[부꾸미]커피 한 잔 값으로 '건물주'…리츠 투자, 언제·얼마에?

박세라 신영증권 연구원-리츠

"커피 한 잔 값으로 건물주 된다."

리츠(REITs, 부동산투자신탁)의 투자 매력을 설명할 때 빠짐없이 등장하는 수식어지만 이에 주목하는 투자자들은 드물다. 낮은 변동성과 거래량으로 인해 시장에서 리츠의 진정한 가치가 부각되기 어려운 탓이다.

신영증권에서 건설·건자재·리츠를 담당하고 있는 박세라 연구위원은 최근 머니투데이 증권 전문 유튜브 채널 '부꾸미-부자를 꿈꾸는 개미'에 출연해 "리츠는 하방안정성이 있으면서도 높은 배당수익을 올릴 수 있는 투자 자산"이라고 강조했다.

박 연구원은 "최근 인플레이션 우려도 리츠 임대료 상승으로 헤지(Hedge)할 수 있어 투자 매력이 높아지고 있다"며 "상장 이후 꾸준한 배당금 지급으로 투자자들의 이해도와 신뢰도도 높아졌다"고 설명했다.

※이 기사는 머니투데이 증권 전문 유튜브 채널 '부꾸미-부자를 꿈꾸는 개미'에 업로드된 영상을 바탕으로 작성됐습니다. '부꾸미'에 오시면 더 자세한 내용을 확인하실 수 있습니다.

리츠가 뜬다…투자 매력은?

질문 : 김사무엘 기자

답변 : 박세라 신영증권 연구위원


Q. 최근 전반적으로 리츠 주가 흐름이 좋은데 이유가 뭔가요?

▶인플레이션에 대한 우려로 인해 지할 수 있는 상품으로 투자심리가 쏠린 것으로 보입니다. 리츠의 경우 우량 부동산 자산을 기초로 하기 때문에 인플레이션에 대해 임대료 상승으로 헤지가 가능합니다.

우리나라 상장 리츠가 활성화한 이후 대형 리츠들이 많이 상장하기도 했고, 꾸준한 배당금 지급으로 투자자들의 이해도와 신뢰도가 높아진 것도 리츠에 대한 긍정적인 투심에 영향을 준 것으로 보입니다.

머니투데이 증권 전문 유튜브 채널 '부꾸미-부자를 꿈꾸는 개미'에 출연한 박세라 신영증권 연구위원

Q. 아직 리츠의 투자 매력을 잘 모르는 분들도 많은데요. 리츠 투자의 장점은 무엇인가요?

▶리츠는 대표적인 부동산 간접투자 상품입니다. 실제 건물에 직접 투자하려면 막대한 자본금이 필요하고 각종 세금 부담에 환금성도 떨어지지만, 리츠는 주식처럼 쉽게 사고 팔 수 있고, 배당을 통해 임대료를 간접 지급받게 되는 구조이니 훨씬 편리하죠.

리츠는 배당가능이익의 90%이상은 무조건 배당을 하게 돼 있습니다. 배당을 목적으로 세워진 회사인거죠. 마치 건물주가 다달이 월세 받듯이 리츠에 투자하면 분기별, 반기별로 배당을 받을 수 있습니다.

Q. 실제 부동산에 투자하면 임대수익뿐 아니라 자산가치 상승 기대감도 있잖아요. 리츠가 담고 있는 부동산 가격이 오르면 주가도 같이 오르나요?

▶리츠의 자산 가치 상승은 보유한 자산을 매도해 현금으로 지급하지 않는 이상 바로 체감하긴 어렵습니다. 하지만 자산 가치가 든든하다는 것은 향후 이 자산을 토대로 차입을 더 일으켜서 또 다른 자산을 매입해 규모를 키워갈 여지가 있다는 점에서 주가에도 반영이 될 수 있죠.

리츠 투자 전략은?

Q. 리츠 투자 전략은 어떻게 되나요?

▶본인의 투자 성향에 따라 다른데요. 배당이 목적이라고 하면 싸게 사는게 최고입니다. 보통 리츠의 공모가는 5000원이고 이 근처에서 잘 떨어지지 않는데요. 만약 주가가 5000원일때 배당수익률이 5%라면, 여기서 주가가 더 떨어질수록 배당수익률은 올라갑니다. 5000원 밑에서는 적극적인 매수 기회로 볼 수 있습니다.

만약 "나는 부동산 자산 가치 상승에 베팅할래"라든가 "리츠의 기초자산 편입이나 투자 전략을 볼래"라고 한다면 배당보다는 주가 플레이를 하시면 되겠죠.

Q. 지금 우리나라는 기준금리가 오르는 시점인데요. 금리에 민감한 부동산 시장이 혹시 침체기에 빠지면 리츠 투자 매력도 사라지지 않을까요?

▶금리 인상이 타격을 주는 시장은 한계 시장입니다. 부동산 자산 중에서도 가장 취약한 자산들이 먼저 타격을 받게 되겠죠. 예를 들면 과도한 차입을 일으켜서 매입한 자산이나, 금리 인상으로 임대수익이 하락할 수 있는 부동산 등 입니다.

현재 상장 리츠는 정부의 까다로운 규제 하에 운영되고 있습니다. 평균 부채비율은 70% 수준으로 관리되고 있습니다. 더욱이 대부분 핵심 지역의 우량 자산으로 구성돼 있으며 고정임대계약 비중이 높아 임대수익 하락은 우려할 사항이 아니라고 봅니다.

머니투데이 증권 전문 유튜브 채널 '부꾸미-부자를 꿈꾸는 개미'에 출연한 박세라 신영증권 연구위원

연 8% 배당 리츠 주목

Q. 현재 상장돼 있거나 상장을 앞두고 있는 리츠 중에 주목할 만한 게 있다면요?
▶이달 코스피 상장을 앞두고 있는 SK리츠가 있는데요. 상장 리츠 중 최초로 분기 배당을 지급한다고 밝혔습니다. SK서린빌딩과 SK주유소 100여개 자산을 기초 자산으로 하는데, 고정 임대 계약으로 꾸준한 배당 지급이 인상적입니다.

ESR켄달스퀘어리츠 는 물류센터를 기초 자산으로 한 리츠로, 수도권 주요 입지의 물류센터 13개를 보유하고 있습니다. 온라인 쇼핑거래액이 지속 상승하고 있다는 점에서 물류센터는 자산가치가 꾸준히 상승할 것으로 보여 성장성이 돋보입니다.

제이알글로벌리츠 는 벨기에 브리쉘에 있는 오피스를 자산으로 한 리츠인데, 임차인이 벨기엔 행정기관(건물관리청)입니다. 임대료 수급에 문제가 없어 안정성이 높습니다.

8월 중순 기준으로 높은 배당수익률이 예상되는 리츠는 코람코에너지리츠 (약 8%)와 제이알글로벌리츠(약 7%)입니다.