조각투자를 할 수 있는 대상은 많지만 가장 관심이 높은 건 역시나 부동산이다. 연예인들이 빌딩 투자로 수백억원을 벌었다는 기사를 보며 '나도 돈만 있다면 저렇게 될 수 있을 텐데'란 생각을 많이 한다. 조각투자를 이용하면 적은 돈으로도 수백억원 짜리 빌딩에 손쉽게 투자할 수 있다. '빌딩 부자'의 꿈도 머지 않은 것처럼 보인다.
결론부터 말하자면 지난 10일 기준 수익률은 마이너스(-) 18%. 투자기간 6~10개월 동안 약 40만원의 손실을 봤다. 총 수령한 배당금은 약 3만5000원, 배당수익률은 1.4% 정도다. 시세차익도, 임대수익도 모두 성공적인 투자라 볼 수 없다.
■ 투자의 시작, 비대면 계좌 개설로 간단하게
시작은 간단하다. 내가 투자하고 픈 조각투자 플랫폼 앱을 스마트폰에 설치한 뒤 간단한 회원가입과 계좌 개설을 거쳐 투자를 시작할 수 있다. 은행이나 증권사의 비대면 계좌 개설 과정과 크게 다르지 않다. 대략 5~10분이면 모든 과정이 끝난다.
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굳이 불편한 점이라면 각 앱마다 연계 금융사가 달라 각각 금융사 계좌를 터야 한다는 사실이다. 카사는 하나은행, 소유는 하나증권, 비브릭은 부산은행 계좌가 있어야 거래가 가능하다.
■ 내 돈, 안전하게 관리되나
별도의 금융사 계좌를 개설해야 한다는 게 불편할 수도 있지만 안전성을 생각하면 오히려 더 낫다. 기존의 제도권 금융사가 아닌 새로운 투자 플랫폼으로 투자한다는 게 한편으로는 불안한 마음이 있다. 사기는 아닌지, 내 돈 떼이진 않을지, 회사가 망하면 어쩌지 하는 불안감이다.
조각투자 플랫폼들은 이런 걱정을 없애기 위해 기본적으로 제도권 금융사의 계좌를 통해 투자하도록 했다. 내 투자 예치금은 은행이나 증권사 계좌에 보관되기 때문에 조각투자 플랫폼 회사가 내 돈을 맘대로 유용하거나 회사가 망한다고 해서 돈을 돌려받지 못할 우려는 없다.
플랫폼이 제공하는 투자 자산도 마찬가지다. 조각투자 플랫폼은 부동산 등 투자 자산을 여러개의 디지털 수익증권으로 나눠서 투자할 수 있도록 하는데, 내가 소유한 디지털 수익증권의 권리가 제대로 인정되는지 불안할 수 있다.
조각투자 플랫폼이 제공하는 투자 자산은 기본적으로 자산운용사나 신탁사가 관리한다. 이들이 발행한 수익증권은 한국예탁결제원에 전자등록으로 관리되고 거래 기록은 블록체인 등의 방식을 통해 보안성을 높인다. 여러 기관이 증권의 등록과 공증에 참여하기 때문에 수익증권에 대한 나의 권리가 소멸할 우려는 적다.
무엇보다 조각투자 플랫폼은 정부가 혁신금융서비스로 인증(카사와 소유는 금융위원회, 비브릭은 중소벤처기업부)한 사업이기 때문에 그만큼 안전하다고 볼 수 있다. 최소한 사기 우려는 없다는 의미다.
■ 거래는 어떻게?
회원가입을 하고 계좌도 만들었으니 이제 거래를 해야 한다. 조각투자를 하는 방법은 크게 2가지다. 청약에 참여해 수익증권을 받거나 일반적인 주식 거래처럼 플랫폼에서 사고 파는 거다.
청약은 주식 청약과 크게 다르지 않다. 플랫폼에서 입지와 시장성, 수익성 등을 고려해 투자할만한 건물을 골라 온다. 수익증권으로 발행할 금액과 수량이 결정되면 플랫폼 가입자를 대상으로 청약을 받는다. 배정 기준은 보통 선착순이다. 만약 총 모집금액이 50억원이라면 50억원이 다 찰 때까지 청약을 받고, 모집금액이 다 차면 청약을 마감한다.
기자가 청약으로 받은 수익증권은 카사의 TE물류센터, 비브릭의 B스퀘어, 소유의 이태원 새비지가든이다. 지난해 4월 비브릭 B스퀘어에 100만원을 청약하면서 첫 조각투자를 시작했다. 이후 6월 TE물류센터에 80만원, 8월 새비지가든에 50만원을 청약했다. 세 자산 모두 선착순 이내에 신청해 신청금액을 모두 수익증권으로 받았다.
수익증권을 부르는 이름은 플랫폼마다 다르다. 카사는 DABS(댑스), 비브릭은 브릭, 소유는 SOU(소유)다. 생소한 단위지만 일반적인 주식과 비슷한 개념이라고 생각하면 편하다.
실제 거래방식도 그렇다. 청약받은 증권은 플랫폼에서 거래할 수 있는데 세 플랫폼 다 K-OTC(금융투자협회 장외주식시장)에서 적용하는 다자간 상대매매 방식을 채택한다. 매수자와 매도자가 각각 호가와 수량을 제시하면 서로 일치하는 호가가 있을 때 일치하는 수량 내에서 거래가 체결된다.
경쟁매매 방식을 적용하는 주식 거래와는 약간 차이가 있지만 실제 거래해 보면 주식 거래와 크게 다르지 않다는 생각이 든다. 매수할 때는 내가 원하는 투자상품을 선택한 뒤 호가창을 보면서 원하는 가격과 수량을 입력하고 기다리면 거래가 체결된다. 매도할 때도 마찬가지다.
실제로 빌딩 하나 투자하려면 여러 서류작업과 복잡한 과정을 거쳐야 하는데 조각투자는 단순한 터치 몇 번으로 건물주가 될 수 있다는 게 큰 매력으로 다가온다.
■ 10개월 간의 투자…나는 왜 조각투자에 실망했나
조각투자는 디지털 수익증권 방식으로 자산을 쉽게 유동화할 수 있어 건물 규모와 상관 없이 상품화하는 게 가능하다. 아직은 플랫폼에서 거래할 수 있는 건물이 많지 않지만 수요가 많아지고 플랫폼 내 거래가 활성화한다면 투자대상 건물도 더 늘어날 수 있다. 서울 곳곳 입지 좋은 상권에 있는 꼬마 빌딩을 내 입맛대로 골라 담을 수 있는 날이 올 수도 있다.
또 하나 기대할 수 있는 부분은 건물가치가 오르면 투자자들의 투표를 통해 건물 매각을 결정할 수도 있다는 점이다. 카사 플랫폼에서 유통됐던 역삼 한국기술센터와 역심 런던빌은 건물 매각으로 투자자들이 12~14%의 수익을 거뒀다.
유감스럽게도 투자를 하면 할수록 만족감보다는 실망감과 회의감이 더 커졌다. 가장 먼저 체감한 건 매매다. 실제 부동산 투자보다 편리한 건 맞지만 일반적인 주식 거래와 비교하면 좀 답답하다는 감이 든다. 투자 자산의 시가총액이 50억~100억원 수준으로 작고 유동성 관리자가 없다보니 내가 원하는 가격 원하는 시기에 원하는 수량을 매매하지 못하는 경우가 있었다.
예를들어 카사에 상장된 부티크호텔 르릿이나 여의도 익스콘벤처타워는 플랫폼을 통해 매수했는데 주문한 수량을 다 살 수 없었다. 익스콘벤처타워는 지난해 5월31일 10DABS를 주문했지만 실제 체결된 건 9DABS였다.
르릿은 지난해 6월10일 100DABS를 매수주문했는데 실제론 17DABS만 체결됐다. 그것도 낮 12시1분에 8DABS, 오후 3시43분에 9DABS로 두번에 나눠서 말이다. 빨리 사고 싶다면 호가를 비싸게 불러야 하고 싸게 사고 싶다면 오래 기다리거나 일부 수량만 체결되는 걸 감안해야 한다.
다른 플랫폼도 비슷하다. 비브릭 B스퀘어 경우 거래가 많은 날에는 하루에 3000~4000건씩 거래되기도 하지만 거래가 안 될 때는 1건만 거래된 사례도 있다. 하루에 10건 미만 거래된 적도 상당하다. 지난해 6월 상장 초기에는 그래도 꽤 거래가 활발했지만 최근에는 갈수록 거래량이 주춤하다.
수수료도 생각보다 비싸다. 거래금액의 0.22%가 수수료인데 매수와 매도할 때 한 번씩 총 0.44%를 내야한다. 요즘 증권사 거래 수수료가 0.01%대로 거의 없거나 무료 수수료를 적용하기도 한다는 점을 고려하면 0.44%는 꽤 비싼 편이다.
가장 큰 실망점이라면 아무래도 가격이다. 조각투자 증권을 보유해 보니 막상 기대했던 것보다 가격이 잘 안 오른다. 주식은 대형 우량주라도 1~2달만에 20~30%씩 수익이 나기도 하는데 조각투자는 한 동안 매수한 가격대에서 크게 움직이는 법이 없었다.
물론 주식보다 변동성이 낮은 부동산을 기초로 했다는 점을 감안해야 하지만 연예인 빌딩 투자처럼 '대박'을 기대하고 조각투자를 시작했다면 실망하기 십상이다.
투자를 시작하자마자 본격적인 글로벌 긴축이 시작되면서 부동산 시장은 직격탄을 맞았다. 가격이 오르기는 커녕 줄줄이 하락하기 시작했다. 여기서 또 하나 단점이 있는데 실제 부동산과는 달리 조각투자는 실시간으로 가격이 결정되면서 기초자산과 실거래가 간의 가격 차이가 발생한다는 점이다.
예를들어 비브릭이 감정평가 등으로 산정한 B스퀘어의 자산가치는 1브릭당 1020.52원이다. 하지만 비브릭 플랫폼에서 거래되는 가격은 지난 10일 기준 1브릭당 755원이다. 비브릭은 투자자에게 투자 자산의 평가금액을 표기할 때는 실거래가가 아닌 평가금액(1브릭당 1020.52원)을 기준으로 보여준다.
소유도 마찬가지다. 새비지가든의 경우 실거래가는 1SOU당 4675원인데 감정평가 등을 기초로 한 평가금액은 6274원이라고 제시한다. 하지만 건물의 평가금액이 아무리 높아도 투자자가 플랫폼에서 거래할 때 적용되는 가격은 실거래가가 기준이다. 실거래가가 아닌 평가금액을 내세우는 게 눈속임 아니냐는 지적도 나온다.
가격 측면에서 또 다른 어려움 중 하나는 밸류에이션(실제가치 대비 거래가격)을 어떻게 할 것이냐다. 주식을 하다보면 기업의 매출액이나 이익을 보고 적정 시가총액이 얼마인지 대략 추정할 수 있다. 하지만 빌딩 가격은 주변 시세나 상권, 임대료 등에 따라 다르고 아파트처럼 표준화한 상품이 아니기 때문에 전문가가 아닌 입장에서는 정확한 가격을 알기 어렵다. 플랫폼에서 거래되는 가격이 적정한 가격인지 알기 어렵다는 의미다.
또 하나 지적할 부분은 배당이다. 부동산에 투자하는 목적은 시세차익도 있지만 임대료 수익을 기대하는 게 크다. 리츠나 부동산 펀드 역시 시세차익보다는 안정적인 인컴(고정수익)을 기대하고 투자하는 경우가 많다.
짧게는 6개월에서 길게는 10개월 동안 조각투자 상품에 투자하면서 받은 총 배당금은 약 3만4468원이다. 총 투자원금(243만1260원)을 감안한 배당수익률은 1.42%다. 1년을 기준으로 계산해도 약 2% 남짓이다. 물론 배당수익률은 매수한 시점의 가격이나 투자 자산마다 차이가 있지만 평균적으로 연 2%는 배당자산이라고 하기엔 실망스런 수준이다.
리츠나 부동산 펀드도 마찬가지지만 부동산 자산에 투자할 때는 비용구조를 잘 따져야 한다. 건물에서 나오는 임대료가 모두 배당으로 지급되지 않는다. 관리비, 수수료, 이자비용 등 각종 비용을 제외한 뒤 남은 금액을 배당으로 지급한다. 요즘처럼 금리가 올라 이자 부담이 커진다면 배당금 감소나 투자가치 하락은 감수해야 한다.
세금 문제도 있다. 부동산 조각투자를 할 때 내야하는 세금은 시세차익과 배당소득에 대해 각각 15.4%의 배당소득세가 원천징수된다. 반면 상장 리츠의 경우 매매차익은 비과세고 배당소득은 3년 이상 투자할 경우 9.9% 세율로 분리과세 혜택을 받는다. IRP(개인형 퇴직연금) 투자로 추가적인 세제혜택도 받을 수 있다. 리츠 대비 세금 측면에서 더 낫다고 보기 어렵다.
■ 조각투자, 꼭 해야 해?
실제 투자를 해 본 입장으로서 부동산 조각투자를 왜 해야하는가에 대한 대답은 "솔직히 잘 모르겠다"는 것이다. 투자하는 이유는 크게 둘 중 하나다. 큰 자본수익(시세차익)이 기대되거나, 안정적인 인컴을 줄 수 있어야 한다. 비록 짧은 기간의 투자였지만 부동산 조각투자는 시세차익이나 인컴 측면에서 모두 만족스런 답을 보여주지 못했다.
빌딩 투자로 대박을 쳤다는 연예인들의 사례는 극히 일부일 뿐이다. 부동산은 주식과 마찬가지로 경기나 수급에 따라 가격이 변화하는 위험자산이다. 자산가라면 대출 등을 이용해 빌딩에 투자할 수 있고, 빌딩 가격이 10~20%만 올라도 레버리지 효과로 수백억의 시세차익을 올리는 게 가능하다. 하지만 조각투자를 이용한 소액투자자라면 이런 기대는 접는 게 좋다.
배당 측면에서도 조각투자보다 더 높은 연 5~6%대 배당수익률을 지급하는 상장 리츠가 많다. 부동산 펀드도 마찬가지다. 포트폴리오의 안정성 측면에서 보면 한 자산에만 투자하는 조각투자보다 여러 자산에 분산 투자하는 리츠나 부동산 펀드가 더 나은 점도 있다.
조각투자 시장은 이제 막 시작됐다. 전통적인 투자 자산 대비 보완해야 할 점은 분명 있지만 가능성도 많다. 무엇보다 어떠한 자산이든 쉽게 유동화할 수 있다는 게 큰 장점이다. 단점을 보완하고 장점을 극대화하면서 투자자들의 수요를 충족시킨다면 조각투자는 주식이나 채권, 부동산 같은 전통 투자 자산을 대체할 수단으로 떠오를 날도 머지 않을 수 있다.
빚 없이 빌딩 산다…따박따박 월세도 나누는 '토큰증권'
/사진=게티이미지뱅크■ 빚 없는 부동산, 아이돌 데뷔 프로젝트에도 투자한다…ST가 대체 뭐길래
'증권형토큰'(ST, Security Token) 혹은 '토큰증권'은 분산원장 기술을 이용해 디지털화한 증권을 말한다. 증권형토큰공개(STO, Security Token Offering)는 일반 주식의 기업공개(IPO)처럼 증권형토큰을 새로 발행·유통하는 과정에서 투자자들에게 증권형토큰 취득에 대한 청약을 권유하는 것이다.
금융위원회는 증권형토큰에 대한 가이드라인을 발표하면서 각기 다른 그릇에 담긴 음식이란 비유를 들었다. 토큰증권은 본질인 '음식'(증권)이란 점은 변하지 않지만 디지털자산이란 '그릇'(발행형태)에 담겨 있다. 즉, 겉 포장지만 달라졌을 뿐 실체가 있는 자산 또는 수익사업을 기초로 삼는 증권이므로 '증권이 아닌' 디지털자산과 다르게 자본시장법의 적용을 받는다.
이처럼 증권형토큰은 디지털자산 형태로 발행되기 때문에 투자 대상이 무궁무진하다. 부동산, 미술품·골동품, 선박·비행기 등 유동화가 비교적 어려운 고가의 실물자산도 쪼개서 거래(조각투자)할 수 있다. 그로부터 소외돼 있던 일반투자자의 투자 기회도 덩달아 넓어진다.
가령, 부동산의 경우 대출 없이 소유할 수 있는 길을 열어준다. 김세희 유진투자증권 연구원은 "STO는 부동산 소유자가 부채 없이 부동산 지분을 거래할 수 있게 하는 수단이 된다"며 "특히 현 부동산 가격에 대한 부담과 경제적 여건으로 부동산에 투자가 어려운 MZ세대의 투자심리와 여건에 부합해 매력적인 투자처로 부상할 가능성도 있다"고 밝혔다.
아울러 신인 아이돌 그룹의 데뷔 프로젝트, 신작 게임 개발처럼 수익을 창출하는 사업 프로젝트와 같은 무형자산도 조각투자 대상이 될 수 있다.
현 업계 1위 자리는 음악 저작권료 참여청구권 투자 플랫폼 '뮤직카우'가 차지하고 있다. 자회사 뮤직카우에셋이 창작자로부터 저작권 일부를 사들이면 뮤직카우는 해당 음원 저작권을 1주 단위로 분할해 투자자에게 판매한다. 투자자들은 뮤직카우 플랫폼 안에서 이를 매매하며 차익을 낼 수 있다.
앞서 금융당국은 뮤직카우에서 거래되는 저작권료 참여청구권에 증권성이 있다고 판단해 규제 대상으로 간주하기도 했다. 이후 뮤직카우가 사업재편 조건을 모두 충족하면서 제재를 면제받았다.
추후 STO 시장에서 가장 주목받을 분야는 부동산일 것으로 보인다. 특히 실물 부동산뿐만 아니라 범주를 확장해 부동산 ABS(자산유동화증권), MBS(주택저당증권) STO 등도 가능해질 것으로 전망된다.
김 연구원은 "부동산 STO 시장은 가장 빠르게 성장할 것으로 보이는데 단일 자산군으로는 가장 큰 규모인 동시에 투자자들의 관심도가 가장 높은 자산이기 때문"이라며 "부동산 간접상품 시장(리츠 및 부동산 펀드)과 유동화증권 중 ABS 시장 규모만 합산하더라도 270조원이 넘는다"고 설명했다.
관련 플랫폼으로는 국내 1호 부동산 조각투자업체 '카사코리아'(카사)를 비롯해 '루센트블록', '펀블' 등이 있다. 카사는 특정 부동산을 디지털수익증권(DABS)으로 분할해 거래소에서 상장 주식처럼 사고팔 수 있게 한다. 루센트블록은 자체 거래소 '소유'에서 부동산을 수익증권화해 임대수익과 매각 시세 차익을 얻는 구조다. 펀블도 자사 플랫폼에서 부동산 수익증권을 실시간으로 거래할 수 있다.
증권화토큰 관련 세부 사항이 이번 상반기 안에 확정되고 증권사를 비롯한 주체별 사업 준비가 마무리되면 일반투자자들은 올해 하반기 뒤부터 시장에 진입할 것으로 보인다.
윤유동 NH투자증권 연구원은 "상반기에는 이해관계자 의견 청취가 이뤄지며 증권사 등 각 주체가 가이드라인에 따라 사업을 준비하는 시기가 될 것"이라며 "일반투자자들이 토큰증권을 증권사 플랫폼을 통해 매매할 수 있는 것은 하반기 이후가 될 것"이라고 예상했다.
