"재초환 반발 클수록 공공시행 재건축 흥행?" 국토부 남몰래 웃는 속내

= 17일 서울 송파구 잠실 진주아파트에 '초과이익환수제는 위헌' 이라는 현수막이 걸려 있다. 내년 1월1일 부터 5년의 유예기간을 끝내고 재건축 초과이익환수제가 공식 적용된다. 초과이익환수제는 재건축으로 조합원 1인당 평균 개발이익이 3000만원을 넘으면 초과이익의 50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 지난 2006년 시행됐으나 주택시장 침체 등을 이유로 2012년 12월부터 올해 말까지 5년동안 시행이 잠정 중단됐다. 2017.12.17/뉴스1

재건축초과이익환수제(재초환) 시행이 가시화 되면서 그간 부진했던 공공직접시행정비사업이 활력을 찾을 것이란 기대가 나온다.

2·4 대책에서 신규 도입된 이 사업은 '재초환 면제'라는 파격 인센티브에도 불구하고 반년째 후보지를 한 곳도 못내는 등 도심공공주택복합사업에 비해 부진한 성적을 보여왔다. 그간 주민들이 재초환 면제 인센티브를 직접적으로 체감하지 못해 참여율이 저조했다는 게 국토부의 설명이다. 국토부는 초과이익 본격 징수를 앞두고 조합이 연대를 꾸려 반발하는 등 재초환 이슈가 불거질수록 '출구'로 마련된 공공직접시행에 대한 시장의 수요가 높아질 것이라 예상하고 있다. 조합의 반발이 커질수록 되려 사업 홍보효과로 작용하게 될 것이란 기대다.

공공직접시행, 6개월 째 후보지 0개‥"2·4대책 반쪽짜리" 비판

국토부는 지난 2월 '공공주도 3080+ 대도시권 주택공급대책(2·4대책)'에서 신규 도입한 공공직접시행정비사업(공공직접시행)으로 서울 9만3000가구 등 총 13만6000가구를 공급하겠다는 계획을 밝혔으나 16일 현재까지 후보지를 한 곳도 못 내고 있다. 당시 서울에서만 67개소를 우선추진 검토구역으로 선정했다고 했지만 반년 째 제자리걸음 중인 상황이다.

반면 당시 대책에서 함께 도입된 도심공공주택복합사업(도심복합사업)은 현재까지 발표된 후보지가 전국 56곳에 달한다. 총 7만5000가구를 공급할 수 있는 규모다. 이 중 13곳(1만9000가구) 후보지는 본지구지정 요건인 2/3 이상 주민 동의율까지 확보한 상태다.

최근 공모 접수를 진행한 주민제안에서도 두 사업에 대한 호응도는 확연한 차이를 보였다. 서울을 제외한 인천·경기, 지방광역시로부터 후보지 신청을 받은 결과 도심복합사업은 34곳(5만4626가구)가 신청했으나 공공직접시행 신청건수는 3곳(6895가구)에 그쳤다. 2·4 대책 주요 사업 두가지 중 하나만 제속도를 내다보니 '반쪽짜리 대책'이라는 비판을 받아왔다.

공공 개입 여지 적은 재건축 한계‥실거주 의무 배제 인센티브도 무력화

공공이 소유권을 넘겨 받아 직접 개발하는 방식에 있어 큰 차이가 없음에도 도심복합사업에 비해 공공직접시행이 유독 부진한 이유는 재건축에만 의존해야 하는 한계 때문으로 분석된다. 사업명에 '정비'가 들어간 만큼 기존 재개발구역이나 해제구역 등에서 사업 신청이 잇따를 것이라 기대됐으나 도심복합사업이 먼저 치고 나가면서 이 사업장들을 모두 선점한 상황이다.

도심복합사업은 역세권·준공업지역·저층주거지를 공공이 고밀개발하는 사업인데, 기존 재개발구역(해제구역)은 대부분이 역세권이거나 저층주거지여서 이 사업방식을 선택할 수도 있다. 후보지 선정을 주민 의견수렴 후로 미룬 공공직접시행와 달리, 도심복합사업은 임의로 후보지를 지정한 다음에 거주민 동의를 받는 전략으로 사업에 속도를 붙였다.

재개발 사업장들이 잇따라 도심복합사업을 선택하면서 공공직접시행은 결국 재건축 사업지에서 후보지를 찾아야 하는 상황이 놓였다. 하지만 재건축은 재개발에 비해 권리관계 분석이 단순하고 임대주택에 대한 거부감도 커 공공이 개입하기 쉽지 않다. 설상가상으로 재건축 조합원 2년 실거주 의무 법안이 백지화 되면서 '실거주 의무 미적용' 인센티브마저 무력화 됐고 공공직접시행은 시장의 관심에서 멀어졌다.

국토부 "재초환 면제 인센티브 재평가‥참여 늘어날 것" 기대

그러다 최근 들어 공공직접시행에 대한 관심이 늘 것이라는 기대가 생기고 있다. '실거주 의무 미적용'과 함께 파격 인센티브로 제시했던 '재초환 면제'가 재평가 받을 것으로 예상돼서다. 재초환은 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 빼고 1인당 평균 3000만원을 넘으면 초과액의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 국토부는 연희빌라와 반포현대를 시작으로 이르면 연말께 본격 징수에 나설 것으로 보인다.

조합들은 사업의 원활한 진행이 어렵다며 최근 연대를 꾸려 이행 유예를 요구하고 있다. 서울 서초구 반포주공1단지 3주구 1인당 부담예정액은 4억200만원, 방배삼익은 1인당 2억7500만원이다. 재초환이 이슈화될수록 '출구'로 마련된 공공직접시행에 대한 관심도 점차 늘 것이란 게 국토부의 기대다. 국토부는 통합공모로 접수된 3건을 포함해 개별 컨설팅 등 후보지 발굴 작업을 계속 진행 중이며 연내 후보지 발표를 목표로 하고 있다.

국토부 관계자는 "재초환 면제라는 파격 혜택에도 그간 공공직접시행에 대한 관심이 상대적으로 낮았던 것은 재초환에 대한 부담이 주민들에게 직접적으로 와닿지 않았기 때문"이라며 "본격 징수를 앞두고 부담 예정액 등에 대한 관심이 높아지고 있어 사업 참여율도 늘 것으로 기대하고 있다"고 말했다.