사라진 새집, 집값 폭등 부를라…PF 위기에 '주춤' 주택 공급 늘리려면

[MT리포트]부동산PF 자금경색 악몽 재현되나④-금융지원·미분양 대책·사업성 개선 필요

(서울=뉴스1) 박지혜 기자 = 19일 서울 동대문구 이문 3구역 주택재개발 현장에 관계자들이 정비사업 공사를 하고 있다. 2023.7.19/뉴스1 Copyright (C) 뉴스1. All rights reserved. 무단 전재 및 재배포 금지.

올해 1~7월 전국 주택 인허가 물량은 20만7278가구로 작년 동기 대비 29.9%나 줄었다. 착공 실적(10만2299만 가구)은 같은 기간 54.1%나 급감했다. 최근 10년 평균치와 비교하면 각각 30%, 62.5% 줄어든 수치다.

통상 주택은 인허가 3~5년, 착공 2~3년 뒤 공급이 이뤄지기에 주택 인허가·착공은 주택 공급의 선행지표로 여겨진다. 최근 실적을 감안하면 2025년부터 공급 부족이 나타날 가능성이 제기된다. 공급 부족은 집값 상승으로 이어질 수 있다.

정부가 이달 부동산 공급대책을 발표하는 것도 이 때문이다. 원희룡 국토교통부 장관은 최근 국가건축정책위원회에서 기자들과 만나 "공급의 혈을 뚫어 전체적인 순환이 가능토록 하는 내용을 (대책에) 담을 것"이라고 밝혔다.

공급의 혈을 뚫는 방법으로는 PF(프로젝트파이낸싱) 금융지원 등 자금조달 방안이 유력하다. 원 장관은 지난 18일 간담회에서 "PF는 전반적으로 총량을 확보하고 옥석 가리기를 통해 서로 공급 주체들끼리 손바꿈이 되도록 인센티브를 주는 방안 등을 준비 중"이라며 "시장을 반전시키는 효과를 목표로 하고 있다"고 말했다.

건설업계는 PF 만기 연장과 함께 PF 보증 요건 또한 완화 돼야 대책이 효과를 볼 것이라고 주장한다. 최근 부동산 경기가 침체하면서 분양성이 떨어지는 사업장의 경우, 보증 심사 기준에 미달하는 사례가 속출하고 있다. 시공능력평가 상위 시공사의 연대보증이나 지급보증 식으로 이를 보완하라는 게 보증기관의 입장이다.

한국주택건설협회 관계자는 "그간 시공사는 PF 사업장에서 '책임준공'만 책임지면 됐는데 최근에는 관행적으로 연대보증이나 지급보증 등 과도한 부담이 요구되고 있다"며 "사실상 30위권 안에 들어야 보증서가 발급되고 있는데 지방 사업장은 상위 건설사들이 들어오지 않아 사업 착수가 불가능한 상황"이라고 토로했다.

전문가들은 대책이 실효성을 갖기 위해서는 자금조달 등 금융 지원과 함께 사업성 개선, 미분양 리스크 해소 방안 등도 함께 담겨야 한다고 보고 있다. 김선미 신한투자증권 연구원은 "자금조달 지원 강화 시 일부 미착공PF 현장들의 사업 착수는 가능하겠지만 주택 인허가 물량 자체를 늘리는 데는 한계가 있다"며 "PF 구조조정, 공공택지 전매 등을 통한 토지비 하락 등 사업성 개선 방안이 포함돼야 실효성이 높을 것"이라고 말했다.

정부도 한국토지주택공사(LH)의 공공택지 대금 연체율 증가와 민간 유동성 문제 해결을 위해 공공택지 내 공동주택 용지 전매 허용을 검토하는 것으로 알려졌다. 다만 이와 관련해 원 장관은 계열사끼리의 전매를 허용하는 식의 전반적인 규제 완화는 '너무 앞서 나간 것'이라고 선을 그었다.

미분양 해소를 위한 방안으로는 민간 리츠 활성화가 거론된다. 정부가 지난 1월 주택도시보증공사(HUG)를 통해 5조원 규모 미분양사업장에 대한 PF보증을 신설했으나 10% 이상 분양가할인 등 조건이 까다로워 업계에서는 유명무실하다는 얘기가 나오고 있다.

한만희 서울시립대학교 국제도시과학대학원장(전 국토부 차관)은 최근 열린 부동산금융투자포럼 세미나에서 "분양이 안 될 경우 리츠에서 주택을 매입해 임대로 운영하다가 시장 활황기에는 매각을 통해 매매 시장에 공급을 늘리면 널뛰기 하는 부동산 시장의 진폭을 줄일 수 있을 것"이라고 제안했다.