공공임대 80만가구에 '누구나보증' 검토..손해는 LH가 떠안아라?

더불어민주당이 전월세 세입자의 월세부담을 획기적으로 낮추는 '누구나보증'을 조만간 확정해 발표할 예정이다. 세입자가 다달이 내는 월세의 일부를 공적보증을 통해 연 2.7%의 전세대출로 전환해 주거비용을 낮추는 게 핵심이다. 160만 가구에 달하는 공공임대주택 가운데 주거급여 대상이 아닌 80만 가구에 우선 적용하고 민간 전월세 시장에도 확대하겠다는 게 민주당 구상이다.

문제는 이 제도는 세입자의 월세부담이 낮아진 만큼 LH(한국토지주택공사)가 손해를 보는 '제로섬'이라는 것이다. LH는 이미 임대주택에서 연간 1조7000억원의 적자를 보고 있기 때문에 누구나보증을 확대하면 결국 재정투입으로 해결해야 한다.

민주당, 공공임대 80만 가구에 누구나보증 적용검토..전월세 전환율 6%→연 2.7% 전세대출로 갈아타기

22일 정치권 등에 따르면 민주당은 부동산 대책의 일환으로 '누구나집'에 이어 임대료 부담을 절반 가량 낮추는 '누구나보증' 방안을 내놓을 예정이다. 시범적으로160만 가구에 달하는 공공임대 주택 중에서 주거급여 지원을 받지 않는 80만 가구가 대상이 될 전망이다.

공공임대는 시세대비 70% 전후의 저렴한 전세보증금과 월세를 내고 거주할 수 있는 주택으로 최근 김포마송에서 입주자를 모집한 51㎡국민임대주택의 경우 전세보증금이 3000만원, 월세가 25만원이었다. 세입자 입장에서 월세 25만원이 부담이라면 월세를 줄이고 전세보증금을 증액할 수도 있는데 이 때 전월세 전환율 6%를 적용해 증액하는 보증금 수준을 결정한다. 예컨대 월세 5만원을 덜 내고 싶다면 전환율 6%를 적용, 보증금을 1000만원 추가 부담해야 한다.

누구나보증은 세입자가 월세를 전세로 전환하고 싶을 때 낮은 금리에 전세대출을 제공해 결과적으로 주거비용을 절반 가까이 낮추는 제도다. 주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증 등 보증기관들의 신용보강을 통해 신용등급 1등급이 받을 수 있는 금리인 연 2.7% 에 돈을 빌려 쓸 수 있다. 공적보증이 들어가면 주택도시기금이나 협약 은행 등이 전세대출을 해준다. 공공임대의 세입자가 월 25만원 내는 임대료를 월 20만원으로 낮추고 싶다면 보증금 1000만원이 필요한데 이 보증금을 연 2.7%에 빌려주는 것이다. 연간 내야할 이자비용은 27만원이고 줄어드는 임대료는 연간 60만원이니 세입자 입장에선 33만원 부담이 줄어드는 셈이다.

전세대출은 지금도 HUG나 서울보증, 주택금융공사 등의 보증이 있어야 가능하기 때문에 은행 입장에선 사실상 떼일 염려가 없는데도 세입자의 신용등급에 따라 대출금리를 차등 적용하고 있다. 민주당 관계자는 "누구나보증을 통해 신용등급 차별을 해소해 누구나 낮은 금리에 대출을 받을 수 있도록 하겠다는 것"이라고 설명했다.

민주당은 160만 가구 규모의 공공임대 중 주거급여 지원 대상이 아닌 약 80만 가구에 시범적용하는 방안을 검토 중이다. 1만 가구 규모로 시범운용 키로 한 누구나집도 대상이다. 추후 민간 임대차 시장으로 확대하겠다는 구상도 갖고 있다. 이로 인해 경감되는 임대료만 약 90조원에 달하는 것으로 자체 추정하고 있는 것으로 전해졌다.

[서울=뉴시스]전신 기자 = 김진표 더불어민주당 부동산특위 위원장이 10일 서울 여의도 국회 소통관에서 주택시장 안정을 위한 추가 공급대책을 발표하고 있다. (공동취재사진) 2021.06.10. [email protected]

세입자 부담 줄면 LH 손해 늘어 '제로섬'.. 결국 재정투입해야 해 "아랫돌 빼서 윗돌 괴는 격"

하지만 벌써부터 실효성에 의문이 제기되고 있다. 공공임대 주택에 적용할 경우 결과적으로 LH의 수익성 악화로 이어질 수 있어서다. LH는 공공임대 주택 사업에서 연간 1조7000억원의 대규모 적자를 내고 있다. 시세 대비 저렴한 수준의 월세를 받으면서 적자 일부를 보존하고 있는데 월세를 줄이는 대신 전세보증금을 더 받으라는 것이 누구나보증의 취지다. 언젠가 세입자에게 돌려줄 부채 성격의 전세보증금이 늘어나면 LH에는 도움이 되지 않는다. LH는 전세보증금이 없어도 연 1.5%의 낮은 금리에 채권을 발행해 필요자금을 조달할수 있어서다.

한 정치권 관계자는 "세입자가 월세부담을 줄이는 만큼 LH는 손해를 보는 '제로섬'이라서 누구나보증을 획기적인 대책으로 보기 어려운 측면이 있다"며 "LH의 공공임대 적자가 확대되면 결과적으로 재정을 투입해야 하기 때문에 근본적인 해결책이 아니다"고 말했다. 어차피 재정을 투입해야 하는 문제라면, 손쉽게 LH의 전월세 전환율 6%을 조정하면 되지 굳이 복잡한 구조의 누구나보증을 끌어들일 이유가 없다는 반론이 제기될 수 있다. LH 전월세 전환율 6%는 2014년 정한 이후 7년간 그대로다.

민간 임대차 시장으로 확대할 경우 부작용도 우려된다. 누구나보증을 통해 저금리에 손쉽게 전세대출을 받게 되면 전월세 가격상승을 부추길 수 있다는 우려에서다. 한 금융권 관계자는 "언젠가 돌려 받을 전세보증금이라서 돈 떼일 염려가 없다면 신용등급별로 금리를 차등적용하고 있는 은행의 전세대출 제도 자체를 개선하는 것이 민주당이 해야 할 근본 대책"이라고 꼬집었다.