금리인상에 추락했던 고배당 리츠株…슬금슬금 오르는 이유는?

경기침체 여파로 추락했던 리츠(REITS)가 꿈틀댄다. 금리인상 속도 조절론이 부각되면서 리츠에 대한 시장의 우려가 일부 해소된 때문이다.

부동산 경기가 여전히 냉랭하지만 적극적 주주환원에 나서는 모습을 보여주면 시장 관심이 더 쏠릴 것으로 증권가는 예상한다.

14일 롯데리츠 는 전 거래일 보다 160원(4%) 오른 4165원에 장을 마감했다. 롯데리츠는 지난달부터 현재까지 약 16.02% 올랐다. 롯데리츠 뿐 아니라 SK리츠 (16.76%), ESR켄달스퀘어리츠 (13.04%), 코람코에너지리츠 (12.64%), 신한서부티엔디리츠 (9.97%) 등도 같은 기간 동안 상승했다.

리츠는 투자자들로부터 자금을 모아 부동산 관련 자산 및 지분에 투자한 뒤 수익을 배당으로 지급하는 간접투자 상품이다. 상장 리츠의 매력은 배당이다. 리츠들의 올해 연환산 배당률은 5~10% 사이다. 부동산투자회사법에 따르면 배당가능이익의 90% 이상을 의무적으로 투자자들에게 배당해야 한다.

하지만 큰 폭의 금리인상이 단행되면서 리츠는 동반 하락했다. 배당 여력이 줄어들 수 있다는 우려와 함께 예·적금, 금 등 안전자산에 비해 투자 매력도가 상대적으로 떨어진 탓이다.

거기에 레고랜드발 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 위기가 터지며 낙폭이 커졌다. 그 여파로 지난 10월 52주 신저가를 찍는 리츠들이 속출했다.


하지만 인플레이션 피크아웃(고점 통과)에 따른 금리인상 속도 조절론이 나오며 상황이 달라졌다. 미국 11월 CPI(소비자물가지수)는 전년 동기 보다 7.1% 오른 것으로 집계됐다.

지난 10월에 이어 시장 예상치를 하회하는 결과가 나오자 시장에선 각 국의 중앙은행이 금리인상 속도 조절에 나설 것이란 의견에 무게가 실리고 있다. 이에 따라 그간 리츠에 대한 시장의 부정적 기류가 약해진 모습이다.

제롬 파월 미국 연방준비제도(연준) 의장은 지난달 30일 미국 워싱턴DC 브루킹스연구소 주최 대담에서 "인플레이션을 낮추기에 충분한 수준에 도달했다"며 "금리인상 속도 조절은 타당하다"고 밝혔다.

리츠, 주가 올랐지만 여전히 공모가 아래…"주주가치 높여야"

다만 리츠 중 대다수가 여전히 공모가에 미치지 못하고 있다. 상장리츠 21개 가운데 이리츠코크렙 , 신한알파리츠, SK리츠 등 3개를 제외한 나머지 18개 리츠는 현재 공모가를 하회하고 있다. 리츠의 공모가는 5000~6000원 수준이다.

투자금이 빠져나가자 자금 조달에 난항을 겪는 리츠들도 생겨났다. SK리츠는 이날까지 만기가 돌아오는 3340억원의 전자단기사채 만기 상환을 위해 지난 2일 1090억원 규모의 전환사채(CB)를 발행했다.

삼성에프앤리츠, 한화리츠 등이 내년 증시 상장을 노리고 있지만 여전히 리츠 시장은 쉽지 않은 상황이다. 금리인상이 내년 상반기 중으로 마무리된다고 하더라도 고금리 환경은 계속될 것으로 보여서다.

증권가에선 부동산 시장이 침체된 만큼 리츠들의 적극적인 주주환원과 자산 취득·매각 등이 활발히 이뤄져야 지금과 같이 리츠에 대한 투자자들의 관심이 계속될 것으로 보고 있다.

이경자 삼성증권 연구원은 "상장리츠의 주주가치는 결국 배당으로 평가되는데 불확실한 시기엔 자산가치의 상승보다 중단기적으로 확실하고 강력한 현금흐름이 주주가치로 귀결될 것"이라며 "자산 취득 방식도 기존 단순매입에서 벗어나 주주가치를 보호하는 방향으로 다변화돼야 한다"고 말했다.