국평 이하 아파트 '등록임대' 부활… 9억 초과는 혜택 없어

[2023년 경제정책방향]

[서울=뉴시스] 백동현 기자 = 지난 19일 직방에 따르면 1월부터 10월까지의 전국 아파트 매매량은 26만2천여 건으로 집계됐다. 아파트 매수 심리가 위축되는 이런 추세가 계속 이어지면 올해 총 매매량은 한국부동산원이 통계 발표를 시작한 2006년 이후 처음으로 50만건 밑으로 떨어져 역대 최저치를 기록할 것으로 전망된다. 사진은 20일 오후 서울 반포한강공원에서 바라본 한강 일대 아파트. 2022.12.20.

미분양 증가와 주택시장 침체 여파로 정부가 아파트의 매입 임대등록을 다시 허용한다. '국민평형'으로 불리는 전용 85㎡ 아파트도 주택 매입 임대사업 등록이 재개된다. 기존에는 빌라 등 비(非) 아파트에 한해 매입임대 등록을 허용하고 세제 혜택을 줬다.

하지만 공공성을 높이기 위해 신규 임대사업자 등록 요건으로 '최소 2채 이상'을 임대해야 해 실제 임대사업 등록이 얼마나 늘어날지는 미지수다.

21일 정부는 민간 등록임대제도를 재개하는 내용을 담은 '2023년 경제정책방향'을 발표했다. 2020년 이후 대폭 축소됐던 등록임대 유형 중 국민 주택 규모 이하의 아파트를 장기(10년) 매입임대로 등록할 수 있게 하고, 임대사업자에 세제 혜택을 부여할 계획이다.

정부는 당초 소형주택을 중심으로 정상화 방안을 검토했으나, 우리나라 주택 재고 중 아파트의 비중이 약 60%로 높고 국민평형 아파트의 임대수요가 높은 점 등을 감안해 전용면적 85㎡ 이하의 아파트에 대해 등록을 허용키로 했다.

신규 임대사업자는 주택 규모에 따라 취득세 감면이나 완화된 중과세율이 적용된다.신규 아파트를 매입 임대하는 사업자에 주택규모에 따라 60㎡ 이하는 취득세 85~100%, 60~85㎡는 취득세 50%를 감면한다. 조정대상지역 내 매입임대주택 등록 시 양도세 중과 배제, 종부세 합산 배제 혜택도 주어진다. 법인은 임대주택 양도에 따른 법인세 추가 과세를 배제할 계획이다.

서울 9억원 이하 임대주택, 최소 2채 이상부터 세제혜택 적용

임대사업자의 세제혜택 주택가액 요건은 수도권 6억원 이하, 비수도권 3억원 이하로 유지한다. 다만 장기 임대기간을 현재 10년에서 15년까지 확대 적용하는 사업자에게는 주택가액 요건을 수도권 9억원, 비수도권 6억원 이하로 조정한다.

대출 규제도 완화한다. 임대사업자에겐 규제지역 내 주택담보대출비율(LTV) 상한을 일반 다주택자보다 높여주기로 했다. 김효정 국토교통부 주택정책관은 "이번 발표 방안에 다주택자는 주택담보대출 금지에서 LTV 30%까지 허용되는데, 임대사업자는 이보다 LTV 한도를 높여줄 예정"이라며 "구체적인 비율이나 주택가액 기준을 논의해갈 예정"이라고 말했다.


단순 절세 목적의 소규모 사업자가 늘어나는 것을 방지하기 위해 매입형 임대사업자 요건은 강화했다. 개인·법인, 주택유형 구분 없이 임대주택을 2채 이상 등록할 때만 임대사업자 신규등록이 가능하다. 본인 거주 주택을 빼고 매입임대 1채 등록 희망자(2주택자)에 대한 취득·종부세 중과제도가 폐지될 예정인 점을 종합적으로 감안했다는 설명이다.

김 정책관은 "신규 임대사업자는 최소 2채 이상 임대를 해야 여러 혜택을 받는다"며 "기존 1가구 임대사업자는 기존 세제지원을 계속 받을 수 있고, 추가로 1채를 등록하면 신규 세제지원이 적용된다"고 설명했다.

다만 이번 등록임대 정상화 방안은 대부분 '민간임대주택에 관한 특별법' 개정이 필요하다. 주무부처인 국토부는 최대한 법 개정을 서두르겠다는 입장이지만, 실제 개정이 언제 이뤄질지는 불투명한 상황이다.

세제혜택을 받으려면 법 개정 이후에 신규 임대사업자로 등록해야 한다. 김 정책관은 "법 개정 이전에는 정상화 방안에 따른 혜택을 적용받을 수 없고, 소급적용도 불가능하다"며 "조속히 개정안을 발의해 제도를 개선하겠다"고 했다.