전국 아파트값 주간 상승률이 통계 작성 이래 가장 큰 폭의 상승률을 기록했다.정부가 3기신도시 분양 시점을 앞당겨 물량 공세에 나섰지만 집값 상승세를 막기엔 역부족인 상황이다. 한국은행이 기준금리 인상 카드를 꺼냈지만 인상 폭이 크지 않아 당장 하락 반전으로 이끌기는 어려울 것이란 관측이 우세하다. 일각에선 상승장 막바지에 들어선 집값 상승세를 경계해야 한다는 경고의 목소리가 나온다. 내년에도 서울 집값이 계속 상승할까, 안정화 국면으로 접어들 주요 변수는 무엇일까 ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 '부동산 폭등장이 온다'의 저자 이현철 소장과 내년도 주택시장에 관해 이야기를 나눠봤다.
네. 안녕하세요? 저는 지금 개인 유튜브 채널 '아파트 사이클 연구소'를 운영하고 있고요. '전세가를 알면 부동산 투자가 보인다'와 '부동산 폭등장이 온다' 등 두 권의 책을 냈습니다. 반갑습니다.
작년에 집필하신 책의 제목이 '부동산 폭등장이 온다' 였어요. 최근에는 하락기를 준비해야 한다고 하셨어요. 단도직입적으로 그 이유는 뭔가요?
▶'부동산 폭등장이 온다'의 저자 이현철
저는 상승론자도 아니고 하락론자도 아닙니다. 사이클을 얘기하는 것뿐입니다. 작년까지 부동산 시장이 폭등한다고 예상했고요. 그다음에 올해까지 이 기조가 어느 정도 이어질 것이라고 봤어요. 하지만 내년 정도부터는 시장이 정체기에 돌입할 것이라고 봐요. 이때부터는 집을 가진 사람 입장에서 보면 하락기나 다름 없어요. 차익을 현금화해야 실질적인 소득이 되는 거잖아요? 그러려면 팔아야 하는데 정체기가 되면 집을 팔기가 진짜 어려워져요. 이때부터는 팔고자 노력해도 팔리지 않아요. 이때 파는 분들은 거의 운에 가까운 상황인 거예요. 그런데 따지고 보면 집 있는 사람들이 그런 분위기를 만드는 경향이 있어요.
그건 어떤 의미인가요?
▶'부동산 폭등장이 온다'의 저자 이현철
신기하죠? 저는 '매도자의 과한 욕심' 이라고 표현해요. 현장에서는 어떤 상황이 벌어지냐면 매도 매물을 내놓는 사람이 호가를 실거래가 범위 이상으로 확 올려버려요. 가령 한 집이 10억원에 거래가 됐다. 그러면 매수인 입장에서 11억원 정도면 어떻게든 쫓아가서라도 사겠는데 문제는 11억~12억원 매물이 없다는 거예요. 호가가 13억~14억원, 심지어는 15억원이다보니 '저거를 사야 하나?' 싶은 거죠. 집을 사지 않는 동안 주택 가격이 올라가는 것에 대한 불안감보다 '이 집을 내가 샀을 때 꼭지 잡는 거 아닌가, 내 뒤를 이어서 사줄 사람이 있을까' 싶은 거죠. 이런 걱정이 들면서 호가 갭이 벌어지는 순간 매수자가 주춤하게 됩니다. 근데 이 분위기가 짧으면 좋겠지만 길어지는 게 문제예요. 매도자들은 '배짱호가'로 끝까지 버티죠. 매수자는 가격이 떨어질까봐 불안하니까 조금 더 싼 곳으로 눈을 돌려요. 그러면서 강남과 같은 시장을 주도하는 지역의 아파트부터 상승세가 멈추는 겁니다. 그리고 저가 매물이 나온 곳에서 거래가 이뤄지면서 (가격을) 뒤쫓는 거예요. 매도자들은 '거래되네? (가격이) 막 올라가네?' 하면서 호가를 또 올리죠. 그러면 앞선 지역과 똑같은 현상이 이어지는 거예요.
네. 정리해보면 상승기에서 지금 정체기로 들어선 데는 대중의 심리, 그중에서도 매도자의 심리 영향이 컸다는 건데요. 이어서 질문해보면
특히 우리나라에서 주택 시장을 연구할 때 중요하다고 생각하시는 이유가 뭔가요?
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▶'부동산 폭등장이 온다'의 저자 이현철
투자자 입장에서 보면 많은 분이 지역, 입지 중심으로 투자를 결정하잖아요? 그런데 같은 입지라고 해도 어느 때에 사느냐에 따라서 수익률이 완전히 달라진단 말이죠.
▶조한송 기자
그렇죠.
▶'부동산 폭등장이 온다'의 저자 이현철
부동산은 대부분 어느 정도 사이클이 있다고 하잖아요. 이 사이클을 정확히 어느 정도 예측을 할 수 있다면 위험은 줄이고, 수익은 높일 수 있겠다는 생각입니다. 부동산은 헤게모니를 쥔 큰 세력이 없어요. 거의 다 개인이 거래합니다. 주식은 암묵적으로 세력이 있다고들 하잖아요. 외국인이든 슈퍼개미든 간에요. 주가는 이 세력들이 마음먹은 대로 움직이는 거예요. 그런데 부동산은 세력을 조종할 수 있는 사람이 없어요. 그냥 대중의 심리대로 흘러가는 겁니다. 그래서 대중심리만 제대로 파악하면 예측이 가능한 거예요.
▶조한송 기자
그런데 사이클만으로 시장을 예측하는 게 가능할지 의문스럽기도 합니다. 가령 주택시장에 큰 영향을 미치진 못했으나 코로나19도 우리가 전혀 예측하지 못한 변수였잖아요. 과거 두 차례의 하락기에 영향을 미친 대외 변수도 그렇고요.
▶'부동산 폭등장이 온다'의 저자 이현철
사실은 그것도 대중심리가 전제로 작용했어요. 2008년에 주택시장이 하락했는데 대부분이 서브프라임 모기지 사태 때문에 하락했다고 알고 있어요. 하지만 정확하게는 지금과 마찬가지로 하락을 준비하고 있던 시점이었기 때문이에요. 정체기에 돌입해서 충격이 오면 하락할 수 있는 상황이었어요. 실제로 서브프라임 모기지 사태 이후 주택 가격이 곧바로 하락한 게 아니에요. 또 서울, 수도권 시장은 어느 정도 하락했지만 부산이나 일부 지방 대도시는 오히려 상승했습니다. 서브프라임 모기지 사태는 우리나라 전체에 충격을 가한 외부 변수였잖아요. 그러면 똑같이 움직여야 했는데 그렇지 않았죠. 수도권과 지방의 주택 사이클이 달랐기 때문에 외부 충격이 왔을 때 다른 결과가 나타난 거예요. 대중심리가 그렇게 힘이 강해요.
어떤 정책도 이번 상승장은 막을 수 없었을 거라고 하셨는데 이것도 대중심리가 워낙 강했기 때문이라고 보시나요?
▶'부동산 폭등장이 온다'의 저자 이현철
예를 들면 2018년 9. 13대책이 이번 정권에서 가장 강한 대책이었거든요. 당시 대부분의 전문가가 하락할 것으로 전망했어요. 이와 달리 저는 폭등할 거라고 봤거든요.
▶조한송 기자
오히려 9·13대책으로 폭등한다고요?
▶'부동산 폭등장이 온다'의 저자 이현철
네. 그게 요즘에 다시 회자되면서 인터뷰 요청을 받곤 했는데요. 풍선을 강한 힘으로 누르면 터지지 않는 정도까지 있다가 힘이 약화되거나 안에서 내성이 생기면 팍 올라가는 것과 같죠.
▶조한송 기자
그러면 정책의 세기, 강도가 중요한 게 아니네요.
▶'부동산 폭등장이 온다'의 저자 이현철
이론상으로는 정책으로 집값 상승을 억제할 수 있어요. 그런데 제가 정책도 한계가 있다고 보는 이유가 따로 있어요. 정부가 하락을 바랄까요? 안정할 수 있을 만큼만 정책을 쓰는 거예요. 대중심리가 과열되기 전에 집값을 잡아야 합니다. 만약 집값이 오르기도 전에 규제하면 어떨까요? 난리날 겁니다. 정부는 뭐든지 과열돼야 대책을 내놓는데 이때 내놓는 것은 효과가 약한 거죠. 어쩔 수 없어요.
▶조한송 기자
이번 정권에서 규제책이 많이 나왔는데 이런 규제책이 그러면 다음 하락기에 작용하면서 좀 더 하락폭을 키울 것이라고 보시나요?
▶'부동산 폭등장이 온다'의 저자 이현철
네. 상승장에서는 (매수) 힘이 워낙 강하기 때문에 정책을 이겨내는 것뿐이지 효과가 아예 없는 것은 아닙니다. 매수 힘이 약해질 때 이 누적된 효과가 비로소 발휘되는 거죠.
▶조한송 기자
앞선 2번의 하락기가 있었는데 이때보다 더 큰 하락기가 올 것이라고 보시나요?
▶'부동산 폭등장이 온다'의 저자 이현철
상승 금액 차이로 보면 이번이 더 크긴 하죠. 더 많이 올랐으니까요. 그런데 비율로 보면 아마 비슷하지 않을까 싶어요.
▶조한송 기자
책에서 앞으로의 하락장에서 소형아파트를 조심해야 한다고 하셨습니다. 이유가 무엇인가요? ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.
출연 조한송 기자
촬영 이상봉 PD, 김진석 PD
편집 이상봉PD
