다시 들끓는 임대차법 폐지론..정부는 "주거안정 효과" 자평

임대차법 시행 이후 서울 강남권 고가 아파트 전세시장이 요동치고 있다. 임대차법에 따른 공급 축소와 전세 수요 증가가 맞물리면서 중소형 크기 아파트에서도 초고가 전세 거래가 속출하고 있다. 이런 현상은 수급난과 맞물려 서울 전역의 상승 불씨가 될 수 있다는 지적이 나온다. 사진은 이날 서울 강남구 한 부동산 중개업소의 매물 시세표. /사진제공=뉴스1

임대차법 시행 1년을 맞아 정치권을 중심으로 제도 폐지 논의가 수면위로 올랐다. 야권 대선 후보들이 잇따라 폐지를 주장하고 시장 전문가들도 득보다 실이 많다는 분석을 내놓고 있다. 법 시행 후 임대인과 임차인의 불필요한 분쟁이 급증한 데 따른 사회적 비용이 적지 않다는 지적도 나온다.

최근 재건축 단지 실거주 2년 의무화 도입이 무산된 이후 재건축 단지 위주로 전세 물량이 늘어나고 시세가 떨어지는 이른바 '규제 완화 순기능' 현상도 임대차법 폐지론에 힘을 실는 모습이다. 정부는 "임대차법 시행으로 재계약 갱신율이 높아져 임차인 주거안정에 기여했다"며 선긋기에 나섰다.

야권 대선 후보들 임대차법 폐지 공약..전문가들도 부정적 평가

21일 정치권, 부동산 업계 등에 따르면 최근 야권 대선 후보들은 임대차법 부작용을 지적하고, 폐지론을 공약으로 내세우고 있다.

야권 대선 지지율 선두인 윤석열 전 검찰총장은 지난 13일 서울 도봉구 소재 공인중개소를 찾아 "잘못된 임대차3법 규제 때문에 서민이 받는 고통이 너무 크다"고 말했다. 이에 앞서 유승민 전 의원, 원희룡 제주도지사, 윤희숙 의원 등 국민의힘 대선 후보 출사표를 던진 인사들도 임대차법 폐지를 공약으로 내걸었다.

이들이 제시한 임대차법 폐지론의 근거는 그동안 시장 전문가들이 지적한 내용과 일맥상통한다. 계약갱신청구권이 매물 감소를 불러오고, 신규 전세가격을 끌어올려 매매시장까지 불안정하게 만드는 요인이 된다는 것이다.

KB국민은행 통계에 따르면 지난해 7월 임대차법 시행 이후 올해 6월까지 11개월간 서울 아파트 평균 전세가격은 4억9921만원에서 6억2678만원으로 25.5% 상승했다. 전년동기 대비 상승률(7.6%)의 4배가 넘는 수준이다. 같은 기간 평균 매매가격은 9억5033만원에서 11억4283만원으로 20.3% 올라 전년동기 상승률(12.4%)을 크게 웃돌았다.

전문가들은 임대차법이 당초 기대한 순기능보다 부정적 영향이 컸다고 평가한다.


권대중 명지대 부동산학과 교수는 "임대차법 시행과 동시에 보유세도 상당히 많이 오르다보니 소득이 한정된 임대인들은 전세를 반전세로 돌리거나 월세를 더 올려서 오히려 서민들이 더 어려워졌다"고 지적했다.

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 "임대차법을 신규 공급이 부족한 상황에서 급하게 시행해서 순기능보다 역효과가 훨씬 컸다"며 "전세 시장 불안을 부추겨 결국 매매 시장까지 자극했다"고 말했다.

노형욱 국토교통부 장관이 21일 오전 서울 종로구 세종대로 정부서울청사에서 열린 부동산시장 점검 관계장관회의에 참석하고 있다. /사진제공=뉴스1

폐지 또는 재검토 의견 우세..의무거주기한 단축 방안도 거론

전문가들은 임대차법을 폐지하거나 시장 상황에 맞게 수정하는 방안을 제시했다.

서진형 경인여대 경영학부 교수(대한부동산학회장)는 "임대차법이 임차인 보호에만 치중한 탓에 위로금 등 비정상적 부작용이 너무 많이 나타났다"며 "이전처럼 2년 의무임대기간만 보장하고 이후엔 자율계약 형태로 원상복구하는 게 낫다"고 말했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "개정보다는 단계적 폐지가 맞다"며 "이미 제도가 시행된 점을 고려해 우선 계약갱신청구권을 폐지하고 이후 시장 상황을 고려해 전월세상한제를 조정해야 한다"고 말했다.

반면 임재만 세종대 부동산학과 교수는 "의무계약기간을 2년에서 1년으로 단축하되, 계약갱신 가능 기간을 4년에서 6~8년으로 확대하면 지금처럼 신규 계약 시 4년치 임대료 인상분을 한꺼번에 반영하는 부작용이 줄어들 것"이라며 "신규 계약 시 주변 시세를 고려해 약 10%의 상한선을 두는 방안도 검토할 수 있다"며 임대차법 보완을 주문했다.

정부 "임차인 주거안정 기여" 평가..자화자찬 지적도

정부는 임대차법의 순기능을 강조한다. 이날 국토교통부는 지난 1년간 서울 100대 아파트 전월세 거래를 통해 임대차법 효과를 분석한 자료를 공개했다.

구체적으로 갱신율은 임대차법 시행 이전 1년 평균치인 57.2%에서 77.7%로 20%포인트 이상 상승했다. 갱신계약 1만3000건 중 76.5%인 1만건이 임대료 5% 이하로 인상됐고, 임차인 평균 거주기간은 3.5년에서 5년으로 늘어났다. 이에 국토부는 "도입 초기 일부 혼선은 있었지만 안정적으로 정착되고 있으며 제도 도입의 목적인 임차인 거주기간 연장, 낮은 임대료 인상률 등이 확인됐다"고 자평했다.

하지만 이런 결과를 모두 긍정적인 지표로 해석할 수 없다는 지적도 나온다. 고준석 교수는 "기존에 계약 갱신률이 50~60%대였던 것은 나머지 40~50%는 내집마련에 성공했거나 좀 더 거주여건이 개선된 지역으로 이사한 수요도 있었을 것"이라며 "갱신율 상승분을 모두 긍정적 효과로 보긴 어렵다"고 했다. 임재만 교수는 "정부 발표를 바꿔 해석하면 갱신계약 4건 중 1건은 임대료가 5% 이상 올려 전월세상한제 효과를 보지 못한 것"이라고 했다.