SH공사, 서초 내곡지구 개발이익 1조3036억원...목표치 5배

김헌동 서울주택공사(SH공사) 사장이 22일 오전 서울 강남구 개포동 서울주택도시공사에서 '내곡지구 사업결과 평가' 발표 기자회견을 갖고 있다. /사진제공=뉴스1

서울주택도시공사(SH공사)가 2013년부터 서초구 내곡지구에서 진행한 보금자리주택 사업으로 1조3000억원이 넘는 개발이익을 거둔 것으로 나타났다.

예상보다 사업비 지출이 많았지만 집값 상승으로 일대에 공급한 공공임대주택의 자산 가치가 대폭 상승해 사업 초기 예측보다 5배 수준의 이익을 확보한 것이다.

내곡지구 사업비 2156억원 더 썼지만...임대주택 자산 가치 상승으로 1조3036억 수익

22일 SH공사가 발표한 서초 내곡지구 사업성 분석 결과에 따르면 분양주택 2214호, 임대주택 2138호 공급 및 민간 택지매각 10만3306㎡를 통해 총 1조3036억원의 개발이익을 확보했다.

내곡지구 총 투자비는 토지보상비, 간접비, 금융비 증가로 당초 계획한 1조8199억원보다 2156억원 증가한 2조355억원으로 집계됐다.

하지만 내곡지구에 공급한 SH공사 보유 자산인 임대주택 2138호의 가치가 1조2953억원(공시가격 기준)으로 평가돼 실질적인 개발수익은 1조3063억원이라는 게 SH공사의 설명이다.

내곡지구 택지조성원가는 3.3㎡당 890만원이었는데 현재 세대당 토지 추정가격은 전용 84㎡(옛 34평) 기준 약 14억원으로 3.3㎡당 7950만원에 달한다. 택지조성을 통해 토지 가치가 약 9배 상승한 것이다.

/자료=SH공사

내곡지구 450% 고밀개발 가정 시 약 9000호 공급 가능

SH공사는 이날 내곡지구에 건물분양주택(토지임대부)을 공급한 경우를 가정한 사업성 분석 결과를 공개했다.

우선 공공분양주택 2214호를 건물분양주택으로 전환하면 사업수지는 2877억원 감소하나 토지 자산가치 증가로 개발이익은 2조3869억원 늘어난다.

특히 해당 구역에 용적률 450%를 적용한 고밀개발을 추진하면, 현재 공급된 물량의 4배 규모인 8960호의 건물분양주택을 공급할 수 있으며 이에 따른 개발이익은 3조1628억원으로 추정된다.

다만 이런 분석치는 여러 가정이 전제된 만큼 불확실성도 있다. SH공사 관계자는 "내곡지구는 이미 공공분양을 완료했기 때문에 건물분양주택 전환을 할 수 없다"며 "이런 규모의 사업지에 처음부터 건물분양주택을 추진했다면 높은 개발이익을 기대할 수 있었다는 의미"라고 설명했다.

현재 내곡지구 시세를 기준으로 일대에 건물분양주택을 공급하면 예상 분양가는 전용 59~114㎡ 기준 약 2억6000만~4억9500만원으로 추정된다.

한편 SH공사는 내곡지구 전체 개발면적 81만1615㎡ 중 53%인 42만9912㎡를 공원녹지, 교육시설용지 등으로 조성해 지방자치단체에 무상 공급했다.

/자료=SH공사

김헌동 SH사장 "향후 개발사업 시 건물만분양 주택 중점 공급"

김헌동 SH공사 사장은 이 같은 분석 결과를 제시하며 "향후 시내 공공택지 개발 추진 시 건물만 분양하는 주택을 중점 공급할 계획"이라고 강조했다.

이어 "SH공사가 공공자산을 확보하는 데 걸림돌이 되는 사업타당성 분석 기준과 지방공기업 회계기준 개선을 건의할 예정"이라고 덧붙였다.

SH공사에 따르면 현재 사업타당성 분석 기준과 지방공기업 회계기준은 부동산 가격 변동에 따른 공정가격을 인정하지 않아 사업타당성 검토시 사업성 부족 및 회계결산 손실이 발생하는 문제가 있는 것으로 알려졌다.