"급매 사라지고 현금부자들 추매"…숨통트인 다주택·영끌족

[국토부 2023년 업무계획]전문가 평가

서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 시내 아파트 단지. /사진제공=뉴스1

정부가 3일 미분양주택 해소와 거래 시장 정상화를 위해 규제지역 해제를 비롯해 분양가상한제 주택 실거주 의무와 중도금대출 제한을 폐지하는 등 각종 부동산 규제 완화 대책을 발표했다.

이번 조치로 다주택자와 대출 의존도가 높은 이른바 '영끌족'이 보유한 급매물 출현이 줄어들 것이란 분석이 나온다. 대출이 필요 없는 현금 자산가는 서울 강북권 인기 주거지를 중심으로 추가 매수에 나설 수 있고, 이자 부담을 감내할 수 있는 1주택자와 무주택자도 일부 매매 수요가 생길 가능성이 거론된다.

고종완 한국자산관리연구원장은 "전매제한이 풀리고 기존주택 처분 의무가 사라지면서 금리인상 여파로 진퇴양난이었던 다주택자와 1주택 영끌족에 퇴로를 마련했다"고 평가했다. 그러면서 "세부담으로 보유 주택을 일부 처분하려던 다주택자와 이자 부담 압박이 커진 영끌 1주택자가 매물을 거둬들여 급매 물량이 줄어들 것 같다"고 예상했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석 전문위원은 "12억 초과 중도금대출 제한과 처분 조건부 분양이 폐지돼 1주택자들의 갈아타기 청약이 늘어날 가능성이 있다"며 "분양시장 규제가 대거 풀리면서 내집마련 실수요자들은 메리트가 커진 청약과 급매물 매수 등 투트랙으로 내집마련 전략을 고민할 것 같다"고 말했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "분양가격이 비교적 높은 서울 일대에 특별공급 배정 물량이 증가하고 중도금 집단대출 상한 폐지로 서울과 수도권 인기지역 청약 쏠림 현상이 나타날 수 있다"며 "다만 금리가 아직 높아 2020~2021년 수준으로 수요가 늘어나진 않을 것"이라고 말했다.

이어 "무순위청약 거주요건 폐지에 이어 유주택자도 신청을 허용하면 자본 여력이 있거나 낡은 주택을 교체할 목적의 1주택 갈아타기 수요 진입을 기대할 만하다"며 "공급과잉 우려가 낮고 시세차익 기대가 확실한 알짜 사업지에 무순위청약 수요가 집중되는 현상이 나타날 것"이라고 덧붙였다.

서울 강남구 소재 한 공인중개소 앞에 매물 정보가 붙어 있다. /사진제공=뉴스1

현금 자산가와 다주택자 위주로 추가 매수 수요가 생길 것이란 관측도 있다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 "대출과 상관없이 구매력이 있는 다주택자들은 강남3구 등 인기 주거지를 중심으로 갭투자로 추가 매수에 나설 가능성이 있다"고 말했다. 이어 "내년 신규 분양하는 구반포, 방배동 일대 신축 단지 청약 수요도 많아질 것"이라고 내다봤다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "실거주 요건 폐지, 전매제한 완화 등으로 적극적 투자 성향의 다주택자들은 추가 매수 기회를 살필 것 같다"며 "취득세를 낮추면 이런 신규 투자 수요가 더 많아질 수 있다"고 말했다.


청약 수요가 단기에 회복될 가능성이 낮다는 의견도 나온다. 박지민 월용청약연구소 대표는 "3~4년 전 분양한 과천 지식정보타운, 북위례 지역은 전매제한 10년 규제에도 수백대 1의 경쟁률을 기록했다"며 "지금 청약 수요 둔화는 전매제한 같은 규제도 물론 영향이 있지만 근본적으로 고분양가와 고금리"라고 말했다.

이어 "청약 관련 규제가 풀리면 기존 수분양자, 처분 조건으로 당첨된 1주택자, 분양권 보유자 등에 혜택이 간다"며 "자금 스케줄 고민 없이 덜컥 당첨된 수분양자는 인기 지역이라도 입주를 포기하고 전매를 선택할 유인이 생긴 것 같다"고 평가했다.