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20억 아파트 종부세 '0원'·48억 아파트 보유세 '1500만원↓'…세금 싸진다

머니투데이 유재희 기자, 권화순 기자, 유엄식 기자, 배규민 기자, 방윤영 기자, 조성준 기자 2022.06.17 08:00
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[새정부 경제정책방향-뭐가 달라지나?] (上)

"20억짜리 아파트 한채만 있다고요? 올해 종부세는 없습니다"
(서울=뉴스1) 박세연 기자 = 10일 오후 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이를 찾은 관람객이 아파트단지를 바라보고 있다.   2022.3.10/뉴스1  (서울=뉴스1) 박세연 기자 = 10일 오후 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이를 찾은 관람객이 아파트단지를 바라보고 있다. 2022.3.10/뉴스1




정부가 올해에 한해 1세대 1주택자의 종합부동산세(종부세) 비과세 기준을 11억원에서 14억원으로 높이기로 했다. 우리나라 아파트 기준으로 시가 대비 공시가격 비율이 평균 70% 수준임에 비춰볼 때 시세 20억원짜리 아파트 한 채만 갖고 있다면 올해 종부세는 내지 않아도 된다.

또 정부가 공정시장가액비율을 100%에서 60%로 대폭 낮추기로 하면서 서울 등 조정대상지역의 2주택자는 세 부담이 최대 5000만원 줄어드는 사례까지 나올 전망이다.

정부가 16일 발표한 '새정부 경제정책방향'에 따르면 기획재정부는 올해 한시로 1세대 1주택자 대상으로 특별공제 3억원을 도입, 비과세 기준을 11억원에서 14억원으로 올리기로 했다. 이에 따라 공시가격이 14억원인 주택 한 채를 보유한 사람은 올해 종부세 부담이 아예 사라지게 된다. 다만 1세대 1주택자에 특별공제 3억원을 도입해주는 것은 조세특례제한법 개정 사안으로 국회에서 야당의 반대에 부딪힐 수 있는 만큼 현실화될지는 미지수다.



또 정부는 종부세 부과 시 공정시장가액비율을 100%에서 60%로 하향 조정키로 했다. 이는 지난 5월 정부가 발표한 1세대 1주택자 대상 종부세 부담 경감 방안과 다른 방식이다. 당초 1주택자의 세 부담을 부동산 가격 급등 이전인 2020년 수준으로 낮추기 위해 공시가격을 2021년 수준으로 돌리는 방안을 추진하기로 했다. 그러나 공시가격 조정 역시 법 개정 사안으로 정부는 시행령 개정을 통해 공정시장가액비율을 낮추는 방안을 선택한 것으로 풀이된다.

방기선 기재부 1차관은 13일 상세브리핑에서 "공시지가(공시가격)를 2020년 또는 2021년도 것을 적용하려면 법 개정이 수반돼야 한다"며 "국회가 원구성 문제로 열리지가 않는 데다 금년 종부세를 부과 시점 이전에 법 개정이 이뤄져야하나 시간이 부족해 시행령을 활용하는 방법을 찾은 것"이라고 밝혔다.

이날 발표한 세 부담 경감방안을 적용한 기재부의 '세액 변동 시물레이션 결과'에 따르면 올해 공시가격 35억6300만원인 고가주택 한 채를 보유한 A씨의 종부세 부담(농어촌특별세 포함)은 기존 1541만8000원에서 637만7000원으로 줄어들 전망이다. 다만 고령자·장기보유 세액공제 50%를 가정하고 세 부담 상한은 고려하지 않은 분석이다.

문제는 공정시장가액비율 하락(100→60%)으로 서울 등 조정대상 지역의 2주택자의 세 부담도 대폭 완화된다는 점이다. 가령 주택 두 채(공시가격 합산 35억6300만원)를 보유한 B씨의 세 부담은 9422만7000원에서 4616만8000원으로 줄어들 전망이다. 1세대 1주택자의 세 부담을 줄여주겠다는 정부의 취지와 달리 고가주택 두 채를 보유한 2주택자에게도 세제 혜택이 돌아가면서 '부자감세' 논란이 불거질 것으로 예상된다.

이 밖에 정부는 재산세 부과 시 1세대 1주택자 공정시장가액비율을 60%에서 45%로 하향키로 했다. 이에 따라 올해 공시가격 12억5800만원 주택을 보유한 C씨의 재산세 부담은 기존 392만4000원에서 275만4000원으로 줄었다.

한편 정부는 생애최초 주택담보인정비율(LTV) 상한을 지역·주택가격·소득에 상관없이 80%로 완화하고 대출한도(현행 4억원)는 6억원으로 확대키로 했다. 이와 함께 상환기간중 차주의 소득흐름이 보다 정확하게 반영되도록 다음달 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 장래소득 반영방식을 개선키로 했다.

48억짜리 강남 '래대팰' 보유세 1500만원↓..'마래푸' 종부세 '0원'
(서울=뉴스1) 구윤성 기자 = 서울 서초구 반포동 아크로 리버파크.  아크로리버파크 전용 84.97㎡의 공시가격은 지난해 15억400만원에서 올해 17억3천600만원으로 15.43% 상승했다. 2019.3.17/뉴스1   (서울=뉴스1) 구윤성 기자 = 서울 서초구 반포동 아크로 리버파크. 아크로리버파크 전용 84.97㎡의 공시가격은 지난해 15억400만원에서 올해 17억3천600만원으로 15.43% 상승했다. 2019.3.17/뉴스1
새 정부의 부동산 보유세(재산세+종부세) 부담 완화 방안에 따라 올해 1주택자의 세금 부담이 2020년 수준으로 대폭 줄어들게 됐다. 지난해 부담한 보유세와 비교하면 공시가격 36억원 이상(시세 48억원)의 초고가 아파트는 많게는 1500만원 가량 보유세가 감소하는 것으로 나타났다. 공시가격 14억원(시세 18억원)을 살짝 밑도는 서울 마포구 30평대(전용 84㎡) 아파트는 올해 종부세를 한푼도 안 낸다. 정부가 종부세 공제 기준을 1년 한시로 11억원에서 14억원으로 올렸기 때문이다.

◇"보유세 부담 확 줄었다"..아리팍 84㎡ 551만원↓·반래퍼 84㎡ 632만원↓·래대팰 114㎡ 1513만원↓·마래푸 84㎡ 98만원↓

20억 아파트 종부세 '0원'·48억 아파트 보유세 '1500만원↓'…세금 싸진다
16일 머니투데이가 우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장에 의뢰해 새 정부의 보유세 세제 변경에 따른 올해 보유세 예상액을 시뮬레이션한 결과 서울 서초구 아크로리버파크 전용 84㎡(1주택자)의 보유세는 1240만원으로 지난해 대비 551만원이 감소한 것으로 나타났다. 2020년 낸 보유세 대비로는 119만원 줄었다.

인근의 같은 면적 래미안퍼스티지의 경우 올해 보유세는 1249만원으로 1년 전에 비해 632만원, 2년전 대비로는 29만원이 각각 감소했다. 지난 2년간 공시가격이 가파르게 오른 주택일 수록 보유세 부담이 훨씬 더 줄어드는 것으로 나왔다.

시세 50억원에 육박(공시가격 36억원)하는 강남구 래미안대치팰리스 114㎡는 올해 보유세가 2245만원이다. 이는 지난해에 비해서는 1513만원 줄어든 금액이며 2년전에 비해선 170만원 감소했다. 대형 평수의 강남3구 고가주택일수록 재산세와 종부세 감면액이 커져 새 정부의 세제 혜택을 톡톡히 보는 것으로 나타났다.

서울 마포구 '대장 아파트'로 통하는 마포래미안푸르지오 전용 84㎡는 올해 보유세가 339만원이 될 전망이다. 이는 전년 대비 98만원, 2020년 대비 4만원 감소했다. 이 아파트는 시세 18억원대, 공시가격 13억원대로 올해는 종부세가 부과되지 않는다. 서울 강북권을 중심으로 공시가격 11억원~14억원 사이에 걸쳐 있는 주택들은 올해 종부세를 내지 않기 때문에 전체 보유세 부담액도 대폭 감소할 것으로 예상된다.

이는 새 정부가 올해 1년 한시로 종부세 부과 기준을 상향했기 때문이다. 1주택자 기준으로 11억원 하던 종부세 기준을 14억원으로 상향해 이 구간의 주택은 올해 종부세를 내지 않는다. 공동주택 기준으로 올해 공시가격 11억원~14억원 구간의 주택수는 총 19만2851가구에 달한다. 이는 전체 공동주택의 1.3%에 해당한다. 물론 주택 소유자 기준으로 따지면 종부세가 부과되지 않는 주택숫자는 이보다는 줄 수 있다. 공시가격 14억원 초과 공동주택은 26만3509가구(전체의 1.8%)로 이들 주택은 공제액이 종전 11억원에서 14억원으로 올라가기 때문에 그만큼 종부세가 줄어든다.

이와 동시에 재산세 공정시장가액비율이 현행 60%에서 45%로 낮아지고, 종부세는 100%에서 60%로 떨어진다. 1주택자 세부담은 이런 식으로 2020년 수준으로 환원되는 것이다.

우병탁 팀장은 "공시가격 수준에 따라, 혹은 최근 2년간 집값이 어느정도 올랐냐에 따라 보유세 감면 효과가 조금씩 다를 수 있지만 대체적으로는 2020년 수준으로 환원하는 효과를 볼 것"이라며 "특히 60세 이상, 보유기간 5년 이상의 1주택자라면 세액공제 혜택도 추가로 볼 수 있기 때문에 개개인별로는 2019년 수준으로 낮아지는 사람도 나올 것"이라고 말했다.

역시 똘똘한 한채?..다주택자도 보유세 1년전으로 낮아진다
[서울=뉴시스] 배훈식 기자 = 이번 주 서울 아파트 가격이 0.02% 상승한 29일 오전 서울 송파구 서울스카이 전망대에서 바라본 강남 아파트 밀집지역 모습. 강남을 비롯해 용산 등 고가 아파트 밀집지역의 매매가격이 오르며 전체 서울 아파트 가격 상승 폭을 키웠다. 2022.05.29.[서울=뉴시스] 배훈식 기자 = 이번 주 서울 아파트 가격이 0.02% 상승한 29일 오전 서울 송파구 서울스카이 전망대에서 바라본 강남 아파트 밀집지역 모습. 강남을 비롯해 용산 등 고가 아파트 밀집지역의 매매가격이 오르며 전체 서울 아파트 가격 상승 폭을 키웠다. 2022.05.29.
정부가 1주택자의 보유세(재산세+종부세) 부담을 2년 전 수준으로 환원하기 위해 공정시장가액비율을 대폭 낮추면서 다주택자의 보유세 부담도 덩달아 낮아지는 것으로 나타났다. 재산세나 종부세는 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준(과표)이 정해지는데 1주택자의 공정시장가액비율을 낮추기 위해 시행령을 개정하면 다주택자도 자동으로 변경된 기준이 적용되기 때문이다.

일각에선 정부의 1주택자 중심 세제 변경안에 따라 '똘똘한 한채 현상'이 심화할 것이라고 전망했지만 이와 달리 다주택자도 반사효과를 톡톡히 보게 되는 셈이다. 다주택자 양도세 중과 1년한시 배제가 시행 중인 가운데 내달 종부세 세율 인하안이 추가로 나오면 다주택자 세부담은 훨씬 더 줄 수 있다.

◇1주택자 공정시장가액비율 낮췄더니 다주택자도 자동으로 떨어져...2021년 수준으로 보유세 동결 '반사효과'

20억 아파트 종부세 '0원'·48억 아파트 보유세 '1500만원↓'…세금 싸진다
16일 발표된 새 정부의 경제정책 방향에 따라 올해 1주택자의 보유세 부담은 2020년 수준으로 환원된다. 이와 동시에 다주택자의 보유세 부담도 2021년 수준으로 돌아가는 효과가 있는 것으로 분석된다.

정부는 당초 조세특례제한법을 개정해 1주택자 세부담을 낮출 계획이었으나 국회에서 여야간 합의가 도출되지 않았다. 이에 오는 7월 재산세 부과일을 맞추기 위해 부랴부랴 정부 권한인 시행령을 개정하는 쪽으로 방향을 틀었다.

재산세와 종부세의 공정시장가액비율을 각각 60%→45%, 100%→60%로 최대한 조정해 2년전 보유세 수준으로 돌려 놓은 것이다. 종부세는 여기에 더해 공제 기준을 11억원에서 14억원으로 1년 한시 상향키로 했다. 이 과정에서 1주택자 뿐 아니라 다주택자도 보유세 부담이 대폭 경감되는 효과가 발생한 것이다. 공정시장가액비율은 보유 주택 숫자와 상관없이 동일하게 적용하기 때문이다.

예컨대 공시가격 10억원짜리 아파트 2채를 갖고 있는 다주택자라면 다주택자의 종부세 부과 기준인 6억원이 현행대로 유지되더라도 공정시장가액비율이 하향 되기 때문에 보유세 부담이 대폭 줄어든다. 10억원에 10억원을 더한 20억원 합산액에 6억원을 공제한 금액 기준(14억원)으로 종부세 공정시장가액비율 60%가 적용되며, 재산세는 20억원에 45%가 적용돼 과세표준액이 낮아진다.

◇10억 아파트 두채인 다주택자, 재산세 과표 3억↓ 종부세 과표 5.6억↓..양도세·종부세 완화 추가 조치도 나올듯

종부세 기준으론 과표가 14억원에서 8억4000만원(공정시장가액비율 100%→60%)로 낮아지고, 재산세는 과표가 원래 12억원에서 9억원(공정시장가액비율 60%→45%)으로 낮아진다. 이에 따라 종부세는 5억6000만원, 재산세는 3억원 가량 과표가 대폭 낮아짐에 따라 적용되는 세율도 자동으로 낮아지게 된다.

정부 관계자는 "1주택자와 다주택자의 공정시장가액비율을 별도로 적용하지 않기 때문에 다주택자의 경우도 보유세 부담이 이번 조치에 따라 낮아지게 된다"며 "다주택자의 보유세 부담은 대략 1년 전인 2021년 수준이 될 것으로 보인다"고 말했다.

문재인 정부는 1주택자의 보유세 부담을 2021년 수준으로 완화하는 방안을 추진했으나 윤석열 정부에서는 2년전 수준으로 환원하겠다는 공약을 이번에 지켰다. 1주택자의 보유세 부담을 조특법 개정으로 하지 않고 정부 권한인 시행령 개정을 통해 진행하면서 다주택자의 보유세 부담까지 자연스럽게 1년전 수준으로 돌려 버린 셈이다.

정부는 오는 7월 추가로 종부세 부담 완화 방안을 내놓기로 했다. 전 정부에서 다주택자 기준 최고 6%를 적용하고 있는 종부세 세율이 완화될 가능성이 높다. 새 정부 출범 직후 단행한 다주택자 양도세 중과 1년 한시 배제 등과 함께 다주택자의 세부담이 계속 줄 것으로 보인다. 일각에선 1주택자 위주의 보유세 부담 완화 방안으로 "'똘똘한 한채' 현상이 가속화 할 것"으로 내다봤지만 다주택자의 양도세, 보유세 완화 효과도 적지 않은 것으로 전망된다.

"7%대 금리, 월400 못갚아" 첫 내집마련 대출 풀었지만…
[서울=뉴시스] 조수정 기자 = 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 16일 오전 서울 중구 은행회관에서 열린 비상 거시경제 금융회의를 마친 뒤 취재진의 질문에 답하고 있다. (공동취재사진) 2022.06.16.[서울=뉴시스] 조수정 기자 = 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 16일 오전 서울 중구 은행회관에서 열린 비상 거시경제 금융회의를 마친 뒤 취재진의 질문에 답하고 있다. (공동취재사진) 2022.06.16.
새 정부가 주거안정 대책 일환으로 생애최초 주택 구입자부터 대출 규제를 완화했다. 시장 전문가들은 규제 일변도였던 이전 정부와 차별화된 정책을 시작했다는 점에서 의미가 있다고 평가한다. 하지만 미국 금리인상 여파로 국내 시중은행 주택담보대출 금리 상한선이 7%대로 치솟아 원리금 상환 부담이 한층 늘어난 만큼 실수요가 급증할 가능성은 낮다는 게 중론이다.

◇첫 주택 구입자 자금 숨통 띄워...서울 외곽 및 경기·인천 지역 등 수요 영향

16일 정부 관계부처 합동으로 발표한 새정부 경제정책방향에 따르면 생애최초 주택 구입자 LTV(주택담보인정비율)가 지역, 주택가격, 소득과 관계없이 80%로 완화되며 대출 한도는 4억원에서 6억원으로 확대된다. 신혼부부, 청년층 등에 대해선 미래소득을 반영해 DSR(총부채원리금상환비율)을 상향 조정하는 내용도 포함됐다.

앞서 서울 등 규제지역은 LTV 40%(생애최초 50%)가 적용된 만큼 신규 주택 구입자의 경우 이번 대책을 통해 자금 마련에 숨통이 트일 전망이다. 다만 그동안 서울을 비롯한 수도권 집값이 급등했기 때문에 일부 지역만 제한적으로 영향을 줄 것이란 관측이 나온다.

박원갑 KB국민은행 부동산 전문위원은 "이번 정책은 신혼부부, 사회초년생 등 젊은층 구매력 확대 효과가 있다"며 "서울 등 수도권 외곽지역에 나온 양도세 절세 매물 소화가 가능해질 것"이라고 말했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "서울 강북 및 강서 지역의 전용 60㎡ 이하 중소형 주택과 경기, 인천 등 수도권 주요 지역 주택 구입 시 여신 활용이 다소 수월해질 전망"이라고 했다.

최근 집값 급등기 30~40대를 중심으로 생애최초 주택 구입자가 늘어났다. 대법원 등기정보에 따르면 아파트 등 집합건물을 생애최초로 매입한 소유권이전등기(매수) 인원은 2019년 41만4732건, 2020년 54만506건, 2021년 51만3208건을 기록했다. 매수자의 약 65%가 30~40대에 분포했다.

 서울 노원구 일대 아파트 단지 전경. /사진제공=뉴시스 서울 노원구 일대 아파트 단지 전경. /사진제공=뉴시스
◇부부합산 연소득 1억 넘어도 월 400만원 육박 원리금은 부담…영끌 부추길 가능성 낮아

다만 이 같은 정책 변화가 주택 매매수요 급증으로 이어질 가능성은 낮다는 분석도 동시에 나온다. 미국 금리인상 여파로 국내 시중금리가 치솟고 있기 때문이다. 이미 시중은행 주택담보대출 금리 상한선은 7%대로 올라섰다. 미국 연방준비제도가 추가 금리인상을 단행할 것으로 보여 연말 주담대 금리 상한선이 8~10%대로 더 오를 것이란 관측도 나온다.

이렇게 되면 대출 의존도가 높은 수요자는 원리금 상환액이 급증한다. 6억원을 30년 만기, 7% 금리 원리금 균등 상환 조건으로 대출 받으면 월 납입액은 399만원 수준이다. 연간 4800만원을 주택 대출 상환에 쓰는 셈인데 이는 부부 합산소득 1억2000만원(DSR 40% 기준)이 넘어야 받을 수 있는 금액이다. 이마저도 기존에 다른 대출이 없는 경우에만 가능하다.

상환 기간을 40~50년으로 늘리면 월 납입액은 250만원 내외로 줄어들지만 고정 생활비를 고려하면 만만치 않은 수준이다. 또 이 같은 초장기론은 중도에 주택을 팔지 않을 경우 총이자 부담은 더 많다는 단점도 있다.

따라서 이번 조치는 시세 15억이 넘는 고가주택보다 7억~8억원대 중저가 아파트 수요에 영향을 줄 것으로 예상된다. 서울 시내에선 노원구, 도봉구, 강북구 등 외곽지역 중소형 아파트 시세 수준이다.

우병탁 신한은행 WM 컨설팅센터 부동산팀장은 "생애최초 LTV 80%가 획기적으로 보이지만 6억원 대출 한도가 있어 서울 중심 지역 수요 영향은 제한적"이라며 "이번 조치 때문에 영끌(영혼까지 끌어모아 무리하게 대출을 받는다는 의미)이 일어나지는 않을 것이다. 정부도 이를 예상하고 내놓은 정책 같다"고 분석했다.

서울주택도시공사(SH)의 국민임대주택에 대한 청약신청 방문접수가 시작된 2일 오후 서울 강남구 SETEC(세텍)에 마련된 접수처가 청약신청을 하려는 시민들로 붐비고 있다. /사진제공=뉴시스서울주택도시공사(SH)의 국민임대주택에 대한 청약신청 방문접수가 시작된 2일 오후 서울 강남구 SETEC(세텍)에 마련된 접수처가 청약신청을 하려는 시민들로 붐비고 있다. /사진제공=뉴시스
◇고민 커진 수요자들…청약 시장도 가점→자금여력 재편 가능성

다만 노원구 등 서울 외곽지역은 최근 집값이 하락세여서 신규 구매자들도 망설이는 분위기다. 40대 김모씨는 "교육 여건이 좋고 아파트값이 상대적으로 저렴해서 노원구 이사를 고민 중인데 대출 원리금이 월 200만원을 넘게 되면 생활에 지장이 생겨 고민이 된다"고 했다. 노원구 상계동 소재 공인중개소 대표는 "양도세 중과 완화 이후 매도 문의는 늘어났는데 매수세는 확실히 줄었다"며 "실거주 구입자는 최근 2~3년간 많이 산 것도 영향이 있는 것 같다"고 했다.

이번 조치가 청약 시장에도 영향을 줄 수 있다는 분석도 나온다. 대출 여력은 생겼지만 현재 보유한 자금 여력에 따라 영향이 차별화될 수 있다는 것이다.

박지민 월용청약연구소 대표는 "분양가상한제 개편, 9억 중도금 규제 등 후속 조치를 봐야겠지만 일단 금리가 많이 올라서 고가점자 위주 당첨 기조가 조금 바뀔 수 있다"며 "자금이 부족한 고가점자는 일시적으로 시장에서 이탈할 가능성도 있고, 소득이 높은 저가점자는 주변 시세와 비슷한 고분양가로 나와도 입지가 좋은 경우 추첨제를 노리는 신규 수요로 더 유입될 수 있다"고 했다.

주거지역엔 주택만? 88년된 용도지역 규제 허문다
20억 아파트 종부세 '0원'·48억 아파트 보유세 '1500만원↓'…세금 싸진다
정부가 땅의 용도와 밀도(건폐율·용적률), 높이 등을 규제하는 '용도지역제' 한계를 허문 혁신구역을 만들기로 했다. 이렇게 되면 주거지역에 지식산업센터, 쇼핑시설과 같은 업무·상업시설이 함께 들어설 수 있고 용적률 한계를 뛰어넘는 초고층 빌딩도 탄생할 수 있을 것으로 전망된다.

◇새정부, 용도지역제 개편 추진…한국에서도 '싱가포르 마리나베이' 가능해진다

16일 새정부 경제정책방향에는 융·복합 시대에 맞춰 도시공간의 혁신을 위해 '용도지역제 개편'이 포함됐다.

용도지역은 주거·상업·공업·녹지와 같이 그 땅에 쓰임새를 정하고 그에 따라 밀도(건폐율·용적률)도 함께 부과된다. 예컨대 주거지역에는 주거만, 상업지역에는 업무시설 등만 들어설 수 있다. 밀도 역시 서울시 조례 기준 2종 일반주거지역 용적률은 200%, 준주거지역은 400%, 상업지역(중심상업)은 600% 등으로 제한한다. 이 때문에 유동인구가 많고 주거와 상가, 오피스 등 다양한 수요가 있지만 주거지역으로 묶여 효율적인 개발이 어려운 곳이 나오고 있다.

이처럼 용도지역제는 제한된 땅을 효율적이고 계획적으로 사용하기 위해 88년 전 도입됐지만 융·복합 시대에 따른 개발수요와 상관 없이 할 수 있는 것과 할 수 없는 것을 미리 규정해 경직성이 강하다.

이에 정부는 '혁신구역'을 만들어 현재 용도지역제를 뛰어넘는 '화이트 조닝 도입'을 추진한다. 화이트 조닝이란 특정 용도로 지정하지 않은 구역을 말한다. 예를 들어 △고밀화된 주거기능을 갖추는 '고밀주거지역' 신설 △민간사업자가 규제 없이 자유롭게 개발 가능토록한 '도시혁신계획구역' 도입 △주거·상업·여가 등 도시기능의 융·복합을 위한 '복합용도계획구역' 도입 등이다.

싱가포르 마리나 베이 샌즈 호텔싱가포르 마리나 베이 샌즈 호텔
화이트 조닝 적용 사례는 싱가포르 '마리나베이 개발'이 대표적이다. 싱가포르는 노후화한 항만 배후단지를 주거·국제업무·관광·복합단지를 조성하는 개발사업을 진행했다. 이때 허용된 범위 내에서 개발사업자가 용도를 자유롭게 결정할 수 있도록 했다.

용도지역(zoning)을 뛰어넘는(beyond) 새로운 체계인 '비욘드 조닝'을 주장한 서울시의 계획에도 탄력이 붙을 것으로 예상된다. 비욘드 조닝이 가능하려면 중앙정부의 권한을 지자체로 넘겨 자율성을 확보할 수 있게 해줘야 하는데, 정부는 각종 인·허가권 등 중앙정부의 권한을 지방으로 이양하는 방안도 경제정책방향에 포함시켰다. 현재는 국토계획법을 통해 중앙정부가 토지의 용도와 밀도를 정하고 있다.

◇용도지역제도 개편 환영하는 전문가들…"용도와 밀도 분리, 지자체 권한도 높여야"

전문가들은 같은 용도 안에서 밀도도 변경할 수 있도록 해야 한다고 조언한다. 같은 상업지역이어도 용적률을 다르게 부여해 조화로운 스카이라인을 조성하는 등 다양한 건축물을 통한 도시 개발이 필요하다는 것이다.

남진 서울시립대 도시공학과 교수는 "지역마다 특성이 다르고 같은 용도여도 사용법이 다를 수 있는 만큼 다양한 도시 모습을 구성해야 한다"며 "용도와 밀도를 분리해 상업지에서도 용적률을 200%로 지정하는 식의 유연한 제도 개선도 함께 가야 한다"고 지적했다.


또한 전문가들은 지자체가 용도지역 변경을 위한 '혁신구역'을 직접 지정할 수 있도록 하는 등 지자체의 권한이 커져야 한다고 강조했다.

김진유 경기대 도시·교통공학과교수는 "지역마다 필요한 용도가 다르고 이는 지자체가 가장 잘 알고 있다"며 "혁신구역을 설정할 수 있는 권한을 지자체가 가질 때 용도지역을 더 자유롭게 활용할 수 있다"고 말했다.
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