"비싼집 거래때 1~2억 못 남기면 바보" 모르면 당하는 수법 3가지[싱글파이어]

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부동산 초보투자자들은 현장에서 베테랑 중개업자나 분양업자들에게 속아 손해를 볼 수 있다. 거금을 들여 투자에 나서는 만큼, 시장에서 흔히 이뤄지는 사기나 편법 같은 수법을 미리 알고 있어야 당하지 않는다.

용수형의 건물 매입 팁

매도인의 니즈를 파악하고 계약서를 잘 쓰는 것만으로 투자 리스크를 현저히 줄일 수 있다는 점도 초보투자자들은 잘 모른다. 원룸건물 5채(140호실)를 보유한 120억 자산가 강용수씨(47)와 부동산 거래시 속지 말아야 할 것들, 실투자금 적게 들일 수 있는 비법 등을 알아봤다.

<아래는 수익형 부동산 실전 투자 강의(5강)를 핵심 요약했습니다. 120억 자산가 강용수씨의 투자 노하우를 담은 강의는 유튜브 채널 '싱글파이어'에 매주 목요일 공개됩니다.>

"알면 '고수' 소리 들을 수 있는 속지 말아야 할 것들"

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첫번째 '입금가 작업'.
토지나 건물을 살 때 두루 적용된다. 건물주가 시장가격을 잘 모르고 "(예를 들어) 5억만 받아줘" 라고 매매가를 낮게 부르거나 부동산 중개업자가 더 비싸게 팔 자신이 있는 경우에 일어날 수 있는 일이다. 중개업자는 주인이 5억에 내놓은 물건을 8억에 매물로 올리고 깎아주는 척 하면서 7억에 거래를 한다. 계약서를 쓰러 갔더니 매매가가 7억으로 돼 있다. 주인은 복비를 내지 않는 대신 5억만 받아가고 사는 사람은 2억을 더 비싸게 주고 사고 이 돈은 중개업자 주머니로 들어간다. 일부 중개업자들 사이에선 비싼 물건 거래할 땐 1~2억 못 남겨 먹으면 바보라는 소리들을 하곤 한다. 특히 매물이 오랜 기간 안 팔린 경우엔 주인들도 이를 용인하는 경우가 많다. 매수자에겐 비싸게 팔면서도 복비까지 다 받는다. 매수자가 꼼꼼히 파악해서 잘 챙겨야 당하지 않을 수 있다.

두번째 '수익률 부풀리기'
물건을 매도하는 시점에 높은 월세를 내는 세입자를 들여놓고 만기가 지난 후 모두 나가서 월세가 현저히 낮아지거나 공실로 남는 경우, 수익률 부풀리기에 속았다고 볼 수 있다. 물건을 높은 가격에 매도하기 위해 실제 받는 돈은 적은데 높은 금액으로 계약서를 써서 세입자를 단기로 들이는 수법이다. 예를 들어 월세 70만원짜리 1년 계약 세입자를 받아놓고 실제론 6개월 '렌트프리'를 주는 식으로 매수자가 확인하기 어려운 방식으로 수익률을 높여 포장하는 것이다. 이런 수법은 신축을 팔 때 업자들이 흔히 쓰는 수법이다. 업자들은 부동산에 복비를 2~3배 이상 내고 렌트프리를 줘서라도 빨리 세입자를 들여 수익률을 높게 보이려 한다. 공실이 없어야 건물이 빨리 팔리기 때문이다. 시장 조사를 허술하게 하면 쉽게 당할 수 있다. 직방, 다방 같은 어플을 활용해 일대 시세를 제대로 알고 있어야 한다. 특히 택지지구가 조성되고 신축이 집중 공급될 때 이런 수법이 만연하기 때문에 알아야 피해갈 수 있다.

세번째 '중개업자 말바꾸기'
부동산 중개업자의 말을 전적으로 믿어선 안된다. 거래를 성사시키기 위해 감추거나 부풀리는 일이 빈번하다. 어떤 문제가 발생할지 모르니 문자나 메일 등 텍스트로 증거를 남겨놓으면 좋다. 현재 월세 세입자 상황이나 고정비용 등은 구두로 대충 듣기만 하지 말고 텍스트로 전달받도록 한다. 이게 혹시라도 허위 정보를 전달했다는 걸 입증할 수 있는 증거가 된다. "이런 거 처음 투자해 보는구나? 누가 그렇게 깐깐하게 해줘" 이런 말을 하는 중개업자는 신뢰하지 말라. 서류로 오가는 게 신뢰의 기본이다.

"실투자금 적게 들이는 비법은?"

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첫번째 '매도인의 니즈를 파악한다'
마음에 드는 물건을 살 때 매도인이 어떤 생각을 가지고 있느냐, 왜 이걸 팔려고 하느냐 의도를 파악할 필요가 있다. 자식을 도와주기 위해 처분하는 건지, 세금을 피하기 위해 빨리 팔려는 건지, 이사를 하려고 하는지 다 이유가 있다. 중개업자나 매도인에게 "이런 좋은 물건을 왜 팔려고 하세요?" 하고 물어보면 대부분 답을 들을 수 있다. 노후돼서 판다는 등 아주 솔직한 이유는 이야기하지 않겠지만 매도인의 니즈를 대략적으로 파악하는 게 중요하다. 이건 세입자의 전세를 월세로, 혹은 월세를 전세로 전환하는 데 시간이 필요한데 매도인과 협의가 필수이기 때문이다. 돈이 필요한 매도인이라면 계약금과 중도금을 조금 넉넉히 주고 잔금은 세입자 계약 기간에 맞게 늦추는 방식이 가능하다. 그 시간을 벌면 내가 원하는 구조로 세입자 세팅이 가능해진다.

두번째 '계약파기 막으려면 계약서 특약을 잘 쓴다'
실투자금이 부족해 월세를 일부 전세로 전환해 충당하려고 하거나 수익률 개선을 위해 전세를 월세로 전환하려 한다면 주인의 동의를 구한다음 계약서에 특약처럼 조건을 쓸 수 있다. 예를 들어 '전세 몇 개를 월세로 전환할 때까지 잔금을 유예한다' 이렇게 적는거다. 6개월이 지난 후에도 전환을 다 못했을 경우 잔금을 다 치르지 못해 계약이 파기될 수 있는 리스크를 방지하는 장치인 셈이다. 대신 주인에게 계약금과 잔금 사이에 중도금을 챙겨준다. 잔금을 치르기 전까지 월세는 집주인이 계속 받을 수 있기 때문에 협의만 잘하면 매끄럽게 진행할 수 있다. 적정한 대출, 보증금 규모는 정해져 있는 게 아니지만 해당 물건을 매입했을 때 들어오는 수익에서 고정비용을 내고 나면 나에게 남는 수익이 '플러스'인 경우 수익형 자산으로 의미가 있는 것이다. 종잣돈이 너무 부족하면 투자가 아니라 오히려 부채가 될 수 있기 때문에 무리한 레버리지는 지양해야 한다.


세번째 '은행은 직접 알아보지 말고 중개업자를 통한다'
보통 개인이 건물을 사는 과정에서 대출을 알아보러 은행을 가면 계약을 한 상태도 아니어서 창구 직원들이 "대출 얼마 안 나와요"하면서 적극적으로 알아봐주지 않는다. 평상시 거래하던 주거래은행이라도 크게 다르지 않다. 중개업자에게 부탁해서 주로 거래하는 시중은행에서 얼마까지 대출을 해줄 수 있는지, 이자는 얼마인지를 알아보는 게 훨씬 빠르고 정확하다. 규모 있는 물건을 거래하는 부동산들은 전화 한 통화면 대출 관련 정보를 알아볼 수 있는 네트워킹을 갖고 있다. 해당 중개업자와 오랫동안 거래해 온 은행 지점은 동네 시세도 잘 파악하고 있고 대출 진행도 훨씬 수월한 편이다.