역대급 엔저에 수익률 4.5%…"지금 투자하기 좋다"는 이것

/그래픽=최헌정 디자인기자

글로벌 주요국 중 일본 홀로 '제로금리'를 고수한다. 당분간 저금리 기조가 이어질 것으로 전망되면서 일본 리츠(REITs·부동산투자회사) 투자에 유리한 환경이 조성됐다.

25일 금융정보업체 에프앤가이드에 따르면 일본리츠재간접펀드는 최근 한 달 동안 2.57% 상승하며 해외대체펀드 전체 수익률인 -0.57%를 웃돌았다.

펀드별로 보면 삼성자산운용의 'KODEX TSE일본리츠(H) ' ETF(상장지수펀드)가 4.53% 올랐고 '삼성J-REITs' 펀드는 3.71% 올랐다. 한화자산운용의 '한화JapanREITs' 펀드도 3.64%의 수익률을 기록했다.

세계 각국 중앙은행이 인플레이션을 잡기 위해 기준금리 인상에 나선 가운데 일본은 정반대 행보다. 일본은 여전히 완화적 통화정책을 고수 중이다.

구로다 하루히코 일본은행(BOJ) 총재는 지난 21일 열린 금융정책결정회의에서 단기금리를 -0.1%로 동결하고 장기 국채를 매입하는 대규모 금융완화를 유지한다고 발표했다. 구로다 총리는 "금리를 올릴 생각이 전혀 없다"며 "끈질기게 금융완화를 계속할 것"이라고 밝혔다.

이에 엔화 가치는 24년 전으로 돌아갔다. 올해 3월 115엔대 수준이던 엔/달러 환율은 지난 14일 138.90엔까지 급등했다. 미국은 인플레이션에 대응해 금리를 올리는 반면 일본은 초저금리 정책을 유지하면서 양국간 금리차가 엔화 약세를 이끈 것으로 풀이된다.

'제로금리' 고수에 역대급 엔저 현상이 더해지자 일본 리츠 투자 매력도가 높아졌다. 대출 금리가 낮아져 부동산 구매력이 높아진 데다 장기적으로 엔화 가치가 회복되면 환차익도 기대할 수 있어서다.


나미선 대신증권 연구원은 "BOJ의 완화적인 통화정책으로 통화량 증가세가 지속되고 있다"며 "일본 시중 은행이 1% 미만의 낮은 대출금리를 유지하고 있어 풍부한 유동성이 부동산 투자에 우호적인 환경을 만들고 있다"고 말했다.

이어 "5월 부동산업 경기동향지수는 3개월 연속 개선됐다"며 "지가가 상승세에 있어 투자자와 부동산 회사를 중심으로 부동산 구입 의욕이 왕성하다"고 설명했다.

2001년 시작된 일본 리츠 시장은 2008년 구조조정 이후 시가총액과 상장 종목수에서 가파른 증가세를 보였다. 한화자산운용에 따르면 2004년 67%에 달하던 오피스 섹터는 2020년 29%로 줄었다. 대신 물류(21%), 주거(9%), 리테일(9%), 호텔(5%) 등 자산으로 다각화했다.

한화자산운용 관계자는 "하이브리드 근무 형태에 대한 우려로 일본 리츠 내 비중이 큰 오피스 섹터 회복이 더딘 상황"이라면서도 "오피스 업황에 중요한 취업자 수가 여전히 견조한 수준이고 도쿄 오피스 공실률도 최근 2개월 연속 하락 추세"라고 설명했다.

이어 "미국 리츠는 가파른 주가 상승으로 밸류에이션이 역사적 상단 수준이지만 일본 리츠는 부담이 낮은 수준"이라며 "코로나19 팬데믹 중에도 적극적 신규 자산 취득으로 향후 성장 발판이 마련됐다"고 진단했다.

일본 정부 차원에서 제도적 지원도 이어진다. 일본은행의 리츠 매입액은 코로나19 기간 중 최대 규모를 기록했다. 리츠 자산 취득시 취득세 감면 혜택 등도 지원되고 있다.

이경자 삼성증권 연구원은 "J리츠는 배당가능 이익의 90% 이상을 충실히 배당하고 제도 혜택 덕에 2020년 팬데믹 이후에도 전년 대비 유일하게 배당을 늘렸다"며 "유일하게 초저금리를 유지하고 있어 배당률 스프레드는 글로벌 최대 수준"이라고 분석했다.