입주 앞두고 2억 급락?…그 아파트 분양권 실거래가 문의했더니

입주권 7.5억 아파트, 분양권 5.5억에 거래
매도금액 낮추는 대신 매입자가 양도세 내줘
전국서 의심사례 속출…실수요자 혼란 심화

(서울=뉴스1) 김민지 기자 = 사진은 이날 오후 서울 남산에서 바라본 아파트 단지 모습. 2023.4.4/뉴스1 Copyright (C) 뉴스1. All rights reserved. 무단 전재 및 재배포 금지.

정부의 규제 완화로 수도권 분양권 시장이 재개하면서 '다운거래' 의심 사례도 속속 발생하고 있는 것으로 나타났다. 양도세를 아끼기 위해 거래가격을 실제 거래한 가격보다 낮게 신고하는 식이다.

6일 일선 중개업소에 따르면 경기 성남시 수정구에 들어서는 '산성역 자이푸르지오' 분양권이 조합원 입주권과 비교해 2억원 가량 저렴한 가격에 거래되고 있어 다운거래 사례로 의심을 사고 있다.

이 단지가 분양할 당시 만해도 성남시는 투기과열지구로 일반분양 아파트의 경우 소유권 이전 등기 시까지, 특별공급의 경우 5년간 전매가 제한됐다. 그러나 올 초 1·3 대책에서 규제지역이 해제되면서 지난 4월 7일부터 분양권 전매가 가능해졌다.

국토교통부 아파트실거래가를 보면 지난 4~5월 이 단지 전용 59㎡ 분양권은 5억5080만~5억9000만원에 실거래가 이뤄진 것을 확인할 수 있다. 같은 기간 동일면적 입주권의 실거래가 7억5000만~7억9500만원과 비교하면 2억원 가량 저렴하게 팔린 것이다.

전용 74㎡ 분양권 역시 6억5100만~7억2996만원에 팔려 입주권 실거래가 9억원보다 최대 2억5000만원 가량 낮게 거래됐다. 조합원 입주권과 분양권은 일부 옵션에서 차이가 있고 대부분 유사하기 때문에 2억원 이상 차이 날 이유가 없다는 게 업계의 판단이다.

일선 중개업소들은 '다운거래'를 의심하고 있다. 분양권 전매제한은 해제됐지만 아직 양도소득세는 완화되지 않은 상태여서 부담이 크다. 현재 청약 당첨일로부터 1년 이내 분양권을 팔면 시세차익의 77%를, 1년이 지나 팔면 66%를 양도세(지방소득세 포함)로 내야 한다.


이 때문에 매도금액을 일부러 낮춰 매도자는 시세차익을 낮추고 매수자는 저렴한 가격에 사는 대신 양도세를 내주는 방식으로 거래가 이뤄지는데 이게 '다운거래'다. 부동산거래신고 등에 관한 법률에 따르면 실제 매매대금과 신고금액을 달리 신고할 경우 거래 당사자는 실거래가의 2~5%에 해당하는 과태료를 내야 한다.

그러나 모든 다운거래가 다 적발되지는 않으며 입주장에서는 특히 다운거래가 비일비재하게 이뤄진다는 게 현장의 얘기다.

신흥동 A중개업소 관계자는 "성남시뿐 아니라 전국적으로 신축 입주장마다 같은 상황이 발생할 것"이라며 "걸려서 벌금을 무는 것은 꽤 드문 경우"라고 설명했다.

또 다른 중개업소 실장은 "다운거래가 실거래가로 신고되니까 그게 시세인줄 알고 문의하는 매수자들이 많으며 수요자들 사이에 혼란이 심화하고 있다"고 전했다.

분양권 거래가 활발해지면서 다운거래는 수도권뿐만 아니라 전국적으로 기승을 부리고 있는 것으로 나타났다. 올해 입주 폭탄이 예고된 대구에서 시장 침체기를 악용한 다운거래가 속출하고 있는 것으로 알려졌다. 경남 창원시도 지난달 성산구 신축아파트 분양권·입주권 거래 중 다운계약이 의심되는 거래를 대상으로 정밀조사에 나선다고 발표한 바 있다.