(서울=뉴스1) 신웅수 기자 = 최근 1년간 서울에서 갭투자가 많았던 아파트 단지 상위 3곳이 모두 송파구에 위치한 것으로 나타났다. 3일 부동산 빅데이터업체 '아실'에 따르면 지난해 9월부터 현재까지 서울에서 최근 1년간 갭 투자 매매거래가 증가한 아파트를 살펴본 결과 송파구 파크리오가 1위를 차지했다. 전체 50건의 거래 중 40%인 20건이 갭투자였다. 또한 '헬리오시티'가 44건 중 18건(40.9%)으로 2위를 기록했으며, 뒤를 이어 문정동 '올림픽훼밀리'가 24건 중 13건(54.1%)이 갭투자였다. 3일 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 헬리오시티 아파트 단지의 모습. 2022.8.3/뉴스1 Copyright (C) 뉴스1. All rights reserved. 무단 전재 및 재배포 금지.
시세차익을 노리고 매매가-전세보증금 차이가 적은 아파트를 차액만 주고 여러채 구매한 전세 레버리지(갭투자) 사례로 전세만기시 보증금을 내주지 못한 일이 속출하고 있다. 아파트 매매시세와 전셋값이 동반 급락하면서 이들이 돈을 구하기가 더 어려워졌다.
올들어 전국 전세가격은 4.55% 하락했다. 특히 서울(-6.08%)과 경기(-6.53%), 인천(-5.68%) 등 수도권 누적 하락률이 전국 평균보다 더 크다. 서울에서는 금천(-7.23%), 강서(-7.06%) 등 외곽 지역은 물론, 양천(-8.39%), 강남(-7.14%)에서도 하락세가 두드러진다.
갭투자 비율은 2017년 서울 아파트 매매의 14%에 불과했지만, 2021년 43%까지 급증했다. 주택구입 관련 부동산 규제가 엄격해진 반면, 전세자금 대출은 용이해지면서 전세수요가 늘었다. 그러면서 갭투자 사례가 늘어났다.
전세 2년 만기가 지나 재계약을 해야 할 시기가 됐는데, 매매가와 전세 보증금이 모두 내렸다. 집을 팔기도 새 세입자를 구하기도 어려워진 상황이다. 세입자 입장에서도 보증금을 돌려받지 못할 위험이 커지고 있다.
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국토연구원(국토연)은 최근 '전세 레버리지 리스크 추정과 정책대응 방안 연구'에서 매매가격 하락 시 보증금 미반환 가능성을 분석한 결과를 발표했다.
국토연이 주택취득자금 조달·입주 계획서를 이용해 보증금 미반환 가능성을 분석한 결과, 지난해 하반기부터 미반환 가능성이 높아졌다. 가계보유자산 처분, DSR 고려 추가 대출, 임대주택 처분을 통해서도 보증금을 반환하지 못하는 가구가 기존 5000가구에서 최대 1만3000 가구로 증가하는 것으로 나타났다.
갭투자 증가는 법원 경매 증가와 연관성이 있는것으로 나타났다. 2021년부터 법원 경매에 대한 갭투자 기여도가 증가하는 것으로 분석됐다.임대인의 전세비 미반환 위험을 줄이려면 임대인의 보증금 상환 능력을 확인할 수 있는 체계를 마련해야 한다는 지적이다.
박 부연구위원은 "임대인의 보증금 상환 능력을 확인할 수 있는 체계를 마련하고, 보증금 상환 능력이 높은 임대인과 계약이 이뤄질 수 있도록 제도적 개선이 필요하다"며 "보증금 예치제도를 도입해 임대인의 보증금 예치를 의무화하거나 보증금을 사용할 경우 임대인이 반환보증에 가입하게 하는 등 대응이 필요하다"고 밝혔다.