[광화문]재건축 실거주의무 철회, 다음은?

#2년 실거주 의무 백지화의 최대 수혜는 은마아파트.

국회와 정부가 재건축아파트 입주권을 받기 위해선 2년 실거주해야 된다는 규제를 철회한 후 인터넷 부동산 커뮤니티에 올라온 글이다.

서울 대치동 은마아파트는 최근 지하창고에 쌓였던 쓰레기 청소를 했다. 지상파 방송까지 찾아가 보도할 정도로 어마어마한 쓰레기가 쏟아져 나왔다. 이사가는 사람들이 버린 각종 생활 폐기물들이 지하창고에 그대로 쌓여 악취와 벌레 서식지가 됐지만 세입자는 내집도 아닌데, 집주인들은 내가 직접 살것도 아닌데 하며 굳이 돈 들여 치우지 않았다고 했다. 어차피 재건축할때 폐기물로 함께 버리면 된다는 생각에 그대로 방치했다.

그렇게 애써 모른척했던 쓰레기를 돈 들여 치우게 된 이유가 실거주 의무 때문이란 얘기다. 집주인들이 실거주 의무를 채우기 위해 직접 들어와 살아 보니 도저히 그대로 두고 볼 수 없었다는 해석이다. 까마귀 날자 배 떨어진 사례일 수도 있지만 인과관계가 전혀 없다고도 못할 일이다. 실거주 의무 때문에 집주인들이 들어와 사는 바람에 느닺없이 내쫓기는 세입자들의 사례들은 수차례 보도됐다.

이 글엔 '요원해 보였던 압구정 조합 설립도 도와주고 이래저래 강남 도와주네요'라는 댓글도 달렸다. 실거주의무 시행 전까지 재건축조합을 설립하면 의무를 면제한다는 조항 때문에 올초까지 압구정 아파트들이 대부분 조합설립을 완료했다. 조합 설립 소식에 압구정 재건축 아파트값이 급등하면서 올초 서울집값을 끌어 올렸다.

# 재건축 아파트의 실거주의무는 시장에 혼란과 조롱만 남긴채 없던 일이 됐다. 정부가 작년 6·17대책에서 실거주의무를 꺼낸 것은 '선한 의도'였다는 것을 안다. 재건축 아파트 투기를 막기 위해선 규제가 필요하다. 하지만 실거주의무는 '선한 의도'만큼 '좋은 결과'를 낳지 않았다.

실거주의무만이 아니다. 주택임대사업자 제도는 '착한 임대인'을 만들어 저렴한 전월세 물량을 공급하겠다는 선한 의도였지만 '다주택자 규제'와 충돌하면서 실패한 정책의 대명사가 됐다.

시장이 지나치게 과열됐을때, 모두가 한방향으로만 쏠릴때 정부의 개입은 필요하다. 문제는 시장에 개입할때는 충분한 검토가 선행돼야 한다. 의도와 다른 결과가 나올 가능성, 기존 정책 등과 충돌할 가능성 등을 분석해야 한다. 실거주의무 역시 정책 발표 때 관련된 부서들이 제대로 검토하지 않은 흔적이 역력했다. '임대사업자는 실거주의무를 어떻게 지키느냐'는 간단한 질문에도 답을 못하다 뒤늦게 제외할 정도였다.


임차인이 보증금을 떼이지 않도록 모든 임대사업자에게 전세금 반환보증 가입을 의무화시킨 규제도 마찬가지다. 보증금이 최우선 변제금(서울 기준 5000만원) 이하면 제외한다는 법 개정안을 시행이 한달도 안남은 이제서야 논의하고 있다.

# 양도세 중과 제도도 대표적인 충돌 정책이다. 다주택자들에게 집을 팔라고 하면서 양도세를 사상 최고 수준으로 올렸다. 거래세를 올려놓고 거래하라는 셈이다. 정부 당국자들에게 양도세를 낮춰서 팔도록 유도해야 하지 않느냐고 물으면 "집으로 돈 벌어서 나가는 것을 절대 용납할 수 없다"는 답이 돌아온다.

하지만 시장에서 이 수준의 양도세가 지속될 것으로 믿는 사람은 거의 없다. '비과세'와 '중과세' 사이를 오락가락한 양도세의 역사가 그렇다. 현 정부도 양도세는 절대 손대지 않을 것 같다가 선거에서 지고 나니 1주택자에 대한 양도세를 수정됐다. 시장에선 매도인이 낼 양도세를 집값에 얹어 파는 상황까지 벌어지고 있다. 파는 사람 뿐만이 아니라 사는 사람조차 세금을 인정하지 않는 셈이다.

현 정부의 부동산시장에 대한 방향과 철학에 공감하는 전문가들도 정책간 상충과 모순을 지적한다. 도심내 주택수요를 억제하는 정책으로 일관하다 대규모 공급정책으로 돌아선 것처럼 늦었지만 의도와 결과가 괴리된 정책, 서로 충돌하는 정책들을 찾아서 손봐야 할 시점이다.

김진형 건설부동산부장 /사진=인트라넷