[서울=뉴시스] 고범준 기자 = 아파트값이 천정부지로 치솟으면서 불안한 흐름이 이어지고 있다. 수도권의 아파트값 상승률이 7주 연속 최고치를 유지, 상위 20% 주택가격이 사상 처음으로 평균 15억원을 넘어섰다. 한국부동산원에 따르면 9월 첫째 주(30일 기준) 서울의 아파트값은 0.21% 올라 높은 수준의 상승률을 기록했다고 밝혔다. 수도권 아파트 매수 심리가 더 강해지는 등 불안한 흐름이 이어지고 있다. 사진은 9일 서울 남산에서 바라본 아파트와 빌라 모습. 2021.09.09.
서울 25개 자치구 중 양천·용산·강서·마포 10명중 5명이 '갭투자자'..실거주 제약있는 강남·송파구 2년새 갭투자비율 하락
동두천은 올 들어 집값이 18.42% 급등해 대표적인 집값 과열 지역으로 꼽힌다. GTX-C 노선 등 교통호재로 집값 이상과열이 3개월 이상 지속되자 지난달 27일 6개 동이 조정대상지역으로 지정됐다. 그간 6억 미만의 자금조달계획서가 제출되지 않은 매매거래를 포함하면 갭투자는 훨씬 더 많을 것으로 추산된다.
서울 25개 자치구 가운데는 목동이 있는 양천구 갭투자 비율은 55.8%로 가장 높았고 이어 용산구 51.1%, 강서구 50.7%, 마포구 50.1%로 절반을 넘었다. 이 지역 주택 매수자의 절반은 자금조달계획서상 실거주가 이닌 임대를 목적으로, 전세금을 승계해 매매대금 일부를 치른 주택거래를 한 것이다. 지난해에는 갭투자 비율 50%를 넘는 자치구가 용산구(52.1%)가 유일했으나 올해는 4곳으로 늘었다.
특이한 점은 강남3구 중 강남구와 송파구의 갭투자 비율이 지난해 5월 토지거래허가구역으로 지정된 이후 하락했다는 점이다. 토지거래허가구역으로 지정되면 실거주 목적 외에는 매매거래를 할 수 없다. 강남구는 대치·삼성·청담동 등 3개동이, 송파구는 잠실동이 각각 실거주 목적 외에는 매매거래가 불가능하다. 이에 따라 갭투자 비율이 2019년 강남구와 송파구가 각각 52.1 %, 46.4% 였으나 올해는 각각 44.3%, 31.4%로 2년 사이 둘다 크게 하락한 것을 확인할 수 있다.
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공시가 1억 아파트 활용해 전국으로 확산한 갭투자...국책연구기관들 "소득으로 감당 못하는 집값, 실수요 아닌 투자자 중심 변질"
서울이나 수도권은 GTX 등 교통호재가 있는 지역을 중심으로 갭투자가 확대되고 있는 반면 지방은 비규제 지역의 공시가격 1억원 미만 아파트로 갭투자가 몰린다. 공시가격 1억원은 다주택자라도 취득세가 중과되지 않아 외지인의 갭투자가 집중적으로 이뤄진다. 규제지역으로 지정되기 전 청주를 시작으로 창원에서 급증했다가 최근에는 강원도나 김해 등 지역을 가리지 않고 갭투자가 확산하고 있다는 지적이 나온다.
강석구 한국형사 법무정책연구원 연구위원은 최근 국토연구원, 한국주택금융공사, 주택금융연구원과 합동으로 연구한 연구보고서를 통해 "국민소득 수준으로 감당할 수 없는 수준으로 주택 등 부동산 가격이 치솟고 있는 것은 부동산 시장이 이미 주택소비자, 즉 실수요자가 아니라 투자자 중심으로 변질되고 있음을 방증한다"고 진단했다.
강 연구원은 특히 "정상적인 소득만으로는 감당하기 어려운 수준으로 주택 판매가격을 높게 책정할 수 있기 위해서는 그 구입비용을 구매자 이외의 누군가가 조달해주어야 가능하다"며 "세입자의 주거복지 등을 구실삼아 전세자금대출 등의 명목으로 주택 구매자에게 실질적으로 주택구매자금을 공급한다면, 이른바 '고가분양' 및 '갭투자'가 가능한 금융환경을 조성할 수 있다"고 지적했다.