서울 도심 재개발 사업 활성화된다…'정비가능구역' 첫 도입

정비구역 지정절차 /사진=서울시

그동안 보존 중심 정책으로 억눌려왔던 서울 도심 개발이 다시 활성화된다. 서울시는 과거 해제됐던 정비예정구역을 다시 지정하고, 정비가능구역을 새롭게 도입했다. 정비가능구역은 정비예정구역 절차를 생략할 수 있어 서울시내 곳곳에 재개발 사업이 가능해질 전망이다.

'정비가능구역'으로 서울 곳곳 신속 개발 가능…동대문은 정비예정구역으로 재지정

1일 서울시에 따르면 시는 이같은 내용의 '2030 서울시 도시·주거환경정비 기본계획'(도시정비형 재개발사업 부문) 재정비안을 마련했다. 상업, 준공업, 준주거지역 재개발사업의 기본방향을 제시하는 시 차원의 법정계획이다.

2030 도시정비 기본계획에서는 '정비가능구역'이란 개념을 처음으로 도입했다. 말그대로 앞으로 정비구역으로 지정 가능한 곳으로, 노후도 등 세부기준을 충족하면 정비예정구역 절차 없이 지정될 수 있다. 그동안은 도시정비 기본계획에 정비예정구역으로 지정돼야만 재개발 사업이 가능했는데, 이같은 장애물이 제거되는 셈이다.

정비가능구역은 도심부 외 지역으로 영등포, 청량리·왕십리, 용산, 가산·대림, 신촌, 연신내·불광, 사당·이수, 성수, 봉천, 천호·길동, 동대문 등 11곳이 선정됐다. 앞으로 이 구역 안에서 정비구역 요청이 들어오면 기준 충족 여부를 판단해 구역을 지정하게 된다. 대상 범위는 지역중심 이상이면서 지하철역 반영 500m 이내 상업·준주거·준공업지역이다. 검토기준은 노후도 60% 이상, 과소필지 40% 이상, 저밀이용 50% 이상 등으로 대상지의 입지적 특성과 사업시행에 따른 주변지역 파급 효과 등을 종합적으로 판단한다.

이에 따라 서울 내에 신속한 재개발 사업이 가능한 환경이 만들어진다. 서울시 관계자는 "재개발 사업을 하려면 정비예정구역으로 기본계획에 우선 반영돼야 사업을 할 수 있었다"며 "도심 외 지역에는 정비가능구역을 지정함으로써 기본계획에는 정비예정구역이 아니더라도 요건만 맞으면 재개발 사업을 할 수 있게끔 간소화한 것"이라고 말했다.

서울 도심부 정비예정구역 재지정 /사진=서울시

도심에는 과거 해제됐던 정비예정구역을 다시 지정해 도심 활성화를 유도한다. 서울시는 도심부에 2016년 해제된 동대문 일대 약 89만㎡와 남대문로5가 구역 동측 약 1.6만㎡를 정비예정구역으로 재지정한다. 동대문 일대는 패션과 뷰티산업 허브로 육성한다는 계획이다.

과거 2025 도시정비 기본계획은 4대문 안 도심지에 대한 역사문화 중심지 보존 정책에 따라 △익선·낙원동 △인의·효제동 △종로5가 △주교·오장동·충무로5가 △DDP(동대문 디지털 플라자) 일대 등 정비예정구역 약 110만㎡를 해제했다.

녹지 조성하면 용적률 최대 100% 더…인센티브·규제완화 방안도

녹지 조성, 주거공급 확대를 위한 인센티브와 규제 완화 방안도 포함됐다. 서울시는 녹색도시 조성을 위해 정비사업 시 전체면적의 30% 이상을 개방형 녹지로 의무적으로 조성하도록 했다. 대신 90m 이하로 경직돼 있던 높이를 완화하고, 기준인 30%를 초과해 녹지를 조성할 경우 용적률 인센티브를 최대 100% 제공한다.

도심부에 직주혼합 도시를 만들기 위해 아파트, 오피스텔, 도시형생활주택, 코리빙하우스, 쉐어하우스 등 다양한 도심형 주거유형을 도입한다. 주거 주용도 도입시 주거비율은 전체 용적률의 90% 이하로 적용하는 기존 정책 기조를 유지하되, 중심지 위계와 지역상황을 고려해 영등포 등 광역중심은 최대 80%, 지역중심은 최대 90%로 주거비율을 계획했다.

개방형 녹지 초과설치 /사진=서울시

도심 주거 공급 확대를 위해 주거복합비율에 따라 허용 용적률 인센티브는 기존 50%에서 최대 100%로 확대한다. 상업지역에서 주차장 설치기준도 완화할 수 있도록 제도개선을 추진할 예정이다.

'2030 도시정비 계본계획' 재정비안은 다음달 13일까지 주민열람 공고를 실시하고 이후 시의회 의견 청취, 도시계획위원회 심의를 거쳐 올해 12월 최종 고시될 예정이다.