'원룸 140호실' 집주인이 알려주는 원룸계약 잘하는 꿀팁!

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매달 근로소득 이외에 꼬박꼬박 들어오는 현금흐름을 창출할 수 있는 수익형 부동산 투자에 대한 관심이 높아지고 있다. 시세차익형 투자는 부동산 상승기에만 유효하지만 수익형은 꾸준히 월세 수익을 얻을 수 있다는 강점이 있다.

다만 공실이나 세입자와의 분쟁 등 집주인이 신경써야 할 부분을 관리하기 부담스러워하는 투자자들이 적잖다. 오랫동안 계약이 성사되지 않고 비어있는 공실을 빨리 해소하고 월세 계약시 세입자와의 분쟁을 미연에 방지할 수 있는 계약 노하우를, 원룸 140호실을 임대 중인 120억 자산가 강용수씨(47)에게 들어봤다.

<수익형 부동산 투자 고수 강용수씨의 실전 노하우를 담은 강의 영상은 유튜브 '싱글파이어' 채널에서 찾아보실 수 있습니다.>

"공실 빠르게 해소하려면 단계별 전략 필요해"

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공실을 빨리 해소하려면 우선 부동산 중개업소에 연락부터 해야 한다. 보통 동네 가까운 부동산 몇 곳에 보내고 마는데, 빠른 계약을 위해선 온라인 플랫폼을 적극 활용하라. 직방, 다방을 통해 공인중개사들에게 단체 메신저를 보내는 게 좋다. 100곳 가까운 부동산에 메신저를 보내면 적극적으로 세입자를 연결시켜 주는 곳들이 있다. 계약이 실제 성사되면 단체 문자를 다시 보내 '방이 소진됐습니다'하고 알리면 된다. 이때, 직방이나 다방에 프리미엄 등급을 가지고 있는 공인중개사 위주로 연락하면 도움이 된다.

이렇게 했는데도 1개월 이상 공실이 유지될 경우 내부 수리를 해야 한다. 집을 구하려는 사람들이 내부를 수차례 보고 갔을텐데 계약을 하지 않은 건 이유가 있다는 얘기다. 점검해보고 도배나 장판 등을 새로 해주면 집 컨디션이 좋아지면서 세입자 구하기가 훨씬 수월해진다. 일정 부분 수리를 했는데도 공실이 유지되면 극단의 조치가 필요한 시점이다. 1년 이상 장기계약을 고집하지 말고 단기 계약도 고려해봐야 할 때다. 중개업소에 '6개월도 가능하다'는 메시지를 보내 좀 더 많은 세입자를 소개받도록 한다.

단기 계약도 가능하게끔 전환했는데도 소식이 없다면 마지막으로 중개수수료를 인상하는 방법을 권한다. 공실 기간에 따라 2배까지도 올려줄 수 있다. 공인중개사가 보다 적극적으로 계약을 돕도록 하기 위한 인센티브 개념이다. 이런 방법을 단계적으로 거쳐 공실을 최대한 빠른 시간에 해소하는 게 수익형 자산을 잘 굴러가게 하는 방법이다.

"월세 계약도 똑똑하게 해야 나중에 분쟁이 적다"

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월세 계약서를 작성할 때도 노하우가 필요하다. 통상 월세 계약할 땐 집주인이 세입자를 직접 만나지 않고 공인중개사를 통해서 한다. 부동산에 집주인이 위임을 해주고 중개사가 대신해서 계약을 진행하는 형태다. 집주인은 신분증과 가스, 전기 등을 전 세입자가 정산하고 난 내역을 모바일로 보내주면 된다.


이때 중요한 건 '특약사항'을 잘 적는 것이다. 우선 '퇴실시 청소비 O만원을 지불한다'는 문구를 넣으면 좋다. 월세는 나갈 때 세입자가 청소비를 납부하고 새로 들어오는 세입자는 그냥 들어오는 게 일종의 관행처럼 돼 있다. 명시하지 않으면 지켜지지 않을 가능성이 있으니 적는 게 낫다. 그리고 '반려동물 사육 금지'는 선택적으로 기입할 수 있다. 금지라고 명시할 경우 만약 세입자가 이를 어기고 반려동물을 키우면 퇴실 사유가 될 수 있다. 실내 및 건물 내 금연도 마찬가지다. 금연 위반시 도배비를 청구한다고 명시해둘 필요가 있다.

또 벽에 스티커를 붙여 벽지를 훼손하는 등 원상복구가 어려운 인테리어를 할 경우에 대비해 계약서에 도배비 청구 항목을 기입하면 좋다. 아울러 세탁기, 냉장고 등 제공 옵션을 세세하게 적어두면 분실 우려를 줄이고 다른 물건을 놓고가는 것까지 미연에 방지할 수 있다. 다음 세입자가 원치 않는 물품의 경우 임의로 세입자가 놓고 가게 하지 말고 폐기물 배출 스티커를 붙여 내놓도록 해야 한다.

이는 집주인은 물론 세입자에게도 향후 있을 분쟁을 줄여주는 안전장치가 될 수 있다. 퇴실 통보에 대한 부분도 사전에 고지할 필요가 있다. 주택임대차보호법에 따르면 세입자는 계약 기간 만료 1개월 전에 퇴실 사유를 집주인에 통보해야 한다. 계약 만기가 지난 이후 자동갱신으로 더 살다가 나가게 된 경우엔 퇴실 3개월 전에 미리 집주인에 통보를 하면 언제든지 나갈 수 있다. 2년을 다 채우고 나가야 한다고 잘못 알고 있는 세입자들이 많은데 그렇지 않다. 다만 3개월 전 통보를 하지 않고 나가게 되면 새로운 세입자를 구하기 위한 부동산 중개수수료를 세입자가 부담해야 한다.

"세입자들 중 '내 마음 속 반장'을 만들어라"

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내가 소유한 수익형 자산에 내가 직접 들어가 살고 있지 않는 한 긴급한 일이 생겼을 때 누군가 집주인을 대신해 움직여줄 사람이 필요하다. 이때 가장 오래 거주한 세입자나 친분을 쌓은 세입자 한 분을 '내 마음 속 반장'으로 임명하고 도움을 요청하면 좋다. 평상시 좋은 관계를 유지하다 위급 상황이 발생하면 조심스럽게 도움을 청할 수 있다. 도움을 받으면 나중에 작은 성의를 표하는 선물이라도 하는 게 좋다. 이렇게 좋은 관계를 이어가다보면 굳이 집주인이 부탁하지 않아도 나서서 건물에 이상이 생기거나 세입자 간 분란이 생기는 부분을 전달해주고 도움을 줄 가능성이 크다.