尹 정부 첫 '주택 공급대책' 9일 나온다…어떤 내용 담기나

26일 서울 용산구 아파트 일대. /사진=이기범 기자 leekb@

윤석열 정부의 첫 주택 공급대책이 오는 9일 발표될 예정이다. 현 정부의 주택 공급계획을 총괄하는 이행안(로드맵)으로 기존 '공공 중심 공급'에서 '민간 주도 공급전환'으로 정책 변화의 첫 단추가 될 것으로 전망된다. 리츠임대주택, 신도시 고밀개발, 수도권 광역급행철도(GTX) 연계 주거사업, 재건축·재개발 규제 완화 등 전방위적인 주택공급 방향이 담길 예정이다. 이를 통한 공급물량은 250만~270만가구 수준으로 관측된다.

민간 참여 확대·주요 입지 주택 공급 '8.9대책' 핵심…서울 도심 비주거지역 의무비율 완화·용적률 400% 상향

4일 관계부처 등에 따르면 국토교통부는 오는 9일 '250만호+α 공급계획'을 핵심으로 하는 이른 바 '8·9대책'을 발표한다. 이번 대책의 핵심은 세부 규제완화를 통한 민간 참여 확대와 수도권 내 주요 입지 내 주택공급이다.

8.9대책 최종안에는 도심공급방안으로 상업지역·준공업지역 등 비(非)주거지역 의무비율을 낮추고 용적률 상한을 상향하는 안이 담길 예정이다. 서울 도심 등 주거선호지역에서의 주택 공급을 늘리기 위해 상업지역과 준주거지역 내에서 건축물을 지을 때 적용되는 비주거시설(상업시설) 의무 비율을 절반 수준으로 낮춰주는 안이다.

현재는 서울 내 상업지역에 짓는 건축물은 연면적의 20% 이상을 비주거시설로 지어야한다. 준주거지역의 의무비율은 10% 이상이다. 이를 각각 10%, 5%로 낮춰 비주거시설 비중을 줄이는 대신 주택 비중을 늘린다. 준공업지역 내 짓는 공동주택·노인복지주택·오피스텔·다중생활시설 등의 용적률 상한을 400%까지 적용하는 안도 최종 검토 중인 것으로 알려졌다.

집값 10%만 내고 내집마련 '주택리츠'…도시생활주택·오피스텔 등 1인가구 주거환경 개선

집값의 10%만 내고 내집을 마련할 수 있는 '지분형 임대주택리츠' 제도화도 포함될 예정이다. 부동산간접투자기구인 리츠(REITs)를 활용해 무주택자의 내집 마련을 지원하고, 부동산 개발이익을 일부 사업자가 독점하는 것을 예방한다는 취지다. 리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 총 자산의 70% 이상을 부동산 등에 투자·운용하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구다.


지분형 임대주택리츠의 기본구조는 입주자가 집값의 일부, 즉 약 10%에 해당하는 보증금만 부담하고, 10년 안에 리츠 주식 매입을 통해 거주하고 있는 주택 지분의 대부분, 가령 80%를 취득하면 소유권이 주어진다. 보증금은 리츠 주식으로 취득할 수 있어, 입주와 동시에 주택 지분 10%는 확보하는 셈이다. 입주 후에는 임차인으로서 거주하면서 월세(임대료)를 내고, 여윳돈이 생길 때 리츠 주식을 추가 매입하는 식으로 지분을 늘리면 된다. 또 윤 대통령의 공약 사항인 역세권첫집, 청년원가주택 등의 세부 추진방안도 포함된다.

1인가구 중심의 도시형생활주택·오피스텔 규제 완화도 검토된다. 아파트 수준의 주거 쾌적성을 누릴 수 있도록 투룸 세대(최대 침실 3개+거실 1개) 비중을 늘리고, 주거용 오피스텔에 발코니 설치를 허용하는 등 거주공간을 확대하는 안이 유력하다.

'재초환·안전진단' 정비사업 3대 규제 모두 완화…통합심의로 사업기간 1년 이상 단축

재건축·재개발 등 정비사업 규제도 대폭 손을 본다. 분양가상한제(분상제)와 함께 정비사업 3대 규제로 꼽히는 '재건축초과이익환수제', '안전진단'을 모두 완화하고, 사업 속도를 높일 수 있는 '통합심의'를 도입하는 방안 등이 포함된다.

재초환 규제 완화는 우선 부담금 부과 개시시점을 미루고, 면제 기준을 상향 조정해 부담을 낮추는 안이 유력하다. 현재 초과이익을 산정하는 개시시점과 종료시점은 각각 조합설립추진위원회 승인일과 재건축준공인가일인데, 부과개시시점을 현행보다 한단계 미룬 '조합설립인가일'로 변경할 가능성이 높다. 부담금 면제 기준도 현행 조합원 1인당 평균이익 3000만원에서 1억원 수준으로 높이는 방안이 검토되고 있다.

당초 시장에 미치는 영향이 크기 때문에 내년 이후로 늦춰질 것으로 예상했던 안전진단 규제 완화 계획도 이번 공급대책에 포함될 것으로 보인다. 현재 안전진단 통과의 가장 큰 걸림돌로 꼽히는 구조안전성 비중을 현행 50%에서 30%로 낮추는 반면 주거환경 비중은 15%에서 30%로, 건축마감·설비노후도는 25%에서 30%로 각각 높이는 내용을 최종 검토 중이다.

통합심의 방안도 포함된다. 이번 대책에 포함될 통합심의 제도로 정비사업은 최소 1년, 택지지구사업은 최소 10개월 가량 사업기간이 단축될 전망이다. 기존에 공공주택지구 사업에만 도입했던 통합심의위원회 심의를 민간 재개발·재건축 사업에도 확대 적용할 방침이다. 통합심의가 도입되면 도시계획·건축·환경·교통·재해 등 환경평가와 경관·건축심의 등을 하나로 묶어 심의하기 때문에 기간이 1년 이상 단축된다. 이미 통합심의가 적용되고 있는 공공택지사업은 추가적인 환경영향평가를 한번으로 간소화 해 10개월 이상 기간을 줄이는 안이 유력하다.