강남만 규제 안 푸는 정부, 이유 있다?…"호가 1억씩 뛰는 중"

(서울=뉴스1) 황기선 기자 = 사진은 28일 서울 강남구 대모산에서 바라본 강남권 아파트의 모습. 2022.11.28/뉴스1 Copyright (C) 뉴스1. All rights reserved. 무단 전재 및 재배포 금지.

강남3구와 용산구 등 4개 지역의 추가 규제지역 해제에 대한 시장 관심이 높은 가운데, 정부가 '신중한 입장'을 재차 강조했다. 당분간은 현 체제를 유지하겠다는 것. 과거에도 강남3구는 전국 대부분 지역이 규제지역에서 해제된 후 3년 반이 지나서야 규제에서 벗어났다.

원희룡 국토교통부 장관은 지난 23일 한 뉴스프로그램에 출연해 "정부가 얼어붙은 부동산 시장에 온기를 불어넣어주는 역할은 하겠지만 '지금 다들 강남으로 가서 투자해라'라는 사인을 국가에서 주면 되겠냐"며 "서울 강남·서초·송파 ·용산구에 대한 규제지역 해제를 고려하지 않고 있다"고 밝혔다.

정부가 1·3 대책에서 서울 21개 자치구, 서울 인접 경기도 지역 등에 대한 규제를 모두 해제하면서 현재 전국의 규제지역은 강남3구와 용산구 등 4개지역 뿐이다.

원 장관은 "규제지역 추가해제는 강남이라는 특수성, 즉 투자와 투기가 엉키는 부분 때문에 매우 신중한 입장"이라며 "경제 및 투자는 심리인데 만약 여기에 집을 사놨을 때 나중에 돈이 되는 게 확실하다 그러면 그쪽으로 (매수세가) 쏠릴 수 있다"고 설명했다.

실제로 강남권 시장은 지난해 하락장에서도 상대적으로 선방했다는 평가를 받는다. 부동산원에 따르면 작년 말 기준 서초구 아파트 매매가격은 1년 전과 비교해 1.9% 하락해 서울에서 유일하게 1%대를 기록했다. 강남구도 3.9% 하락하면서 서울 전체 평균(-6.5%) 대비 덜 떨어졌다.

시장에서는 이미 강남 집값이 바닥을 다졌다는 평가도 나온다. 강남 재건축 바로미터로 꼽히는 대치동 은마아파트 전용 76㎡의 경우, 작년 11월 17억7000만원에 실거래돼 시장에 충격을 안겼으나 12월 한달 간 9건이 한꺼번에 팔리면서 18억~19억원대 매물이 대부분 소진됐다.


대치동 A공인 관계자는 "집주인들이 5000만원~1억원씩 호가를 계속 올리고 있다"며 "지금 19억원 중반대 나와있는 매물 대부분은 이달 초만해도 18억원대에 등록했던 물건들"이라고 상황을 전했다.

과거 사례를 봐도 단기간에 강남3구와 용산구의 추가 규제지역 해제가 이뤄지긴 어려울 것으로 분석된다. 15년 전에도 강남3구는 전국에서 유일하게 규제지역으로 남았던 곳이다. 2003년 4월 투기지역으로 지정된 강남3구는 9년 뒤인 2012년 5월 마지막으로 해제됐다.

투기지역은 노무현 정부에서 최초 도입한 제도다. 노무현 정부는 2003년 4월 집값 폭등과 부동산 투기를 막기 위해 강남3구와 경기도 광명시를 첫 투기지역으로 지정했다. 이후 점차 범위를 확대, 2006년 말에는 서울 전역이 투기지역으로 묶였다.

이 규제가 풀린 것은 2년 후인 2008년 말이다. 금융위기 여파로 부동산 대세 상승기가 끝나고 하락기에 접어들던 시기에 들어선 이명박 정부는 11·3 경제난국 극복종합대책을 발표하면서 서울 대부분 지역을 투기지역에서 해제했다. 다만 강남3구는 제외됐다.

당시 국토해양부 수장이었던 정종환 장관은 강남을 제외시킨 이유에 대해 "강남3구는 상징적이고 그동안 과거에 부동산붐을 일으키는 진원지 역할이기 때문"이라고 설명했다. 최근 원 장관의 발언과 유사하다.

강남3구가 해제되기까지는 이로부터도 3년 6개월이나 더 걸렸다. 2012년 5월이 돼서야 이명박 정부는 5·10 주택거래 정상화 및 서민·중산층 주거안정 지원방안을 통해 강남3구를 투기지역에서 해제한다고 밝혔다. 강남3구의 주택가격이 안정되고 거래 부진이 지속되는 등 투기요인이 크지 않다는 게 정부의 판단이었다.

당시 정부는 자료를 통해 "2012년 1~4월 강남권 주택 거래량은 전년 동기 대비 40.8% 감소해 서울 평균 39.9%, 강북권 39.1%와 비교해 낙폭이 컸다"고 설명했다.