용인 물류센터 추가 편입한 ESR켄달스퀘어리츠, 목표주가↑-삼성

삼성증권이 11일 용인 BRIC 물류센터(용인3)를 편입한 ESR켄달스퀘어리츠 (4,340원 0.00%)의 물류센터 확보와 운영 능력에 대한 기업가치의 프리미엄을 부여할 필요성이 높다고 평가했다. 삼성증권은 자산 편입을 반영해 목표주가를 기존 6800원에서 8600원으로 상향했다. 지난 10일 기준 ESR켄달스퀘어리츠 주가는 7300원이다.

전날 ESR켄달스퀘어리츠는 용인 BRIC물류센터 편입을 공시했다. 12번째 자산 편입으로, 지난 1일 안성물류센터에 이어 상장 후 2번째 자산편입이다.

용인3 연면적은 4만3045㎡, 매입가는 1036억원이다. 지난해 6월 완공된 최신식 물류센터로 주요 임차인은 엠즈푸드시스템(맥도날드 식자재 업체) 등으로 임차율 100%인 상태다. 용인3 물류센터 매입 구조는 담보대출 700억원, ESR 켄달스퀘어리츠의 차입금 200억원, 보유현금 100억원을 활용했다. 가중평균 조달금리는 3% 초중반으로 추정된다.

이경자 삼성증권 연구원은 "이로써 리츠의 포트폴리오는 연면적 총 73만㎡, 매입가 기준 자산가치는 1조 5000억원에 육박한다"고 밝혔다. 용인3 물류센터 편입 영향이 온전히 반영될 2022년 배당가능이익은 17억원이 증가해, 배당수익률 20bp 상승효과가 있다.

이 연구원은 "주식시장에 상장된 상장리츠 투자시 가장 중시되는 부분은 영속기업으로서 성장성인데, 자산편입은 스폰서인 ESR켄달스퀘어로부터 지속적으로 자산을 주입받을 수 있다는 강점뿐 아니라 물류센터 자산 획득이 치열한 현재 시장 환경에서 경쟁력 있는 가격 수준에서 자산을 확보할 수 있다는 걸 입증했다"고 설명했다.

초대형 리츠로서 스폰서가 개발한 자산이 아니더라도 시장에서 외부자산을 획득할 수 있는 기회가 많다는 점을 보여준 사례이기도 하다. 이 연구원은 "개별 부동산 가치 합산에 그칠 게 아니라 물류센터 확보와 운영 능력에 대한 기업가치의 프리미엄을 부여할 필요성이 높다고 판단한다"며 "상장리츠 중 톱픽을 유지한다"고 밝혔다.