8월 전월세 '헬게이트' 열린다?…"대란 없다" 3가지 근거

[서울=뉴시스] 고승민 기자 =사진은 13일 서울의 한 부동산 업체 밀집 상가 모습. 2022.03.13.

"8월 헬게이트가 열린다."(김상훈 국민의힘 의원, 17일 국회 국토교통위원회 전체회의)

임대차2법 도입 2년을 맞는 오는 8월 '전월세 대란'을 우려하는 목소리가 커지고 있지만 신규 전셋값 급등, 전세매물 품귀, 월세화 등 3가지 측면에서 대란 조짐은 없다는 분석이 제기된다. 원희룡 국토교통부 장관도 취임식 직후 "실제 분석 해보니 그렇지 않은(전월세 대란) 요인도 병존하는 것 같다"고 언급했다. 원 장관은 임대차3법을 개정하더라도 임대기간 4년·임대료 증액 5%를 준수한 집주인에 인센티브를 주는 방안에 힘을 실었다.

전세대란 우려 1. 갱신->신규 가격급등?..은마, 신규 전셋값이 갱신보다 1.5억 더 비싼 거래도

18일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 전세대란의 3가지 조건 중 하나인 신규-갱신 계약간 이중가격 문제는 우려와 달리 통계상 갈수록 좁혀지고 있는 것으로 나타났다. 교육 여건이 좋아 2년~6년간 세들어 사는 학부모가 많은 서울 강남구 대치동 은마 아파트가 대표적인 사례로 꼽히고 있다.

은마 전용 76.79㎡의 신규 전셋값은 지난 3월 기준 7층과 2층이 각각 5억3000만원, 4억5500만원이었다. 같은달, 같은 면적의 갱신 전셋값은 13층 6억900만원, 5층 5억770만원, 1층 5억2500만원으로 신규 대비 갱신이 많게는 1억5000만원 비싼 역전현상이 확인됐다.

국토부는 전월세 신고를 받아 약 2개월여 시차를 두고 공개한다. 지난 3월이 최신 통계인데 은마 아파트에서 신규보다 갱신 가격이 비싼 사례를 어렵지 않게 찾아볼 수 있다. 한때 신규 가격이 갱신 가격의 2배 가까이 치솟은 '이중가격' 문제가 심화했지만 최근 가격 격차가 크게 좁혀진 셈이다.

한국부동산원의 주간 아파트 전세가격 변동률 통계에서도 서울 아파트 신규 전셋값은 3개월여 동안 하락세였다. 지난 1월24일 보합 전환 이후 4월25일까지 내림세를 유지하다 이달 2일과 9일 2주 연속 보합권을 보였다. 부동산원 전세 통계는 갱신 계약을 제외하고 확정일자 신고가 들어온 신규 계약만을 대상으로 한다. 임대차2법 도입 이후 신규 전셋값이 급등한 것은 사실이지만 지난 석달 동안 신규 가격이 내렸다는 뜻이다. 이에 따라 갱신 가격과 신규 가격의 격차가 좁혀졌다.

2. 전세품귀? 1년 전보다 전월세 매물 늘었다...3. 월세화? 대출이자보다 월세 택한 세입자 영향도

전세대란 2번째 조건인 전세품귀 현상도 뚜렷하지 않다는 분석이 나온다. 부동산정보업체 '아실'의 서울 전월세 매물통계에 따르면 17일 기준 서울 전월세 매물은 총 4만1326건으로 지난해 같은날 3만7477건 대비 매물이 더 많다. 일각에서 8월 전세대란 징후로 매물급감을 우려하지만 통계상 매물이 오히려 증가한 것이다. 전월세 매물은 계절적인 요인이 크기 때문에 지난해 같은 달과 비교해야 정확한 흐름을 파악할 수 있다는 설명이다.

임대차2법 도입 직후인 지난 2020년 9월 1일 2만7013건에 비해서도 최근 매물 숫자가 1만4313건 많아 당장 전세 품귀를 우려할 상황이 아니라는 분석이다. 갱신 매물이 신규 계약으로 시장에 나오면 도리어 시장 매물이 이론적으로는 늘어날 가능성도 제기된다.


3번째 조건인 전세의 월세화 현상은 뚜렷하게 나타나고 있다. 한국개발연구원(KDI)이 지난 3월 임대차 신고가 들어온 서울 아파트를 전수 조사한 결과 월세 계약 건수는 총 3168건으로 이 가운데 신규계약이 66%, 갱신계약이 34%였다. 신규로 계약을 하는 경우 절반 이상이 월세로 이뤄졌다는 의미다.

다만 전세의 월세전환은 복합적인 요인이 작용하고 있다. 4년치 인상분을 한꺼번에 반영한 신규 전셋값이 부담스럽다보니 자금 사정이 여의치 않은 세입자가 반전세를 택하는 경우가 적지 않다. 이는 임대차2법 때문이다.

여기에 더해 최근 전세대출 금리가 치솟으면서 은행 전세자금대출 이자보다 집주인에 내는 월세가 더 낮아지는 현상도 월세화에 한몫하고 있다. 금리인상 효과로 세입자 스스로 월세를 선택하는 경우다. 실제 KB국민·신한·하나·우리 등 4대 은행의 전세대출 금리는 신규 취급액 코픽스 기준 연 3.26~5.126%로 높게는 연 5%를 넘어섰다. 반면 서울 아파트 전월세 전환율(한국부동산원)은 지난 4월 기준 평균 4.2%로 일부 구간에선 대출 이자보다 낮게 형성됐다.

원희룡 "막연한 선입관, 정책의도 아닌 통계 분석 먼저...징벌보단 인센티브 주겠다"

원희룡 국토부 장관은 8월 전월세 대란설에 대해 지난 16일 취임식 직후 기자들과 만난 자리에서 "갱신권을 소진한 매물 내지는 변경계약에 대해 걱정하는 시각도 있고, 실제로 분석해보니 그렇지 않은 요인도 있다는 게 병존하는거 같다"고 밝혔다. 막연한 우려와 달리 통계상 전세대란 조짐이 명확하게 확인되지 않는다는 점을 지적한 것이다.

17일 국회 국토교통위원회 전체회의에서 김상훈 의원이 "흐름을 왜곡하는 규제가 생기니까 전세물건 자체가 사라지고 전세가격이 폭등하는 상황이 벌어져 8월 헬게이트가 열리게 됐다"고 언급했으나 원 장관은 "막연한 선입관이나 정책의도 가지고 이야기 하는게 아니라 데이터를 갖고 이야기해야 한다"며 통계 분석 선행에 무게중심을 뒀다.

대통령직 인수위원회의 새정부 공약사항 세부이행계획서에서도 "현재 전월세 시장은 안정됐다"는 표현이 나오고 서울시도 "내년까지 주택수급 또한 원활한 상태가 유지되면서 올 하반기에도 전세시장은 비교적 안정되게 흘러갈 것"이라고 전망한 바 있다.

서울시는 갱신에서 신규로 전환하는 세입자 대상으로 대출이자 지원책을 발빠르게 내놨다. 원희룡 장관은 전월세 대책으로 "법으로 정해 놓고 징벌적으로 강제하기보다는 행동을 유인할 수 있는 인센티브 방식을 도입할 필요가 있다고 생각한다"고 밝혔다. 더불어민주당이 추진중인 집주인에 대한 부동산 세금 인센티브 등의 유인책이 8월 이전에 나올 가능성이 높다는 전망이 나온다.