법무법인 바른, '제10회 이머징마켓연구회 세미나' 개최

"현행 베트남 토지법상 외국인 투자자의 토지사용권 취득에는 상당한 제한…투자할 때 토지확보 방안부터 따져봐야"

서울 강남구 바른빌딩 12층에서 개최된 ‘제10회 바른 이머징마켓연구회 세미나’. 법무법인 바른 제공

법무법인 바른은 지난 1일 서울 강남구 바른빌딩 12층 대회의실에서 '제10회 이머징마켓연구회 세미나'를 개최했다.

'베트남 토지 유의점'을 주제로 발표한 김용우 변호사는 "베트남 투자 프로젝트를 진행하기에 앞서 투자 가능한 부동산인지 확인하고, 신중하게 투자해야 한다"고 강조했다.

바른에 따르면 김용우 변호사는 2019년 약 1년간 중견 건설사의 베트남 하노이사무소에서 근무한 바 있다. 하노이 인근 호아빈성의 골프장 및 케이블카 건설 투자프로젝트, 흥옌성, 썬라(목쩌우)성의 상하수도(정수장)건설 프로젝트와 벤쩨성, 꽝린성의 태양광발전 프로젝트에도 관여하고 현지 로펌과도 업무경험이 있다.

김 변호사에 따르면 베트남은 토지사용권을 취득하는 구조다. 2014년 시행된 토지법(45/2013/QH13)에서 외국 투자자는 크게 3가지 방식으로만 토지사용권을 취득할 수 있다.

첫째, 베트남 정부로부터 임대용 주택건설 프로젝트 또는 그 외의 투자 프로젝트를 함으로써 국가로부터 토지사용권(Land Use Right)을 할당 또는 임대 받는 방법이다. 둘째, 토지사용권을 보유하고 있는 베트남기업을 인수하거나 토지사용권을 현물출자를 받은 현지기업과의 합작기업을 설립하는 것이다. 마지막으로는 산업단지 등에서 임대나 전대를 받는 방법이 있다. 하지만 현행 베트남 토지법상 외국인 투자자는 기존 사용자로부터 직접 토지사용권을 취득할 수 없다.

베트남 투자시 유의할 점은 토지가 확보되지 않는 상태에서 섣불리 투자 했다가는 낭패를 볼 수 있다는 점이다. 투자프로젝트를 통해 토지사용권을 취득할 경우 토지회수 및 보상비용은 결국 외국인 투자자가 부담하는데, 토지가 확보되지 않은 상황에서는 프로젝트 인허가 절차만 진행할 경우 결국 현지에 소문만 나고 보상비용만 늘어나는 리스크가 있기 때문이다. 현재의 베트남 토지법상 투자가 승인되기 전에 외국인 투자자가 토지를 확보할 수 있는 방법은 제한적일 수밖에 없기 때문에 토지가 확보되지 않은 상태에서의 투자는 신중해야 한다. 그리고 토지사용권은 경매를 통해 부여되기 때문에 경락을 받지 못하거나 상당한 기간이 지체되는 리스크도 염두에 두어야 한다.

김 변호사는 "신 토지법을 시행하기 위한 논의가 진행되고 있는데, 지연되고 있기는 하지만 현재의 계획대로라면 2023년에는 시행될 수 있고, 토지사용권 경매, 토지보상가액 산정 절차에 대해 보다 명확히 규정될 것으로 보인다"고 전망했다. 또한 "외국인 투자자가 내국인과 동등하게 토지사용권을 직접 취득할 수 있는 기회가 부여하는 규정이 포함되어야 의미가 있고, 실제로 이에 대한 논의가 진행되고 있는 것으로 알고 있다"고 했다.


바른 이머징마켓연구회 회장인 한명관 변호사는 "많은 한국기업이 베트남에 진출하고 투자를 진행 중인데 베트남의 토지사용권에 대한 이해도가 높지 않고 현지인들에게 의존하는 경향이 있다"며 "이번 세미나는 연구 내용 발표와 더불어 해당 국가에서 직접 업무를 수행한 경험이 있는 변호사들이 다양한 관점과 견해를 더해준 값진 시간이었다"고 말했다.

바른은 "이머징마켓연구회는 전세계 신흥시장의 법률 동향과 케이스를 연구하기 위해 발족한 연구조직으로, 매 분기마다 연구 성과를 발표하는 세미나를 개최하고 있다"고 소개했다.