집값이 美연준의 '인플레' 생각을 바꿀 수 있는 이유

미국 주택가격이 최근 같은 고공행진을 이어갈 경우 물가지표가 오랜 기간 높은 수준으로 상승할 수 있다는 전망이 나온다. 현실화한다면 인플레이션이 '일시적'일 것이란 연방준비제도(연준·Fed)의 전망과 다른 추이가 전개될 수 있다.

/사진=AFP

집값 사상 최대폭 상승, 인플레 리스크 키우나

최근 미국 주택가격은 전례 없는 상승세다. 지난달 29일(현지시간) 발표된 S&P코어로직 케이스-실러 전국 주택 가격 지수의 4월 지수는 전년동월 대비 14.6% 상승하며 전달(13.3%)보다 가파른 상승세를 나타냈다. 집계가 시작된 1987년 이후 가장 높은 오름세다. 같은 날 연방주택금융청(FHFA)이 공개한 4월 미국 주택가격 상승률도 15.7%로 통계 집계가 시작된 이후 가장 크게 뛰었다.

집값 급등의 일차적 원인은 역대 최저 수준의 모기지 금리와 풍부한 유동성이다. 여기에 팬데믹 이후 재택근무 확산 등으로 '더 넓은 집'에 대한 수요도 늘었다. 그런데 공급이 수요를 따라가지 못하자 집값이 급등하고 주택 거래는 감소했다. '과열' 징후가 포착되지만 그럼에도 최근 미국 주택시장에서 디폴트(채무불이행) 위험은 낮은 것으로 평가된다. '버블 지표'인 건설 관련 주식으로의 자금 유입도 15년 전 서브프라임모기지 사태가 터지기 직전과 비교하면 현저하게 적다.

그러나 문제는 다른 측면에서 불거질 수 있다. 바로 인플레이션이 장기화할 수 있다는 점이다. 블룸버그의 존 어서스 칼럼니스트는 주택가격 상승에 따른 임대료 급등이 소비자물가지수(CPI)에 반영돼 CPI 상승률을 오랜 기간 높은 수준으로 끌어 올릴 수 있다고 지적했다.

주택가격 자체는 CPI에 집계되지 않는다. CPI를 집계하는 미국 노동부는 주택을 소비 품목이 아니라 자본재로 본다. 집을 사거나 주택을 개선시키는 지출은 소비가 아니라 투자란 의미다. 여기에 주택가격 상승 그 자체가 물가에 미치는 영향은 양면적이다. 주택보유자들의 구매력을 키운다는 측면에서는 물가상승 요인이나, 집을 사기 위해 더 많은 대출을 일으켜야 하는 경우 다른 품목에 대한 소비를 줄이게끔 하는 요인이 돼 오히려 물가상승을 억제할 수 있다.

'월세' 통해 물가지표 끌어올릴 수 있다

그러나 임대료는 CPI 산정에 포함된다. 심지어 단일 항목으로는 가장 큰 비중(약 33%)을 차지한다. CPI 항목 중 '주거서비스'는 세입자가 내는 임대료(월세) 및 집주인이 현재 자신의 집을 임대해 줬을 때 받을 수 있을 것으로 전망되는 임대료로 구성된다. 통상 주택가격이 오르면 집주인이 세입자에게 요구하는 임대료가 인상된다. 여기에 집값 급등으로 집을 사지 못하고 임대를 택하는 이들이 늘어나는 경로로도 임대료가 높아질 수 있다.

여기에 임대료는 후행적으로 CPI에 반영된다. 패니매에 따르면 CPI에 집계되는 임대료는 케이스-실러 주택가격 지수보다 약 5분기 정도 늦게 반영돼 왔다. 주택가격이 임대료를 끌어올리고, 임대료 상승이 수분기 후 CPI를 끌어올린다면 연준이 생각하는 '일시적 인플레이션' 경로에서 어긋날 가능성이 커질 수 있다는 의미다.


에릭 브레스키아 패니매 이코노미스트는 "지금까지의 주택가격 상승세는 궁극적으로 주거서비스 물가 상승 가속화를 시사한다"며 주거서비스 물가상승률이 현재의 2.0%(연율)에서 4.5%까지 높아질 수 있다고 내다봤다. 특히 그는 "시차(임대료의 물가 지표 반영이실제 주택가격 상승 시점보다 늦어지는 추세)는 높아진 주거서비스 물가 상승이 적어도 올해 내내 이어질 것을 시사한다"며 "전체 인플레이션이 '일시적'이 되는 게 많은 이들의 예상보다 지연될 수 있다"고 짚었다.

제임스 나이틀리 ING 이코노미스트도 파이낸셜타임스(FT)에 주택가격이 임대료를 통해 더 광범위한 인플레이션 지표에도 영향을 미친다는 점을 지적하면서 "앞으로 몇 달간 주택 요인이 (전체 물가지표에) 더 크게 영향을 미칠 수 있다"고 설명했다.