1.2만 둔촌주공도 못보내면서 160만 사전청약 한다는 정부

[MT리포트]'주먹구구' 분양가 상한제①정비사업 마지막 단계 55곳, 7만가구 '대기물량' 있지만...

(서울=뉴스1) 구윤성 기자 = 10일 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 내려다본 강동구 옛 둔촌주공아파트단지. 뉴스1

"분양가격만 나오면 바로 분양할 수 있는 둔촌주공을 놔두고 왜 사전청약에 '올인'하는지 모르겠다."(부동산 업계 관계자)

정부가 최근 수도권에 160만 가구에 달하는 사전청약을 하겠다고 발표했지만 정작 시장에서는 서울 복판에 분양가격만 결정하면 곧바로 분양할 수 있는 단지부터 신경써야 한다는 비판이 제기되고 있다. 실제 분양가격만 결정하면 곧바로 분양 가능한 '관리처분인가' 단계의 재건축·재개발 단지가 서울에서만 55곳, 7만여 가구에 달하는 것으로 확인됐다.

특히 서울 강동구 둔촌주공을 비롯해 대부분의 단지는 분양가 상한제(분상제)에 발목이 잡혀 마지막 단추를 채우지 못하고 있다. 집값 안정을 위해 도입한 분상제가 도리어 공급을 막아 가격을 올리는 '역설'이 생긴 만큼 분상제를 합리적으로 개선해야 한다는 목소리에 힘이 실린다.

민영주택까지 사전청약으로 '영끌'한 정부..서울 도심 55개 단지는 "분양가격만 나오면 공급가능한데.."

7일 정부에 따르면 국토교통부는 지난달 25일 민간 아파트에도 사전청약을 도입해 총160만3000가구에 달하는 물량을 3년안에 조기분양하겠다는 계획을 내놨다. 사전청약은 본청약보다 1~2년 앞서 미리 청약을 하는 제도로 원래는 LH(한국토지주택공사)의 공공분양에만 적용해 왔다. 사전청약을 하고 나서 2년후 본청약, 이후 3년여간의 공사기간을 감안하면 최장 10년은 기다려야 입주가 가능하다. 공급물량 대부분은 서울이 아닌 수도권이다. "충분한 공급 신호를 주겠다"는 정부 의도와 달리 '희망고문'이란 우려가 제기되는 이유다.

정작 서울 도심에 분양가격만 나오면 분양이 가능한 대기물량이 7만여 가구에 달하는 것으로 조사됐다. 머니투데이가 서울시 클린업시스템을 통해 서울 재건축·재개발 단지를 전수조사한 결과 관리처분인가 단계가 총 55단지로 7만2687가구 분양이 가능한 것으로 확인됐다. 관리처분인가 단계는 정비사업의 마지막 단계로 사실상 분양가격만 산정되면 곧바로 분양이 가능하다. 굳이 서울에서 거리가 있는 신도시 사전청약을 기다리지 않아도 서울 도심에서 7만가구 물량 확보가 가능하다는 뜻이다.

실제 분양물량 상위 10개 단지를 분석해보면 '단군이래 최대 재건축 대어'으로 불리는 강동구 둔촌주공이 1만2032가구를 공급할 예정이다. 송파구 잠실진주 2390가구, 서초구 방배5구역 2387가구, 잠실미성·크로바 1718가구 등 대부분이 교통이 편리한 핵심 지역에 위치했다. 하지만 이들 주요 단지 중 올해 안에 분양 공고가 확정된 곳은 현재까지 단 1곳도 없다. 일부는 '후분양'으로 선회하려는 움직임이 포착된다. 개별 단지의 이슈를 제거하고 보면 공통 이슈는 결국 '분양가격'이다. 지난해 7월말 부터 시행한 민간택지 분양가 상한제 하에서 합리적인 계산 없이 분양가격을 억누르기만 한다는 비판이 제기된다.

이사까지 마친 둔촌주공 1.2만가구 공급은 도대체 언제?..가격산정 기준 불명확하고 심의위원은 '답정너'

거주민 이주까지 마치고 시공사 선정도 한 둔촌주공이 대표적이다. 지난해 7월말 분상제 적용 전 분양가격 통제 수단이었던 HUG(한국도시주택보증공사) 분양가격이 3.3㎡ 당(평당) 3000만원을 밑돌아 분양이 불발이 됐고 분상제 적용 이후에도 더욱 복잡해진 셈법으로 분양일정이 계속 지연 되고 있다. 둔촌주공은 오는 11일 대의원총회를 열어 분양가 산정 대행업체를 선정하고 분양예정가격 조율에 들어간다. 주민들은 3.3㎡ 당 4000만원 이상을 원한다. 이 가격을 다 들어주지 않더라도 분상제 적용방식을 일부 개선할 필요가 있다는 지적이 나온다.


분상제에서 분양가격은 택지비(땅값), 건축비, 가산비 등 3가지 항목으로 결정되는 데 겉으로 보여지는 것과 달리 각 항목에서 비용 인정 범위가 '고무줄'일 만큼 허술하다. 분양가 심사위원회는 적정가격을 미리 정해 놓고 택지비, 건축비, 가산비 계산을 사후적으로 '짜깁기'하는 경우도 있는 것으로 전해졌다. 분상제 도입 취지인 "가격 안정"에만 신경쓰는 사이 합리적인 계산, 의사결정은 부족하다는 게 문제다. 심의위원으로 참석한 익명의 한 교수는 "표를 의식한 지자체장이 가격을 최대한 낮추려 하면 지자체 장이 임명한 위원들이 여기에 맞게 가격을 만들기 때문에 사실상 독립성, 전문성이 거의 없다고 볼 수 있다"고 비판했다.