[단독]'누구나집', 전매제한·거주의무 둔다.."차익 절반은 회수"

(서울=뉴스1) 구윤성 기자 = 김진표 더불어민주당 부동산특위 위원장(가운데)이 10일 오전 국회 소통관에서 주택시장 안정을 위한 추가 공급대책을 발표한 후 박정 의원등과 이먀기를 나누며 회견장을 나서고 있다. 2021.6.10/뉴스1

더불어민주당이 분양가의 최대 16%만 내고 입주할 수 있는 '누구나집'을 올 하반기부터 1만 가구 공급한다고 했지만 공급 지역을 빼고는 세부안이 없는 '설익은 대책'이란 비판이 나온다. 집값이 올라간다는 전제하에 나온 주택이라서 하락할 경우에 대한 대비책이 사실상 전무하다. 또 시세차익의 50%만 집주인 몫이란 점을 부각시키지 않았다. 사업구조상 사업자 등과 집주인이 5대5로 이익 공유를 해야 하는데 핵심적인 공유 방식도 내놓지 못했다.

다만 전매제한과 거주의무 기간을 신설, 다주택자의 투기를 막는 방안은 마련할 계획이다. 인천시가 앞서 진행한 시범사업은 이같은 규제가 없어 다주택자가 수천만원의 웃돈(프리미엄)을 주고 입주권을 매매하는 등 투기 우려가 제기됐다.

누구나집, 집값 떨어지면 '답' 없다...최초 분양가에 분양전환해도 시세차익 절만만 집주인 몫

10일 민주당 부동산 특별위원회가 집값의 16%만 내고 분양권을 가질 수 있는 '누구나집'을 인천, 안산, 화성, 의왕, 파주, 시흥시 등 6개 지역에 1만785가구 공급하는 방안을 내놨다. 누구나집은 신혼부부나 무주택자가 최초 분양가액의 최대 16%(출자금 10%·임차보증금 6%)를 내고 입주한 뒤 10년 거주 후 최초 분양가격만 내면 분양받을 수 있는 주택이다. 종잣돈이 없어도 안정적으로 거주지를 마련할 수 있는 만큼 새로운 대안이 될 수 있단 기대는 있지만 1만 가구 이상 공급하려면 '넘어야할 산'이 많다.

특히 누구나집은 집값 하락에 대한 대비가 사실상 전무하다. 입주후 10년 지난 시점에 아파트 시세가 최초분양가격보다 떨어져 있는 경우 입주자는 분양전환을 하지 않을 가능성이 높다. 세입자로 계속 거주하거나 분양권을 포기하고 이사를 하면 된다. 시세하락에 따른 미분양 위험은 시행사나 건설사, 투자자가 부담해야 하는 상황이 벌어진다.

특위는 이날 발표한 자료에서 "확정분양가가 5억원인데 10년후 집값이 4억2500만원으로 떨어지더라도 사업시행자가 본인의 투자분(5%)과 이익분(10%)으로 보전이 가능하다"고 설명했다. 투자분이란 최초에 누구나집 사업을 위해 시행자가 부담하는 출자금을 말한다. 아파트 건설 사업을 할 때 나오는 일정 마진(이익)으로 집값 하락에 따른 손실 부담을 덜 수는 있다. 그런데 이익분은 최초분양가보다 시세가 더 올라야 발생하는 차익이다. 집값이 떨어지면 차익 자체가 나지 않기 때문에 이익분 10%를 보존할 길이 없어 설명이 앞뒤가 맞지 않다는 지적이 나온다.

5억짜리집 10년 후 9억 되면 입주자는 차익 4억 가운데 2억(50%)만 가져가야.. 구체적인 이익 공유방식도 없어

특위는 또 시행자에 10% 이익을 주고 나머지는 입주자가 향유한다고 했지만 앞서 지난달 열린 누구나집 5.0 세미나에서는 입주자와 사업 주체가 시세차익을 5대5로 나눠 갖는 방식이 공유됐다. 최초 분양가 5억원의 집이 10년 후 9억원으로 올랐다면 차익 4억원 가운데 입주자가 가져갈 수 있는 몫은 2억원밖에 안된다는 뜻이다. 나머지 2억원은 시행자 뿐 아니라 초기 출자를 한 시공사(건설사), 재무적 투자자 등이 나눠 갖는 구조로 짰다.

누구나집 5.0 세미나에 참여한 송두한 NH금융연구소장은 "초기 출자금 중 입주자가 6~16% 정도 내고 나머지 약 10% 전후는 시행자, 건설사, 재무적 투자자 등이 부담하며 약 80% 자금은 조합 명의의 주택담보대출과 전세보증금 대출로 충당하는 구조"라며 "나중에 시세 차익이 나면 입주자와 다른 투자자간에 절반씩 이익을 공유하는 방식"이라고 설명했다.


공공임대가 아닌 공공지원 민간임대 사업인 만큼 민간 투자자의 참여를 유도하기 위한 장치이지만 실제 이익을 어떻게 공유할지도 명확치 않다. 민간 투자자는 건설기간 3년, 의무임대 10년이 지나면 투자금과 이익을 회수해야 하는데 주택이 매각돼야 이익이 실현되기 때문이다. 분양전환한 입주자가 곧바로 집을 매각하지 않을 가능성이 높고 심지어 분양전환을 하지 않는 입주자도 있는데 이 경우 어떻게 돈을 마련히 이익금을 나눌 수 있는지 세부안이 없다.

월 임대료는 공공임대보다 절반 가까이 낮아질 듯...전매제한·거주의무기간으로 다주택자 '로또' 막는다

누구나집은 분양가의 16%만 내고 10년 이상 거주할 수 있고, 분양가격이 최초분양가라서 부담이 적다는 것 외에도 10년 거주하는 기간 동안 부담해야 하는 임대료가 파격적으로 낮다는 점이 특징이다. 입주자는 최초에 출자금 10%와 함께 임대보증료 6%만 내면 입주후 매달 부담해야 하는 임대료 부담이 공공임대주택보다 훨씬 낮아진다.

개인 명의가 아니라 조합 명의로 전세보증금 대출을 받는다. 이때 한국주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증보험 등의 공적 보증을 통해 신용도를 1등급으로 올려 연 2.7%의 낮은 금리로 조달(누구나보증)한다. 입주자는 월 임대료와 전세대출 이자를 합쳐 다달이 약 3%대 이자만 부담하면 된다. 공공임대주택의 월임대료가 약 6% 수준이라는 점에서 획기적으로 주거비가 낮아지는 구조다.

정부는 누구나집에 전매제한과 거주의무 기간 등을 신설할 계획이다. 무주택자에게만 입주권을 줄 뿐 아니라 입주권을 일정 기간 매매할 수 없도록 전매제한을 두기로 했다. 입주 후 분양전환시까지 '손바뀜'이 있을 수 있는데 일정 기간 거주의무를 두는 것 뿐 아니라 분양전환 권리 매매시에도 다주택자는 매수할 수 없도록 하는 등의 장치를 둘 방침이다. 앞서 인천에서 실시한 시범사업의 경우 전매제한, 거주의무기간 등이 없어 다주택자의 먹잇감이 될 수 있다는 우려가 제기됐다.