신규 전셋값도 5% 인상 통제?..정부 "현 제도 안착이 먼저"

7일 KB국민은행의 월간 주택가격동향에 따르면 지난달 서울의 전용면적 60㎡(25평형) 이하 소형 아파트 평균 매매가격은 7억6789만원으로 전년대비 1억 4193만원(22.7%) 올랐다고 발표했다. 사진은 7일 서울 여의도 63스퀘어에서 바라본 서울 아파트의 모습. /사진=이기범 기자 leekb@

임대차2법(전월세상한제·계약갱신청구권제) 도입 1년만에 신규 전셋값과 갱신 전셋값이 2배 가량 벌어졌다. 지난해 갱신 계약이 내년 8월이후 신규계약으로 나오면 전세가격 급등 우려가 제기된다. 더불어민주당 일각에선 모든 전세가격을 통제하는 '표준임대료' 도입 방안을 검토 중이지만 정부는 "제도 안착이 먼저"라며 추가 규제 가능성을 일축했다.

신규 계약도 5% 제한?..정부 "제도 정착이 먼저" 가능성 일축

국토교통부는 28일 부동산 안정을 위한 대국민 담화문 발표 이후 추가 자료 배포를 통해 "임대차3법은 임대차 시장이 30년만에 겪는 가장 큰 제도변화로 시장이 변화된 제도에 적응하는데 일정시간이 필요하기 때문에 제도정착에 주력하는 것이 바람직하다"고 밝혔다.

임대차법은 지난 1989년 전세계약 단위를 1년에서 2년 변경한 이후 31년 만에 의무임대 기간이 4년으로 늘었다. 국토부는 "임대차 시장동향에 대해 면밀히 모니터링하면서, 제도개선 필요성에 대해 다양한 의견이 논의되는 만큼, 폭넓게 의견수렴해 나가겠다"면서도 추가 규제를 당장 내놓을 뜻이 없음을 시사했다.

신규 전셋값이 급등하자 더불어민주당 일각에선 "모든 전셋값 통제" 필요성이 제기됐다. 이중 전셋값을 막으려면 표준임대료 제도를 도입해 신규계약부터 적정가격을 유지해야 한다는 취지에서다.

하지만 신규 전셋값 규제를 도입하기 위해선 국내 준비 상태가 부족하다는 지적이 많다. 신규 전셋값을 통제하려면 우선 각 지역별로 기준이 되는 표준 임대료를 산정해야 한다. 2015년 3월 신규 임대료 규제를 도입한 독일도 지역 준거임대료(4년치 평균)를 기준으로 10%까지만 증액을 허용한다.

해당 지역의 구체적인 전세가격 정보 파악이 선행돼야 하지만 전월세 가격을 정확히 파악할 수 있는 '임대차 신고제'는 한달 전인 6월 시행됐다. 정보 축적 기간이 고작 1개월 밖에 안된다. 또 표준임대료를 책정하려면 서울지역 기준으로 각 자치구별로 임대인, 임차인이 참여하는 의사결정 기구도 있어야 한다.

전셋값 상승 이유? "저금리로 인한 대출부담 감소와 강남발 이주수요", 실거주 확인 개선책은 못내놔

국토부는 최근 전셋값 상승 원인에 대해선 "저금리에 따른 대출부담 감소, 강남발 이주수요, 가구 분화 등 다양한 요인이 복합적으로 작용한 결과"라며 "내년 시장가격은 계약시점의 주택시장 사이클, 주택 수급상황 등에 따라 결정되는 것으로 가격급등을 예단할 수는 없다"고 강조했다.


정부가 100대 아파트 전세 갱신률이 77.7%로 높다고 했지만, 이는 임대료 5% 상한이 적용된 갱신권 행사 계약 뿐 아니라 임대료를 5% 이상 올린 단순 재계약도 포함된 수치라서 임대차3법 효과로 보기 어렵단 지적엔 "서울지역 주요 대단지 아파트를 대상으로, 종전 임차인의 계속 거주중인 비율을 조사한 것"이라며 "해당 조사결과로 정확한 갱신계약청구권 사용비율 까지 알 수는 없으나 임대차 3법 시행 이전 1년 평균 갱신율 57.2%대비 크게 상승한 것"이라고 평가했다.

집주인 본인이나 직계 존비속 직접 거주 사유로 임차인이 계약갱신을 못한 경우, 실주인 실거주 여부를 확인하기 어렵다는 지적도 제기됐다. 이에 정부는 "임대인이 본인 또는 직계 존비속의 직접 거주 사유로 임차인의 계약갱신요구를 거절한 후, 제3자와 임대차 계약을 맺은 경우 손해배상토록 규정됐다"고 말했다.

아울러 "종전 임차인이 제3자의 임대차 계약을 확인 할 수 있도록 해당 주택에 대한 확정일자를 기반으로 하는 임대차 정보 열람권을 부여해 주민센터에 열람신청할 수 있다"고 설명했지만 집주인 실거주 여부를 직접 확인하는 방법이 아닌 간접 확인 방식이라서 충분한 대책이 아니라는 반론이 제기될 수 있다.