공공재건축, 후보지 5곳 나왔다..신반포 등 강남권은 모두 이탈

정부가 지난 8·4 대책에서 5만 가구를 공급하기로 한 공공재건축 선도사업 후보지 5곳을 공개했다. 서울 영등포 신길13, 중랑 망우1, 관악 미성건영, 용산 강변강서, 광진 중곡 등으로 정비계획이 확정되면 총 2232가구가 공급된다. 컨설팅을 받았던 신반포19를 비롯해 은마, 잠실주공5단지 등 강남권 주요 아파트 단지가 모두 빠지면서 목표 달성에 차질이 불가피할 전망이다.

특히 서울시장이 바뀌면 민간 재건축 위주로 정책 방향이 확 바뀌면서 2·4 대책에서 제시한 공공주도 공급 계획이 흔들릴 수 있다는 관측이 나온다. 현재까지 지자체와 민간이 제안한 공공직접시행 신청 건수는 총 54곳에 달한다.

공공재건축, 신반포19·산업인 등 2곳 막판 이탈...5곳 모두 개발해도 2232가구 불과, 목표의 4.4%

국토교통부는 공공재건축 선도사업 후보지로 서울 영등포 신길13, 중랑 망우1, 관악 미성건영, 용산 강변강서, 광진 중곡 등 총 5곳이 선정됐다고 7일 밝혔다. 국토부는 공공재건축 사업성을 분석해 주는 컨설팅 신청 15개 단지 중 최종 7곳에 대해 지난 1월 결과를 회신했으며 이 가운데 5곳을 후보지로 확정했다. 신반포19와 구로 산업인 등 2곳은 주민 반대로 최종 후보지에선 제외됐다.

공공재건축은 용도지역 상향, 용적률 과 층수 규제완화 등을 통해 사업성을 보장하는 대신 늘어나는 용적률의 50~70%를 기부채납해야 하는 정비사업이다. 이번에 공공재건축을 하기로 한 5곳은 대부분 용적률이 높거나 용도지역 제한 등으로 사업성이 떨어져 길게는 수십년간 개발이 멈춘 곳들이다.

신길13구역의 경우 신길 재정비촉진지구 내에 위치하고 있으며, 역세권인데도 복잡한 이해관계로 2007년 정비구역 지정 이후 사업이 장기 지연됐다. 국토부는 현행 제3종일반주거지역에서 준주거 지역으로 종상향을 통해 용적률을 현행 대비 258%포인트, 민간재건축 계획 대비 130%포인트 상향하고, 층수도 최고 35층까지 확보할 계획이다. 이에 따라 기존 233가구가 461가구로 2배 가량 늘어난다.

망우1구역은 2012년 조합이 설립됐으나 구 조합장 해임 소송, 구역 해제 주민 투표 등 각종 분쟁과 사업성 확보 곤란 등으로 사업이 정체된곳이다. 용도지역을 제3종일반주거지역으로 상향해 용적률을 현행 대비 91%포인트 올리고, 층수도 최고 23층까지 확보해 가구수가 1.62배(270가구→438가구) 늘 수 있다.

미성건영아파트는 정비구역의 토지가 비정형적이고, 인근 교육시설로 인한 높이 제한이 있었다. 단지 전체를 제3종일반주거지역으로 상향해 용적률을 현행 대비 140%포인트 올리고, 최고 27층까지 확보하면 가구수가 1.36배(511가구→695가구) 증가한다. 부지정형화를 위해 일부 필지를 편입하고 공원 등 기반시설 정비를 실시할 계획이다.

강변강서는 1971년 준공된 단지인데 용적률이 297%로 용도지역 변경없이는 사업성 확보가 곤란했다. 1993년 조합설립 이후 장기 정체 됐는데 공공재건축으로 진행하면 용도지역을 제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 상향해 용적률을 현행 대비 202%포인트 올릴 수 있다. 층수도 최고 35층까지 확보 가능하다. 전체 세대수는 1.26배(213가구→268가구) 늘어난다.

마지막으로 중곡아파트는 단지 내에 도시계획도로가 관통해 효율적 건축배치가 곤란하고 사업성 확보가 어려워 구청에 사업포기 의사를 표명했다. 용도지역을 제3종일반주거지역으로 상향하되 인근 지역을 고려해 최고 18층으로 설계하고, 용적률은 현행 대비 206%포인트 상향할 계획이다. 이를 통해 기존에 없던 일반분양분을 36가구를 공급할 수 있다. 기존엔 총 276가구였다.

이들 5곳은 주민 동의 10% 가량을 받은 곳으로 최종 정비사업 계획을 확정하려면 전체 주민의 3분의2(공동시행시 2분의1) 동의를 받아야 하는 절차가 남았다. 정부 계획대로 10월까지 동의율 기준을 충족해 연내 정비계획이 확정돼도 총 공급물량은 2232가구에 불과하다. 정부가 8·4 대책 발표시 제시했던 5만 가구의 4.4%다. 잠실 잠실주공5단지, 대치동 은마 등 주요 재건축 단지들이 아예 컨설팅 조차 받지 않기로 하면서 공공재건축은 1차 후보지를 발표한 이후엔 사실상 폐지 수순을 밟을 것이란 관측이 나온다.

공공직접시행 신청 54곳, 7월부터 후보지 공개...서울시장 선거 후 공공주도→민간 재건축 선회 전망도

앞으로 재건축, 재개발은 2·4 대책의 공급 모델인 공공직접시행 재건축·재개발로 무게중심이 옮겨갈 수 있다. 공공직접시행은 기존 공공정비사업과 달리 아예 소유권을 LH(한국토지주택공사) 등 공공에 넘기는 대신 민간 시행 대비 최대 30%포인트의 추가 수익을 보장 하는 모델이다. 재건축의 경우 초과이익환수제가 면제되고 조합원 실거주 의무도 부여되지 않는다는 점에서는 매력적이다.

국토부는 2·4 대책 발표 후 두달여 만에 공공직접시행 정비사업에 총 54곳이 제안서를 냈다고 밝혔다. 지자체 제안은 재건축 22곳, 재개발 19곳이었으며 민간 제안이 재건축 5곳, 재개발 3곳에 달했다. 주민 절반의 동의를 받아야 사업 신청이 정식으로 접수되며 이후 1년 안에 3분의 2 동의를 받아야 사업이 확정된다. 국토부는 또 소규모재개발과 재건축 등으로도 각각 36곳, 11곳의 신청이 들어왔다고 덧붙였다. 국토부는 컨설팅을 시작으로 주민 제안 후보지는 7월, 지자체 제안 후보지는 8월 각각 공개하기로 했다.

다만 서울시장 보궐선거 이후 서울시 수장이 바뀌면 공공주도 방식의 정비사업에 차질이 빚어질 가능성도 있다. 새 시장이 민간 재건축 규제를 완화하는 쪽으로 정책 목표를 설정할 수 있어서다. 민간 재건축 활성화 기대 속에서 지난 5일 서울 압구정 현대아파트 7차 245.2㎡(전용면적)가 80억원에 거래됐다. 직전 거래가격보다 13억원이 뛰었다. 김영한 국토부 주택정책국장은 "여야(서울시장)후보가 다양한 공약 내놨고 직접적으로 말씀드리기 적절치 않다"면서도 "서울시와 저희 모두 공공의 장점이 있다고 생각하고 있다. 조합에 선택권을 드리는 것"이라고 강조했다.