북가좌6·신림1구역, 성공한 재개발·재건축 공통점.."신탁이었다"

[신탁 방식 정비사업이 뜬다]신탁 정비사업 선두주자 '한국토지신탁'

DL이앤씨가 북가좌6구역에 제안한 '아크로 드레브 372' 투시도 /사진=DL이앤씨

서울 강북에서 처음으로 하이엔드(최고급) 브랜드가 적용된 북가좌6구역 재건축 사업, 서남권 최대어이자 서울시 신속통합기획 1호 사업지인 신림1구역 재개발 사업의 공통점은 모두 한국토지신탁(이하 한토신)이 사업대행자를 맡은 사업장이란 점이다.

북가좌6구역은 '하이엔드 브랜드는 강남권에만 적용된다'는 불문율을 깼고, 신림1구역은 시공사가 컨소시엄이라는 우려를 불식시키기 위해 유래 없는 단일·최고급 브랜드가 제안됐다.

'최초' 수식어 붙은 북가좌6·신림1구역 모두 '한토신' 작품

북가좌6구역은 서울에서 보기 드문 중대형 정비사업(1970가구)이긴 하지만 기존 최고급 브랜드가 적용된 사업장에 비해 입지나 3.3㎡ 당 예정 공사비에서 열세를 보였다. 하지만 대형 건설사들이 앞다퉈 하이엔드 브랜드를 제안하며 지난해 정비업계에선 가장 뜨거운 사업장 중 하나였다.

북가좌6구역이 시장에서 주목을 받은 이유는 신탁방식으로 진행되고 있다는 점이 꼽힌다. 북가좌6구역은 2006년부터 조합설립추진위 단계에 머물다 2020년 2월 조합설립인가를 받았고, 같은해 11월 한토신을 사업대행자로 선정했다. 북가좌6구역은 신탁방식으로 전환한 지 1년도 안 돼 시공사를 선정했다. 사업 리스크가 낮아지는 데다 시공사가 별도로 자금을 투입할 필요 없이 공사만 진행하면 되기 때문에, 대형사들이 낮은 사업비에도 최고급 브랜드를 적용할 수 있었다는 분석이다.

한토신 관계자는 "시공사 선정 과정에서 수많은 시공사 네트워크와 관계사를 활용해 적절한 공사비를 산정했다"며 "최종적으로 조합 방식보다 약 15% 낮은 비용으로 최고급 브랜드인 DL이앤씨의 '아크로'를 유치할 수 있었다"고 말했다.

신림1구역 조감도 /사진=한국토지신탁

신림1구역은 장기간 사업이 추진되지 못하다 사업 정상화를 위해 신탁방식을 도입한 사업장이다. 동시에 신통기획 시범구역으로도 선정됐다. 한토신은 전문지식이 부족한 조합원을 대신해 당초 230%였던 용적률을 상한 용적률인 259%까지 끌어 올려 세대수를 2970가구에서 4104가구로 늘렸다. 그만큼 사업성이 좋아졌다.

서남권 최대 규모이자 공사비 규모만 1조원이 넘다 보니 대형사들의 관심을 받았고, GS건설·현대엔지니어링·DL이앤씨 컨소시엄이 사업을 따냈다. 하지만 일부 조합원을 중심으로 컨소시엄에 대한 우려에 목소리가 나오자, 건설사들은 조합이 원하는 단일·최고급 브랜드를 적용할 수 있도록 했다. 시공사가 컨소시엄으로 참여하는 경우 제3의 브랜드를 만드는 게 일반적으로, 이런 제안은 업계에서 유래를 찾기 힘든 파격적인 조건이다.

인천 학익1구역·대전 용운 주공, 공사비 아껴 조합에게 이익 돌려준다

인천 학익1구역 재개발은 지난해 말 착공과 분양을 앞두고 거래 감소, 집값 하락, 미분양 발생 등 불안정한 시장을 마주했다. 한토신은 이같은 상황을 예상하고 이주를 서두르는 한편 일찌감치 시공사와 공사비 협상에 나섰다. 시공사와 3개월 간 협상 끝에 공사비를 인근 사업장 대비 14% 낮췄다. 적절한 시기에 분양에 나서면서 일반분양 1215가구 모두 판매됐다.

대전 용운 주공아파트 재건축의 경우에도 공사비를 500억원 이상 줄이면서 신탁사에 수수료를 내고도 총 사업비 304억원이 절감됐고, 총 수입 300억원이 증가되면서 약 600억원 규모의 개발이익이 조합에 돌아갔다.

전체 신탁사 중 압도적 1위…"베테랑 모인 팀에서 차별성 나타나"

한토신은 2016년부터 정비사업 27건을 수주했다. 공급 세대수는 3만1932가구(오피스텔 포함)에 달한다. 전체 10개 신탁사 중에서 압도적인 실적을 자랑한다. 전체 신탁사 도시정비 사업 수주 실적 중 한토신이 차지하는 비중은 수주건수의 경우 21%, 공급 세대수는 34%를 각각 차지한다.

한토신의 도시정비 부문 전담 조직은 2본부 5팀, 총 46명으로 신탁사 최대 규모다. 특히 북가좌6구역, 신림1구역 등 대표적 성공사례를 만들어낸 도시재생2본부 도시재생2팀은 13명으로 시공사 출신이 많아 전문성을 갖췄다는 특징이 있다.

한토신 관계자는 "재개발·재건축 등 도시정비사업은 장기적으로 지속적인 관리를 필요로 하는 개발 행위인 만큼 회사와 담당자의 역량에 따라 사업 진행 방향이나 깊이가 달라질 수 있다"고 말했다.