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"아파트보다 비싼 오피스텔·도생주 나온다"..'아파트 역차별' 논란

머니투데이 김민우 기자, 권화순 기자 2021.09.15 15:58
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"아파트보다 비싼 오피스텔·도생주 나온다"..'아파트 역차별' 논란




정부가 도시형생활주택과 오피스텔 규제를 대폭 완화하는 공급 개선안을 내놨지만 시장에서는 기대와 함께 우려도 제기되고 있다. 면적과 구획 규제, 난방규제가 동시에 풀리면서 사실상 비(非)아파트가 아파트화 되는 것이지만 이들 주택에는 아파트처럼 분양가 규제가 없기 때문이다.

실제 올해 분양한 서울의 한 아파트는 면적과 구조가 동일한 데도 도시형생활주택의 분양가격이 분상제 적용을 받는 아파트보다 더 올라가는 '역전현상'이 벌어졌다. 비아파트 규제 완화가 '아파트 역차별'로 이어지면서 결국 시행사 등 사업자만 배불릴 수 있다는 우려가 나온다. 전매 제한도 없어 투기수요를 부추길 가능성도 있다.

아파트와 비슷해지는 오피스텔, 방 3개까지 가능한 도시형 생활주택.. 분상제 적용도 안 받는데?
국토교통부는 15일 정부세종청사에서 도심 주택공급 확대 방안을 발표했다. 개선안의 골자는 원룸형 도시형생활주택의 면적을 전용 50㎡에서 60㎡로 확대하면서 기존의 방1개(거실1+방1)로 규제했던 구획을 방 3개(거실1+방3)개로 바꾸는 것이다. 오피스텔은 거주용인 경우 바닥난방을 전용 85㎡에서 120㎡로 확대한다. 오피스텔이 사실상 85㎡의 아파트와 같은 기능을 할 수 있도록 규제를 대폭 완화한 셈이다.



이는 주택 공급 관련 민간업계의 건의사항을 반영한 결과로 규제 완화에 따라 서울 도심내에 비아파트 주택 공급이 확대될 것이란 기대감이 나온다. 이들 주택은 아파트 대비 규모가 작아 올해와 내년에 집중 공급이 가능하다. 도시형 생활주택의 경우 2016년 인허가 물량이 7만7968가구였는데 지난해는 3만5437가구로 확 쪼그라 들었다. 이 중에서 약 40%가 원룸형이었다. 면적과 구획 규제가 풀리면 이 유형으로만 연간 2만여 가구 이상 공급 효과가 날 것으로 기대된다.

하지만 일각에서는 규제완화에 대한 우려의 목소리도 나온다. 오피스텔은 분양가 상한제를 받지 않아 분양가격이 치솟을 수 있다는 주장이다. 실제로 최근들어 건설사들이 아파트에 적용되는 분양가 상한제를 피하기 위해 도시형생활주택이나 오피스텔로 공급하는 사례가 늘고 있고, 분양가격도 가파르게 올라가고 있는 게 사실이다.

지난 5월 청약을 시작한 세운 푸르지오 헤리티지 아파트가 대표적 사례다. 아파트 321가구와 도시형생활주택 293가구가 한 건물에 모여있는데 내부 설계와 공급면적이 동일한데도 불구하고 도시형생활주택이 아파트보다 분양가격이 1~2억원 높다. 세대 전부를 아파트로 공급하려다 주택도시보증공사(HUG)와 분양가 협의에 실패해서 일부를 도시형생활주택으로 변경해 수익성을 높인 사례다.

도시형생활주택과 오피스텔의 경우 전매제한도 없다. 분양과 동시에 매매가 가능해 투기수요가 몰릴 가능성도 제기된다. 이미 아파트의 대체제로 오피스텔이 새로운 주거공간으로 각광받고 있는 상황에서 면적제한까지 완화되면 투기꾼들의 주요 먹잇감이 될 수 있다는 우려다. 특히 오피스텔의 경우 탈세를 목적으로 세입자에게 전입신고를 하지 못하게 막는 등의 편법이 횡행하고 있는 상황이다. 탈세는 물론 세입자 보호가 힘들 수 있다는 지적도 나온다.

"아파트보다 비싼 오피스텔·도생주 나온다"..'아파트 역차별' 논란
국토부 "공급 늘면 가격 통제 가능해진다..전체 공급가구의 3분의 1로 제한"에도 추가 규제 필요성 제기
적절한 수준의 가격 통제도 있어야 하는 것 아니냐는 지적도 있지만 국토부의 인식은 조금 다르다. 국토부는 최근 오피스텔 시장이 과열양상을 보이는 것은 공급이 부족하기 때문이라고 설명한다. 김영한 국토부 주택정책관은 "지금 오피스텔 시장이 과열되고 있는 것은 수요에 비해 여러 규제 때문에 충분히 공급되지 못한 것에서 기인한 측면이 있다"며 "규제 완화를 통해 상당한 물량이 나오게되면 오히려 시장안정에 도움이 될 것"이라고 낙관했다.


김 정책관은 또 "이번에 규제를 완화한다고해서 도시형생활주택과 오피스텔이 난개발 수준까지 늘어날 것이라고 보는 것은 지나친 측면이 있다"고 덧붙였다. 국토부는 방3개까지 가능한 원룸형 도시형생활주택을 전체 공급 가구의 3분의 1까지만 허용하는 방식으로 적절히 규제할 수 있다는 입장도 내놨다.

국토부가 공급 부족이란 '비판'에 몰려 비아파트 규제완화 카드를 꺼내 들었지만 부작용이 나올 경우 결국 추가 규제에 나서지 않겠냐는 전망도 나온다. 아파트 분양가격보다 비싼 오피스텔과 도시형 생활주택이 나오면 실수요자 공급효과도 떨어진다. 투기적인 매매가 늘어날 수 있는 만큼 안전장치가 필요하단 지적이 나온다.
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