머니투데이

레고랜드 사태에 돈이 말랐다…부동산 PF 시한폭탄 째깍째깍

머니투데이 김평화 기자, 김근희 기자, 정혜윤 기자, 김하늬 기자 2022.10.22 08:16

글자크기

[부동산 PF, 돈줄마른 한겨울(종합)]

편집자주 강원도 레고랜드발 PF(프로젝트 파이낸싱) 유동화증권 부실 사태 이후 자금 시장이 얼어붙는다. 부동산 PF로 얽힌 건설사, 금융사 등의 손실 우려도 커진다. 재깍재깍 다가오는 유동화 증권의 만기, 하루가 다르게 치솟는 금리 등이 숨통을 조인다. 금융당국도 분주해졌다. 각종 대책을 내놓고 추가 카드도 만지작거린다. 다만 시장의 우려를 잠재울 수 있을지는 미지수다.
'돈줄' 마른 부동산 PF, 역마진 채권도 안팔려…'도미노 부도' 시한폭탄


지난해까지만 해도 국내 증권사 IB(투자은행) 부문 주요 수익원이던 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 시장이 얼어붙었다. 금리가 치솟자 PF 유동화증권은 애물단지, 시한폭탄으로 전락했다. 타이머가 가리키는 시간은 길지 않다. 만기가 짧은 탓이다.

건설 시행사와 시공사는 물론 유동화증권을 인수한 증권사, 캐피탈사 등 모두 새파랗게 질렸다. 손해를 감수하고 인수금리보다 더 높은 금리를 주겠다고 해도 물량을 받아주는 투자자가 없다. 자체 자금으로 시간을 벌 수 있는 대형 금융사와 달리 당장 돈을 구하기 힘든 중소형 증권사 등은 당장 걱정이 태산이다.

일부 건설사의 부도설, 일부 금융사의 매물설 등까지 나돌자 시장 분위기는 최악이다. 강원도의 2050억원 규모 춘천 레고랜드 부동산 PF ABCP(자산유동화증권) EOD(기한이익상실)가 발생한 게 트리거가 됐다. 사실상 국채나 다름없는 채권에서 디폴트(채무 불이행) 사태가 난 것이다. 아무리 높은 금리를 약속해도 디폴트 위험이 생겨 투자자들이 쉽게 투자할 수 없어졌다. 강원도가 뒤늦게 도 예산을 투입해 빚을 갚겠다고 했지만 기관들은 '돈을 돌려받지 못할 가능성'을 이미 눈으로 확인했다.



충남 지역 6위 종합건설업체 우석건설의 부도도 시장 공포를 키웠다. 우석건설은 지난달 말 납부기한 어음을 결제하지 못해 1차 부도를 냈다. 이달 말 유예기간까지도 상환불가 상태로 알려졌다.

지방 건설 프로젝트들의 위기 원인은 PF 대출 전환이 여의치 않았기 때문이다. 대출을 일으켜줄 만한 여유가 금융사들에게 없다. 만기가 돌아온 유동화 채권에 대한 차환만 해주는 것도 벅차다. 신규 대출 여력이 없다는 것이다.

돈줄이 말랐고 투자 수요가 사라졌다. 투자사들은 증권사나 시공사가 신용으로 발행한 전단채(전자단기사채)를 거들떠 보지도 않는다. 역마진을 감수하며 10%에 가까운 이자를 약속한 채권도 안 팔린다.

한국예탁결제원에 따르면 만기가 짧은 유동화증권 특성상 연말까지 34조원 규모 PF 유동화증권 만기가 도래한다. PF 유동화증권 기피현상이 확산되는 가운데 만기물량을 떠안는 투자자가 나타나지 않으면 디폴트 사업장이 연쇄적으로 발생할 가능성이 있다.

결국 강추위를 견딜 수 있는 '기초체력'이 관건이다. 팔리지 않는 채권을 떠안을 수 있는 자금조달 능력이다. 은행 계열 등 대형 증권사들은 은행의 지원을 일부 받거나 유상증자, 보유자산 매각 등으로 자금을 끌어올 수 있다.

중소형 증권사나 캐피탈사 등은 다른 방법을 모색중이지만 쉽게 해답이 나오지 않는다. 일각에선 이같은 상황이 업계 전반적인 구조조정으로 이어질 것이라는 분석이 나온다.

김기명 한국투자증권 연구원은 "부동산 PF 관련 채권에 대한 패닉에 가까운 기피현상에 따른 유동성 고갈이 문제지만 근본적으로는 부동산 경기 냉각에 따른 부동산PF의 신용 위험 증가가 내재해 있다"며 "부동산 경기가 회복되지 않으면 유동성 공급만으로는 부동산PF 관련 채권에 대한 시장 신뢰 회복에 한계가 있을 수 있다"고 말했다.

김 연구원은 "유동성 공급으로 단기 자금시장 경색이 풀리고 나면 PF 사업장들의 사업성 평가를 통한 옥석 가리기를 진행해 정상적인 PF ABCP에는 자금이 원활하게 공급되도록 할 필요가 있다"며 "다만 PF ABCP 투자자가 정상적인 PF 사업장인지 아닌지를 파악하는 것은 현실적으로 불가능에 가까울 것으로 판단한다"고 덧붙였다.

상황이 심각해지자 금융당국이 나섰다. 금융위원회는 지난 20일 채안펀드 여유재원 1조6000억원으로 채권매입을 재개하고 추가 캐피탈콜(금융기관을 중심으로 실제 투자 시 필요 자금을 납입하는 방식)도 실시할 계획이라고 밝혔다.

은행 LCR(유동성커버리지비율) 규제비율 정상화 조치 유예 등 금융회사 유동성 규제 일부 완화도 추진한다. 부동산 PF 시장 관련 불안감이 확산되지 않도록 금융지원 프로그램을 조속히 마련·발표할 계획이다.

시장은 시큰둥하다. 얼어붙은 분위기를 녹이려면 보다 직접적이고 구체적인 대책이 나와야한다는 설명이다. 한 증권사 IB 담당 임원은 "채안펀드 여유재원 1조6000억원 규모는 부족하다"며 "20조~30조원 규모의 정부대책이 나와야 시장 분위기가 수그러들 것"이라고 지적했다.

정대호 KB증권 연구원은 "채안펀드는 시장에 유동성을 공급해 준다는 측면에서는 긍정적이나 1조6000억원의 작은 규모가 시장에 미치는 영향은 제한적일 것"이라며 "시장에 보다 직접적이고, 강한 효과를 낼 수 있는 지원 프로그램인 SPV(기업유동성지원기구) 등이 이번 대책에서 빠진 것이 아쉽다"고 말했다.

레고랜드 사태에 돈이 말랐다…부동산 PF 시한폭탄 째깍째깍


부동산 PF '뇌관'은 브릿지론…'제2저축은행 사태' 공포
부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 시장 '돈맥경화' 현상은 상반기부터 예견됐다. 지방 건설현장 자금조달 절차는 본 PF 전 '다리' 역할을 하는 브릿지론 단계부터 삐걱댔다.

브릿지론 대출에 집중한 캐피탈사들의 부실 가능성이 높아진다. 만기가 다가오는 채권의 차환도 어렵다. 시공사가 두 손을 들면(부도) 그 책임은 고스란히 캐피탈 등 투자사가 떠안는다. 일각에선 '제2의 저축은행사태'를 우려하는 목소리가 나온다.

21일 국회 정무위원회 소속 윤창현 국민의힘 의원이 금융감독원에서 받은 '2018년부터 2022년6월까지 캐피탈사의 연도별 부동산PF 대출 현황' 국정감사 자료에 따르면 올해 6월 누적 부동산PF 익스포져(위험 노출액)은 24조9676억원이다. PF대출과 PF채무보증(신용보강)을 더한 금액이다. 전체 대출잔액은 24조8132억원, 채무보증은 1544억원이다.

지난해 한해 캐피탈사의 부동산PF 대출 규모는 총 18조3404억원이었다. 올 상반기에 이미 지난해 금액을 훌쩍 넘긴 셈이다. 연체금액도 늘었다. 금감원에 따르면 올 상반기까지 연체잔액은 2290억원, 평균 연체율은 0.9%다. 3년 전인 2019년까지만 해도 연체금액은 한 해 150억원, 연체율은 0.1%에 불과했다. 캐피탈사들이 부동산PF로 눈을 돌린 이후 연체가 늘었다.

캐피탈사의 부동산PF 대출 대부분은 브릿지론이다. 만기는 주로 6개월에서 1년으로 부동산PF 대출 중 짧은 편이다. 100억~300억원대 규모로 캐피탈과 저축은행 등 제2금융권에서 많이 참여해왔다. 캐피탈사는 은행이나 저축은행과 달리 대부분의 자금을 자본시장에서 여전채 등으로 조달한다.

'브릿지론'이라는 이름 뜻처럼 본 PF로 연결이 돼야 대출금 회수가 가능해진다. 본PF로 연결이 안되면 자금이 묶인다는 의미다. 요즘처럼 브릿지론 차환이 어려운 가운데 시공사가 디폴트를 선언하면 PF 전환이 불가능하다.

부동산 PF딜은 여러 대주가 컨소시엄을 구성해 참여하는 게 일반적이다. 브릿지론이 연쇄 부도의 '뇌관'이 될 수 있는 지점이다. 부동산 경기 냉각기에는 PF딜 중 특히 브릿지론이 정상적으로 진행되지 않아 만기연장 등의 조치가 필요할 확률이 높다.

김기명 한국투자증권 연구원은 "유동성 압박을 받는 일부 대주가 만기연장 조치에 반대하고 상환을 요구하게 되면 만기연장에 실패하고 상환에도 실패할 경우 나머지 컨소시엄 참여 대주에 리스크가 전이될 수 있다"고 지적했다.

더구나 최근 부동산 경기가 얼어붙으면서 사업 프로젝트 자체가 멈춰서는 경우도 많아졌다. 인플레이션 여파로 원자재 비용이 올라 준공부담이 커지고 분양미달 사태가 빈번히 발생하는 등 분양도 장담할 수 없다. 곳곳에서 '빨간불'이 순차적으로 들어오고 있는 상황이다. 건설사들의 부도가 시작되면 캐피탈 등 중소형 금융사가 직격탄을 맞을 것이란 분석이 나온다.

자금 시장은 부동산쪽을 외면한다. 브릿지론 차환도, PF 전환도 어렵다. 부동산 시장 자체의 신용이 떨어진건 물론 고금리 문제까지 겹쳐 브릿지론과 PF 모두 신규대출이 극도로 어려워졌다.

심리적으로 위축된 투자자들이 금융사나 시공사가 신용으로 발행하는 전단채를 외면하면서다.

이경자 삼성증권 연구원은 "현재 부동산 PF 시장 리스크는 브릿지론 단계부터 표면화되고 있다"며 "올들어 브릿지론의 본PF 전환이 지연되는 사례가 늘며 브릿지론의 부실화 가능성이 커졌다"고 밝혔다.

이어 "브릿지론을 구성한 투자사들은 주로 후순위채권으로 참여하는 데다 대체로 담보가치가 하락해 있는 경우가 많아 손실이 불가피하다"며 "채무보증과 자산 비중이 높은 증권사나 캐피털, PF대출펀드 중심의 운용사부터 리스크가 커질 것"이라고 지적했다.

레고랜드 사태에 돈이 말랐다…부동산 PF 시한폭탄 째깍째깍
금리인상에 치이고, PF에 받치고…회사채 시장 올스톱
치솟은 금리에 가뜩이나 움츠려 있던 회사채 시장이 강원도의 레고랜드 자산유동화기업어음(ABCP) 사태까지 발생하자 얼어붙었다. 회사채 발행 규모는 급감했고 3분기 A등급 회사채의 절반 이상이 미매각됐다.

금융투자협회에 따르면 지난 19일 기준 신용 스프레드는 125bp(1bp=0.01%p)로 벌어졌다. 2009년 8월 13일(129bp) 이후 13년 2개월 만에 최고 수준이다.

신용 스프레드는 3년물 회사채(AA-)와 국고채 간 금리 차이로, 수치가 커질수록 시장 참여자들이 회사채 투자 위험을 높게 본다는 것을 의미한다.

우량 등급으로 분류되는 AA- 회사채 3년물 금리는 5.574%로 급등했다. 기업들의 단기자금 조달 수단인 CP금리(A1등급, 91일물 기준)도 4.07%까지 올랐다. CP금리는 2009년 1월28일 이후 13년 만에 4%를 다시 넘어섰다.

회사채 발행시장도 위축됐다. 이달 1일부터 19일까지 회사채 발행 규모는 1조2362억원으로 지난해 같은 회사채 발행 규모(3조3562억원) 대비 63.16% 줄었다.

금투협 관계자는 "올해 3분기 인플레이션 확산으로 미국 연방준비제도(연준·Fed)의 최종 기준금리 전망치가 상향 조정되고 통화정책 완화 기대가 약화됐다"며 "금리상승으로 인한 기관의 평가손실 우려 확대와 발행사의 자금조달 비용 부담 증가로 발행시장 위축이 심화됐다"고 분석했다.

미국 연준의 금리인상과 함께 한국은행도 올해 두 번 연속 빅스텝(한 번에 기준금리 0.5%포인트 인상)을 단행했다. 현재 기준금리는 3%다. 기준 금리가 오르자 회사채 발행에 필요한 가산금리가 상승했고 기업의 부담은 커졌다.

안 그래도 울고 싶은 상황에서 지난달 29일 레고랜드 ABCP에 기한이익상실(EOD)이 발생하면서 회사채 투자심리는 최악으로 치달았다.

이화진 현대차증권 연구원은 "레고랜드 사태로 단기 시장 차환 리스크가 확대되고, 회사채 발행 시장 전반에 심리가 냉각되고 있다"며 "우량 등급 회사채도 수요를 채우기 어려울 수 있어 발행을 미루고 있다"고 말했다.

지난 20일 금투협이 공개한 '2022년 3분기 공모회사채 수요예측 실시 현황'에 따르면 올해 3분기 공모 무보증사채 수요예측 규모는 5조5000억원으로 전년 동기 대비 39% 감소했다.

2018년부터 4년 연속 300%대를 지속했던 경쟁률은 196%로 떨어졌다. 올해 3분기 수요예측 미매각 건수는 16건, 미매각 규모는 9500억원을 기록했다. 미매각률은 14%로, 전년 동기 대비 13%포인트 상승했다. A등급의 경우 미매각률이 58%에 달한다.

메리츠금융지주는 지난달 무기명식 무보증사채 수요예측을 진행했지만, 모집액 3000억원을 채우지 못한 것으로 알려졌다. SK리츠(AA-) 회사채도 960억원 모집에 겨우 50억원을 확보했다. 한온시스템과 교보증권 등은 회사채 발행을 준비하다 일정을 미뤘다.

증권사에서 회사채 관련 업무를 맡은 관계자는 "발행물뿐 아니라 유통물도 금리가 상당히 상승했다"며 "이 같은 상황에서는 수요예측을 못 채우는 것이 당연하다. 현재 정상적인 수요를 찾기는 쉽지 않다"고 귀띔했다.

향후 전망도 밝지 않다. 미국 연준의 자이언트 스텝, 한국은행의 빅스텝 가능성이 시장의 부담을 키운다. 유동성이 부족하고, 부동산 경기도 안 좋은 상황에서 부동산PF(프로젝트파이낸싱) 관련 채권에 대한 시장의 신뢰 회복도 쉽지 않다는 분석이 나온다.

업계 관계자는 "회사채 전망은 정부에 달렸다"며 "채안펀드 등을 비롯한 다양한 정책을 내놓아야 할 것"이라고 말했다.

레고랜드 사태에 돈이 말랐다…부동산 PF 시한폭탄 째깍째깍
"채안펀드 1.6조 먼저 쏜다" 당국 '안정책'에도, 시장은 '비명'
금융당국이 채권시장안정펀드(채안펀드) 여유 재원 1조6000억원을 먼저 풀겠다고 밝혔다. 최대 20조원 규모의 채안펀드 추가 자금 집행도 준비 중이다. 한국증권금융을 통한 유동성 지원, 은행의 유동성 기준 완화 등도 언급했다. 채권 시장 비명에 당국이 꺼내 안정책들인데 시장은 시큰둥하다. 여전히 직접적이고 더 많은 자금 투입을 원한다.

김주현 금융위원장은 지난 20일 '시장 안정을 위한 특별 지시사항'을 통해 "채안펀드 여유 재원을 통해 신속히 매입을 재개하고 추가 캐피탈콜(추가 수요가 있으면 투자금을 집행하는 방식) 실시도 즉각 준비하겠다"고 밝혔다.

강원도 PF(프로젝트파이낸싱)-ABCP(자산유동화기업어음) 관련 이슈 이후 확산하는 시장 불안 요인을 잠재우기 위해 내놓은 메시지다. 김 위원장은 "최근 상황이 전반적인 금융시장 불안으로 확산하지 않도록 필요한 시장 대응 노력을 강화해달라"고 주문했다.

금융당국이 가장 신경 쓰는 부분은 싸늘히 식어버린 시장의 투심을 되살리는 것이다. 2020년 총 20조원 규모로 구상된 채안펀드는 1차 캐피탈콜로 3조원이 조성된 이후 여유 재원 1조6000억원이 남았다. 먼저 이 재원을 활용한 이후 추가 조성을 준비한다.

금융위와 금융감독원은 현재 매일 전 증권사의 일자별, 프로젝트별 유동성 상황을 점검하고 있다. 향후 상황에 따라 한국증권금융을 통한 유동성 지원도 검토 중이다.

또 은행 요청에 따라 LCR(유동성커버리지비율) 정상화 조치를 6개월 유예하는 등 정상화 속도를 조절하는 방안도 추진한다. 현재 LCR 규제 비율 정상화 계획으론 올해 말까지 92.5%를 맞추도록 돼 있었는데 이를 6개월 유예한다. 내년 6월 말까지만 맞추면 된다.

LCR은 향후 1개월간 순현금유출액에 대한 고유동성자산 비율 규제로 일시에 은행에서 뭉칫돈이 빠져나가는 것을 대비하기 위해 만들어진 규제다. 애초 당국이 코로나19로 85%로 낮췄던 LCR을 내년 7월 100%로 정상화기로 했었는데 이를 6개월 더 유예한 것이다.

은행들이 LCR 비율을 맞추기 위해선 고유동성 자산을 확보해야 했고, 이 매입 자금을 충당하기 위해 최근 은행채 발행을 늘렸다. 이 때문에 저신용 기업 자금 조달이 어려워진데다 채권금리가 높아졌단 지적이 이어졌다.


당국은 또 부동산 PF 시장과 관련해 시장 불안이 확산하지 않도록 필요시 금융지원 프로그램도 조속히 마련해 발표하기로 했다.

금융당국 관계자는 "단기자금 시장이 사실상 작동을 멈춘 상태"라며 "유동성 불안이 커지고 아무것도 하지 않게 되면서 위기감이 높아졌다. 우선 그것부터 풀어가는 게 목표"라고 말했다.
(서울=뉴스1) = 김주현 금융위원장이 12일 오후 서울 종로구 정부서울청사에서 금융시장 합동점검회의를 주재하고 있다. (금융위원회 제공) 2022.10.12/뉴스1  Copyright (C) 뉴스1. All rights reserved. 무단 전재 및 재배포 금지.(서울=뉴스1) = 김주현 금융위원장이 12일 오후 서울 종로구 정부서울청사에서 금융시장 합동점검회의를 주재하고 있다. (금융위원회 제공) 2022.10.12/뉴스1 Copyright (C) 뉴스1. All rights reserved. 무단 전재 및 재배포 금지.
TOP