[기고]사라진 매물…3기 신도시 물량 확대가 답

남연우 건국대부동산대학원 겸임교수

지난 2월4일 정부는 공공부문을 중심으로 2025년까지 총 83만6000호의 주택을 공급하겠다는 계획을 발표했다. 이른바 2.4대책 이후 상승세가 주춤했던 아파트 가격이 최근 다시 달구어지고 있다. KB 아파트 매매가격동향 자료에 따르면 월별 기준으로 6월 전국 상승률은 1.31%로 전월 0.96%에 비하면 상승폭이 크고, 연초 대비 9.95% 상승(7월5일자 기준)해 상승세가 심상치 않다.

하지만 과거의 사례는 어떠한가. 주택가격의 급등세로 골머리를 앓았던 노태우 정부 시절 200만호의 주택 공급정책이 현실화하자 1991년 서울 아파트가격이 하락세(-4.5%)로 돌아서던 때를 기억한다. 2기 신도시의 공급과 2009년부터 시작된 보금자리주택의 공급도 주택가격을 안정화하는데 일정부분 기여했다. 물론 이때는 2008년 글로벌금융위기로 수요가 줄어든 영향도 작용했다. 위의 사례 모두 정부 주도의 공급 정책이 시장 안정을 가져왔다는 공통점이 있다.

2.4대책의 주요 골자는 신규택지의 경우 2018년 12월에 발표한 과천, 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양 테크노밸리 등에 12만2000호와 2019년 5월에 발표한 고양 창릉, 부천 대장 그리고 2021년 2월에 발표한 광명 시흥과 세종시를 합한 총 26만3000호의 주택을 공급하겠다는 것이다. 또 재개발재건축, 도심 공공주택 복합사업, 소규모정비사업, 도시재생 등의 방식을 통해 서울 및 수도권과 5대 광역시에 총 57만3000호를 공급함으로써 총 83만6000호의 주택을 공급하겠다는 것이다.

미래의 신규주택 공급 규모는 인허가 실적을 통해 가늠해 볼 수 있다. 국토교통부 자료에 따르면 서울·경기·인천 등 수도권의 인허가 실적은 2015년 40만8000호를 고점으로 매년 축소돼 2020년에는 25만2000호에 그쳤다. 전국 대상의 인허가 건수는 2020년 45만7000호로 집계돼 시장에서 추산하고 있는 연간 필요 신규 주택수요로 추산하는 약 40만호를 충족하고 있는 듯이 보이지만 수도권 아파트의 지속적인 가격상승은 이 지역의 공급물량이 부족함을 말해 주고 있다.

물론 정부의 주택 공급 계획이 작동해 시장에 공급물량이 나오게 되고 여기에 구축아파트의 매물도 공급의 한 축을 담당할 수 있다면 수요와 공급의 가격 메커니즘에 따라 가격이 안정세로 돌아설 수 있다. 그러나 구축 아파트를 포함한 기존 주택의 경우 세제를 통한 수요 억제 정책이 구축 아파트의 매물화라는 공급 부문에 있어서는 기여하지 못하고 있어 시장의 불안을 해소할 수 있는 길은 주택의 수요가 있는 지역에 빠른 시간 내에, 충분한 물량을 공급하는 것이다.

정부 계획안 중에 도시재생이나 재개발·재건축 등은 이해관계자와의 조율 문제가 있어 계획한 일정을 맞출 수 없다면 기 발표한 3기 신도시 공급물량을 확대함으로써 시장의 요구를 충족시켜야 한다.

3기 신도시는 주거의 쾌적성과 자족기능 강화라는 명분으로 주거지역이 차지하는 비율을 전체 면적의 25% 내외로 계획하고 공원 및 녹지 비율은 약 30~35%를 차지하고 있다. 1기 신도시인 분당·일산의 경우 녹지 비율이 20% 내외인데도 주거 환경이 쾌적한 편으로 3기 신도시의 녹지 비율은 충분히 조정이 가능하다. 일부 과잉 공급으로 미분양이 생기고 있는 산업용지 역시 인근 도시지역의 상황을 고려해 신축적으로 용도 변경 등을 생각해볼 수 있다. 역세권 지역의 용적율 상향 조정도 공급량 증대에 도움을 줄 수 있을 것이다.