한신포차 350억 '배짱' 매물?.."임대료보다 자산가치 상승 베팅"

한신포차 논현점 /사진=더본코리아

백종원 더본코리아 대표를 외식업계의 거물로 키워낸 한신포차 논현점이 350억원에 매물로 시장에 나오자 가격을 두고 다양한 해석이 나온다. 코로나19(COVID-19) 영향으로 장사가 안되는 시점에 매각하는데도 시세보다 매물 가격이 높아서다.

이는 상업용 부동산의 특성과 연결돼 있다는 게 전문가들의 분석이다. 최근 상업용 부동산 투자수요가 늘고 있는데 투자자들은 단순히 임대료 수익보다는 부동산 자산 가치 상승을 우선 순위에 두고 있다.

21일 부동산 업계에 따르면 올해 상업용 부동산은 투자수요가 꾸준히 오르면서 가격이 더 상승할 가능성이 높다는 진단이 많다. KB금융지주 경영연구소가 펴낸 '2021 KB부동산 보고서'에서도 올해 저금리로 인한 시중 유동성 확대 등으로 마땅한 투자처를 찾지 못한 자금이 상업용 부동산 시장에 유입될 가능성이 높은 것으로 예측됐다.

실제로 부동산 정보 플랫폼 부동산플래닛이 국토교통부 실거래 통계를 분석한 결과 올해 상반기 서울 상업·업무용 빌딩 매매거래액은 18조4000억원으로 전년 동기 대비 85.6% 증가했다. 이는 통계를 집계한 2006년 이후 상반기 기준 역대 최대치다. 거래량은 전년 대비 42% 늘어난 2036건이었다. 역대 거래량이 가장 많았던 2016년과 비슷한 수준이다.

서울 연도별(상반기) 상업·업무용빌딩 매매거래량 및 거래금액 /부동산플래닛

이제 상업용 부동산 가격은 예전처럼 임대 수익률을 기반으로 결정되지 않는다는 게 전문가들의 설명이다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 "상업용 부동산은 예전처럼 임대 수익률 등을 기반으로 가격이 매겨지지 않는다"며 "현재 운영 수익이 0에 가깝더라도 매각했을 때 수익률이 괜찮은 곳 위주로 투자가 이어지는 것"이라고 말했다.

그러면서 "개인이나 단체, 펀드 등 투자하려는 수요는 점점 더 많아지는데 매물로 나온 물건은 적다보니 가격도 꺾이지 않는다"며 "투자자들은 자산을 굴릴 데가 마땅치 않고 화폐가치는 떨어진다는 생각 때문에 운영 수익률이 아닌 매각 수익률을 토대로 투자에 나서는 것"이라고 밝혔다.

350억원에 매물로 나온 한신포차 논현점의 경우 대지면적은 592.1㎡로 3.3㎡(평) 당 2억원에 육박한다. 주변 시세가 평당 1억5000만원인 것과 차이가 크다. 하지만 이곳은 지하철 신논현역 역세권인 데다, 주변에 층고가 높은 건물이 많지 않아 오피스텔이나 주상복합 등으로 개발할 경우 부동산 가치는 더욱 증가할 수 있다. 이처럼 단순히 임대·운영 수익이 아니라 부동산 가치 상승 가능성이 가격에 포함됐다는 게 전문가들의 분석이다.


상권분석 전문가인 김영갑 한양사이버대 호텔외식경영학과 교수는 "해당 매물 대지면적이 적지 않아 오피스텔이나 주상복합 등으로 개발하려는 사람이 매수할 가능성이 있다"며 "이처럼 개발 이점이 있기 때문에 높은 가격에 내놓을 수 있는 것"이라고 말했다.

이어 "게다가 상업용 부동산 가격, 특히 강남은 하방 경직성이 강해 텅텅 비어 있는 상태여도 가격은 절대 내리지 않는다"며 "수십년 간 투자해 온 건물주들은 부동산 가격이 절대 떨어지지 않는다는 인식이 팽배하기 때문"이라고 밝혔다.