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서초 내곡지구 개발이익 1.3조...김헌동 SH사장 "건물만분양 주력"

머니투데이 유엄식 기자 2022.09.22 16:14
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(종합)SH공사 내곡지구 개발이익 분석결과 발표...집값 상승으로 임대주택 자산 가치도 급증

 김헌동 서울주택공사(SH공사) 사장이 22일 오전 서울 강남구 개포동 서울주택도시공사에서 '내곡지구 사업결과 평가' 발표 기자회견을 갖고 있다. /사진제공=뉴스1 김헌동 서울주택공사(SH공사) 사장이 22일 오전 서울 강남구 개포동 서울주택도시공사에서 '내곡지구 사업결과 평가' 발표 기자회견을 갖고 있다. /사진제공=뉴스1




서울주택도시공사(SH공사)가 2013년부터 진행한 서초 내곡지구 공공주택 개발사업을 통해 당초 기대이익보다 5배 많은 약 1조3000억원의 수익을 거둔 것으로 나타났다.

예상보다 사업비 지출이 많았지만, 집값 상승으로 일대에 공급한 임대주택의 자산 가치가 대폭 상승한 이유에서다. 김헌동 SH공사 사장은 향후 공공택지에서 용적률 400%대 고밀개발을 추진하고 건물만분양(토지임대부) 주택을 집중 공급하겠다는 구상을 밝혔다.

내곡지구 사업비 2156억원 더 썼지만...임대주택 가치 상승으로 1조3036억 수익
22일 SH공사가 발표한 '서초 내곡지구 사업성 분석 결과'에 따르면 분양주택 2214호, 임대주택 2138호 공급 및 민간 택지매각 10만3306㎡를 통해 총 1조3036억원의 개발이익이 내곡지구에서 발생했다.



내곡지구 총 투자비는 토지보상비, 간접비, 금융비 증가로 당초 계획한 1조8199억원보다 2156억원 증가한 2조355억원으로 집계됐다.

하지만 내곡지구에 공급한 SH공사 보유 자산인 임대주택 2138호의 가치가 1조2953억원(공시가격 기준)으로 평가돼 실질적인 개발수익은 1조3063억원이라는 게 SH공사의 설명이다.

내곡지구 택지조성원가는 3.3㎡당 890만원이었는데 현재 가구당 토지 추정가격은 전용 84㎡(옛 34평) 기준 약 14억원으로 3.3㎡당 7950만원에 달한다. 택지조성을 통해 토지 가치가 약 9배 상승한 것이다.

/자료=SH공사/자료=SH공사
내곡지구 450% 고밀개발 가정하면 약 3조원 수익
SH공사는 이날 내곡지구에 건물분양주택(토지임대부)을 공급한 경우를 가정한 사업성 분석 결과를 공개했다.

우선 공공분양주택 2214호를 건물분양주택으로 전환하면 사업수지는 2877억원 감소하나 토지 자산가치 증가로 개발이익은 2조3869억원 늘어난다.

특히 해당 구역에 용적률 450%를 적용한 고밀개발을 추진하면, 현재 공급된 물량의 4배 규모인 8960호의 건물분양주택을 공급할 수 있으며 이에 따른 개발이익은 3조1628억원으로 추정된다.

다만 이런 분석치는 여러 가정이 전제된 만큼 불확실성도 있다. SH공사 관계자는 "내곡지구는 이미 공공분양을 완료했기 때문에 건물분양주택으로 전환할 수 없다"며 "이런 규모의 사업지에 처음부터 건물분양주택을 추진했다면 높은 개발이익을 기대할 수 있었다는 의미"라고 설명했다.

현재 내곡지구 시세를 기준으로 일대에 건물분양주택을 공급하면 예상 분양가는 전용 59~114㎡ 기준 약 2억6000만~4억9500만원으로 추정된다.

/자료=SH공사/자료=SH공사
김헌동 사장 "구룡·성뒤마을 용적률 높일 것...건물만분양 주력"
김헌동 서울주택도시공사(SH공사) 사장은 향후 시내 택지개발 시 용적률을 최대한 높이는 고밀개발을 추진하고, 이 지역에 건물만분양 주택을 집중 공급하겠다는 입장을 밝혔다.

김 사장은 이날 기자간담회에서 "구룡마을, 성뒤마을 등 새로 개발할 곳은 용적률을 최대한 높이는 노력을 할 것"이라며 "저평가된 토지 위에 용적률 100~200%대 아파트를 500% 이상 초고층 아파트로 고급스럽게 지어서 건물만분양 주택을 공급하겠다"고 말했다.

김 사장은 최근 건설 원자재 가격 상승에 따른 분양가 인상폭은 크지 않을 것으로 예측했다. 당초 공언한 강남 3~4억원대 건물만분양 주택 공급이 공사비 인상을 감안해도 가능하다는 의미다.

김 사장은 "최근 강남 재건축 아파트 건축비가 보통 (3.3㎡당) 800만~900만원 정도 된다"며 "건축비 800만원이면 골조공사비가 약 30%인데 시멘트와 철근 가격 인상을 고려해도 건축비에서 차지하는 비중이 5~10% 수준에 그친다"고 말했다.

그는 "SH공사는 이미 건물만분양 공급 준비가 끝났다"며 "위치를 구체적으로 밝힐 수 없지만 꽤 많은 양을 준비했고 (공급 결정을) 기다리고 있다"고 했다.


한편 이날 김 사장은 SH공사가 보유한 공공주택의 자산가치 반영이 비현실적이어서 제도 개선이 필요하다는 견해를 밝혔다.

김 사장은 "대치1단지, 수서6단지 등 강남권 소재 공공주택의 장부당 토지가격은 가구당 1000만원에 불과하고 건물가격은 감가상각돼 200만~400만원 수준"이라며 "가구당 자산가치가 약 1200만원 수준인데 실제 가치는 3~5억원 수준으로 20~30배 차이가 난다"고 지적했다.
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