수익형 부동산은 크게 상가투자(비거주)와 주택투자(거주)로 나뉜다. 주택 투자는 또 다시 원룸, 오피스텔, 생활형 숙박시설로 쪼개 볼 수 있다. 개념을 알아야 하는 이유는 투자할 때 대출가능금액부터 세금 부담, 임대사업자 가능 여부, 리스크 등이 각기 다르기 때문이다.
<아래는 실전 투자 강의(3강)를 핵심 요약했습니다. 자산 120억 강용수씨의 수익형 자산 실전 투자 노하우를 담은 강의는 유튜브 채널 '싱글파이어'에 매주 목요일 공개됩니다.>
수익형 자산 투자는 크게 상가투자와 주택투자로 나뉜다. 나는 상가 대신 주택에 주로 투자하는데 왜 그런지 살펴보자. 우선 상가는 의무과세 대상이어서 한 칸만 보유해도 임대사업자를 내야 한다. 주택은 선택할 수 있어서 주로 투자 규모가 큰 사람들만 등록한다. 상가는 취득세, 재산세 등 세금이 높다. 투자 리스크도 주택보다 상가가 높다. 주택은 매매가는 높은데 월세는 낮을 수 있지만 상가는 월세가 낮아지면 매매가에도 즉각 반영된다. 시차를 두고 선행하거나 후행하는 게 없이 연동한다고 보면 된다. 건물주들이 몇 개월씩 '렌트프리'를 해가면서 월세를 유지하려고 노력하는 이유도 건물 시세에 즉각적인 영향을 미치기 때문이다. 반면 상가는 주택 대비 노후관리가 쉽다. 공간만 임대하는 것이기 때문에 세입자가 알아서 관리한다. 주택은 싱크대, 보일러, 인터폰, 도어락 등 비품이 많아서 고장나면 주인이 고쳐줘야 할 것도 많다. 수익률은 상가는 5% 안팎, 주택은 6~8% 사이다. 상가는 건물이 아무리 높아도 1~3층에서 주로 수익이 나고 위층은 비어있거나 월세가 매우 저렴한 경우가 많다. 주택은 저층과 탑층을 제외하고 대부분 로열층이기 때문에 수익성이 상대적으로 높다.
"수익형 주택도 원룸, 오피스텔, 생활형 숙박시설 구분할 줄 알아야"
수익형 자산으로 활용 가능한 소형아파트 외에 1인가구를 대상으로 한 수익형 자산 중 원룸(다가구주택), 오피스텔(주거용), 생숙(생활형 숙박시설) 차이를 정확히 알아야 한다. 생숙은 특히 원룸형, 호텔형, 아파트형으로 형태가 다양화돼 있다. 생숙은 상업용지에 일시적으로 숙박업을 할 수 있게끔 허용해준 것으로 불법은 아니지만 정부에서 어떤 식으로든 규제에 나설 가능성이 높다. 아파트형 생숙은 부산 해운대에 많은데 로비가 있고 입주자들을 멤버쉽으로 관리하는 형태로 운영된다. 호텔형 생숙은 각 호실을 보유한 집주인이 수백명에 이르고 이를 한 관리업체에서 맡아 관리해 수익을 나누는 구조로 강원도, 제주, 송도 등지에 많다.
원룸, 오피스텔, 생숙은 각기 장단점이 있다. 원룸과 주거형 오피스텔은 주택임대사업자 등록이 가능하지만 생숙은 불가능하다. 전입신고도 원룸, 주거용 오피스텔만 할 수 있다. 생숙은 취등록세 등 세금이 높고 소방시설이나 엘리베이터 등 운영비가 많이 든다. 투자를 고려하는 물건이 같은 가격이라도 원룸, 오피스텔, 생숙 어느 것인지에 따라 실투자금과 수익률이 달라지기 때문에 개념과 차이를 명확히 알아야 한다. 현재는 정부규제 강화로 원룸(다가구주택) 투자만 용이하고 오피스텔은 세금 부담이 높아 규제 완화 때까지 기다리는 편이 낫다.
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"투자지역 고를 때 '역세권'이 답이 아니다?"
투자지역은 단순히 인구 많고 큰 도시를 고르면 된다고 생각하지만 그렇지 않다. 지속적인 관리가 필요한 점을 감안하면 투자 초기엔 내가 사는 인접지역을 살펴보는 게 좋다. 위탁업체에 운영을 맡기거나 부동산에 전월세 계약을 일임하면 끌려다닐 가능성이 높아진다. 투자를 하고 싶은 지역이 일자리 증가로 젊은층 인구가 늘어나는 곳인지를 봐야 한다. 각 지자체 사이트에 들어가면 인구 분포가 동네별로 세세하게 나와있다. 또 직장이 몰려있는 곳과 가까운지, 편의시설은 어떻게 분포돼 있는지를 두루 살펴야 한다.
주의할 것은 서울시내 투자에서 '역세권'을 강조한다고 해서 지방에서도 그대로 적용되는 게 아니라는 점이다. 지방은 역이 있더라도 차로 출퇴근하거나 통근버스를 이용하는 직장인이 더 많다. 역세권이 큰 의미가 없는 경우가 발생하는 것. 이 경우 시내 교통체증 상황을 살펴보고 러시아워에 어느 구간이 막히는지를 살펴야 한다. 대학가 원룸의 경우 직장인도, 대학생도 선호하지 않는 경향이 있기 때문에 투자에 주의해야 한다. 세입자의 입장에서 그들의 니즈를 먼저 파악할 줄 알아야 한다.
"셀프임장, 이렇게 하면 '고수' 소리 듣는다"
투자지역을 골랐다면 현장에서 마음에 드는 건물을 살펴보는 임장을 한다. 겉에서 봤을 때 원룸 다가구 주택인지 여부를 확인하는 방법은 '우편함'을 보는 것. 외부에 있는 우편함 숫자를 세어보고 대지 평수를 가늠해보면 몇 가구가 살고 어떤 구조인지를 대략 짐작할 수 있다. 우편함이 외부에 없다면 가스밸브나 전기계량기 숫자를 보면 된다. 가스밸브에 노란 캡이 달려있는 경우 공실이라 잠궈둔 것으로 세입자가 들어오지 않고 비어있음을 알 수 있다. 출퇴근 시간에 맞춰 사람들의 동선을 파악해보는 것도 필수다. 내부 확인을 원할 경우 도어락 인근 실리콘 틈새나 바닥 등을 유심히 보면 배달기사 분들이 조그맣게 적어 둔 현관 비밀번호를 발견할 수 있다. 복도 구조는 현관문이 마주보고 있는 곳은 여성 세입자들이 안전상 문제로 선호하지 않기 때문에 고려할 필요가 있다.
