[단독]대장동 1타강사 '원희룡표 주택' 나온다

리츠 활용해 대출 없이 지분형 주택 취득...개발이익 사업자 독점도 막을 수 있어

원희룡 국토교통부 장관이 21일 서울 종로구 세종대로 정부서울청사에서 열린 제1차 부동산 관계장관 회의에서 발언을 하고 있다. /사진=김휘선 기자 hwijpg@

정부가 오는 8월 발표하는 '250만호 주택공급대책'에 부동산간접투자기구인 리츠(REITs)를 활용해 무주택자의 내집 마련을 지원하는 방안이 포함될 전망이다. 부동산 개발이익을 일부가 독점하는 폐단을 예방하면서 서민들의 주거비 부담도 덜어주는 방법으로 '지분형 임대주택리츠' 제도화를 검토할 것으로 보인다.

23일 국토교통부에 따르면 정부는 오는 8월15일 전 '250만호 주택공급대책'을 발표한다. 공급대책에는 윤석열 대통령의 공약 사항인 역세권첫집, 청년원가주택 등의 입지와 공급 일정 등이 포함된다. 특히 청년·서민 무주택자들의 집값 부담을 덜어주기 위한 새로운 공급 방식도 함께 나온다.

집값 부담을 낮춘 새로운 공급 방식으론 '리츠'를 활용한 주택이 나올 것으로 보인다. 리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 총 자산의 70% 이상을 부동산 등에 투자·운용하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구다.

정부는 '지분형 임대주택리츠' 방식을 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 현재 '공공임대리츠', '공공지원형 민간임대리츠' 등 임대주택 중심으로 적용되고 있는 리츠를 분양주택으로까지 확대하는 방안이다.

'지분형 임대주택리츠'의 기본구조는 입주자가 집값의 일부, 약 10%에 해당하는 보증금만 부담하고, 10년 안에 리츠 주식 매입을 통해 거주하고 있는 주택 지분의 대부분, 가령 80%를 취득하면 소유권이 부여되는 형태다. 보증금은 리츠 주식으로 취득할 수 있어, 입주와 동시에 주택 지분 10%는 확보하는 셈이다. 입주 후에는 임차인으로서 거주하면서 월세(임대료)를 내고 여윳자금이 생길 때 마다 리츠 주식을 추가 매입해 지분을 늘려가면 된다.

이 방식은 수요자가 대출을 받지 않고 주택을 구입할 수 있어 향후 금리 인상으로 인한 부담을 최소화 할 수 있다. 뿐만 아니라 입주와 동시에 해당 리츠의 주주가 되면서 매년 취득한 지분에 대한 배당도 받을 수 있다. 정부로서는 가계대출을 늘리지 않으면서도 무주택 서민들에게 자가 주택을 공급하는 효과를 기대할 수 있다.

원희룡 국토부 장관도 최근 250만호 공급계획과 관련, 집값이 너무 올라 대출 부담이 커질 수 있다는 우려에 "실수요자들이 선택할 수 있는 창의적인 정책을 준비하고 있다"며 한 예로 리츠를 활용하는 방안을 언급한 바 있다.


리츠 활용 방식은 주택공급에 따른 개발이익을 사업자가 독점하는 것을 막는 효과도 있다. 원 장관은 지난 대선 당시 '대장동 1타 강사'를 자처하면서 개발이익을 민간사업자가 독점하는 구조를 비판해왔다. 리츠는 부동산사업에 따른 개발이익을 투자자, 즉 일반국민들이 공유할 수 있다는 점에서 원 장관의 신념과도 궤를 같이 한다.

업계에선 리츠를 활용한 주택공급이 성공하기 위해선 민간이 참여할 충분한 유인이 있어야 한다고 지적했다. 업계 관계자는 "민관 공동사업인 만큼 민간에 적정한 수익을 보장해줄 수 있는 방법도 논의돼야 한다"고 말했다.

민간의 수익성을 보장할 수 있는 방안으로는 용적률 완화, 취득세나 보유세 감면, 원가 수준의 택지매입비 등이 거론된다. 지분형 임대주택리츠를 통해 저렴하게 매입한 주택에 과도한 차익을 얹어 되파는 행위를 막을 수 있는 예방책도 필요하다는 지적이다.