송석준 국민의힘 의원 등 부동산 특위 위원들과 대한주택임대인협회가 지난 14일 국회 본청 앞 계단에서 '등록주택임대사업자 탄압 규탄 기자회견'을 갖고 있다. /사진=뉴스127일 성창엽 대한주택임대인협회 회장은 "예상을 못했던 것도 아닌데 매입임대 사업자 전 유형에 대해 신규등록 폐지, 사실상 임대등록사업자 제도를 폐지한 것에는 '뒤통수'를 맞은 것 같은 기분"이라며 "그간 임대사업자 제도가 전세가격 안정에 기여한 바를 깡그리 무시하고 집값 상승에 대한 원망의 화살을 임대사업자들에게 돌리고 있다"고 비판했다.
임대사업자들은 특위 결정에 따라 양도차익이 상대적으로 큰 아파트 소유주들의 피해가 커지고, 또 공실 걱정이 큰 지방 사업자들의 경우 운영 어려움에 종부세 등 과세 부담까지 껴안게 됐다고 토로했다. 또 임차인과 시장에 고스란히 그 피해가 돌아갈 것이라고 지적했다.
전문가들의 전망은 엇갈린다. 매물 출회로 집값 상승을 억지하는 효과를 일부 기대하면서도 부작용에 대한 우려도 크다.
고종완 한국자산관리원장은 "임대사업자 모두를 폐지하는 게 아니라 건설임대는 유지하고, 매입임대사업자만 폐지하겠다는 것"이라며 "건설임대는 확실히 민간 주택공급 확대에 기여하지만, 매입임대는 투기수요로 집값 상승, 매물 잠김 현상이 나타난 건 사실"이라고 진단했다.
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그러면서 "최대한 시장에 많은 매물을 유도하려면 양도세 중과 배제 혜택뿐 아니라 추가 인센티브가 필요하다고 본다"며 "10%라도 세금 혜택이 주어진다면 매매시장 안정에는 도움이 될 것"이라고 말했다.
임대사업자가 가진 주택은 아파트가 아닌 대부분 빌라, 주거용 오피스텔이어서 집값에 영향이 없다는 주장에는 "108만호 중 20%가 아파트이고 나머지가 빌라, 다세대, 주거용 오피스텔"이라며 "최근 빌라, 다세대 주택도 거래량이 늘어나고 있어 이같은 물건이 시장에 나오는 것도 어느정도 도움이 된다고 본다"고 했다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "일부 매물잠김이 해소되고 주택 매물유통량을 늘리는 순기능이 있을 것"이라면서도 "신규 주택매입 임대사업자 진출이 제한되며 우회로를 통해 주거용 오피스텔에 대한 풍선효과를 불러올 수 있고, 기존 임대사업자들의 규제강화 불만도 고조될 전망"이라고 말했다. 이어 "공급 감소 간극을 메울 공공임대주택 확보와 기업형 임대주택 확대 등을 고려할 필요가 있다"고 분석했다.
서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)는 "양도소득세에 대해 6개월의 경과 조치를 뒀는데 기대만큼 매물들이 시장에 나오지 않고 자본이득 증가를 기대하거나, 증여를 대비한 보유전략으로 갈 가능성이 높다고 본다"며 "임대사업자 제도로 보호를 받는 것 보다 임대차 환경도 나빠져 세입자들의 고충도 더 악화될 가능성이 있다고 본다"고 말했다.
이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "임대사업자 매물이 시장에 풀렸을 때, 실수요층이 매입하는 물량이 많아질수록 그만큼의 주택수량이 임대시장의 매물감소로 이어진다"며 "매매시장과 임대시장은 서로 연결되어 있는 것"이라고 진단했다. 이어 "임대사업자가 내놓는 매물유형에서 소형 평형 및 비아파트 주택은 수요가 상대적으로 많지 않아 시장안정에 미치는 영향은 단기적으로는 한정적일 것으로 보인다"고 말했다.
