"98년생도 2억 벌고 빠졌어요"…부동산 공화국의 민낯[부릿지]

"우선 넣고 보세요. 되면 이득입니다"(A 오픈채팅방)

"프리미엄 무조건 붙어요. 돈 없어도 돼요"(포털사이트 B 부동산 카페)

주택시장 규제 강화로 투자자들의 뭉칫돈이 생활형숙박시설, 오피스텔, 민간임대아파트 등 새로운 투자처로 향한다.

머니투데이 건설부동산 전문 유튜브채널은 투자자 수십만명이 몰리는 투자처를 직접 찾았다. 부산과 춘천, 아산, 성남 등 최근 경쟁률이 높았던 곳을 찾아가 어떤 투자자들이 몰리는지, 왜 투자자들이 몰려가고 있는지 살펴봤다. 규제의 사각지대는 없는지, 투자할 때 유의할 점은무엇인지도 함께 알아봤다.

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▶최동수 머니투데이 기자

안녕하세요 부릿지 최동수 기자입니다. 저희가 최근에 청주에서 갭투자자들의 움직임을 추적해봤습니다. 지방 갭투자 매수세는 약해져 있었는데요.


저희가 구독자 한 분으로부터 제보를 받았습니다. 지방에 투자자가 몰리는 투자처가 있다고 하는데요. 20대 대학생부터 다주택자까지 다양하다고 합니다.

오늘 지방을 돌아다니면서 어떤 곳인지 가볼 텐데요. 실제로 어떻게 투자가 이뤄지고 있는지 규제의 틈은 없는지 한 번 알아보도록 하겠습니다.

"92년생 1억2000만원, 98년 2억원 받고 빠졌어요"

▶최동수 머니투데이 기자

첫 번째로 찾은 곳은 부산입니다. 제가 서 있는 곳이 KTX 부산역 바로 옆에 있는 부산항 북항입니다. 자 북항은 재개발이 진행 중이죠. 저희가 인근 부동산을 찾아가 보니 천지개벽한다는 얘기를 많이 했습니다. 주변이 다 공사 중인데요.

오늘 여러분께 소개할 곳은 바로 생활형 숙박시설입니다. 레지던스로 잘 알고 계실 텐데요. 지금 제 뒤로 보이는 초고층 건물 보이시죠. 영구바다 조망권을 가지고 있고, KTX 부산역 바로 옆에 있습니다. 도보로 5분이면 갈 수 있습니다. 그 옆쪽으로 생활형 숙박시설이 차례로 들어섭니다. 지금 제 왼쪽 부지에는 최근에 가장 뜨거웠던 롯데캐슬 드메르 부지가 있습니다. 전국에서 수십만명 투자자가 몰려들어 역대급 경쟁률인 356대1을 기록하기도 했습니다.

사실 생활형 숙박시설은 지금 투자하기에는 불확실성이 큽니다. 올해 초 정부가 규제를 예고했기 때문인데요. 입법예고를 했고 규제가 담긴 건축법 개정안 시행령이 4월 중 발표될 예정입니다. 그런데도 3월 말 투자자들이 왜 이렇게 많이 몰린 걸까요?

▶최동수 머니투데이 기자

지금 (롯데캐슬 드메르) 분양권을 살 수 있나요?

▶부산시 동구 A공인중개업소 대표

서울분들이 투자를 많이 했는데요. 지금은 4000만원~5000만원 잡혀 있어요. 물건이 귀해요. 바다가 보이면 프리미엄이 2억원 넘는 곳도 있어요. 첫날에 1억원 이었어요. 대부분 수도권에서 사셨고요. 부산분들 중에는 진짜 부자인 분들이 샀죠.

▶최동수 머니투데이 기자

프리미엄이 높네요.

▶부산시 동구 A공인중개업소 대표

높죠. 너무 부러워요. 90년대생들이 정말 당첨 많이 됐어요. 그분들은 당첨되고 바로 팔았어요. 계약금도 다 매수자가 냈어요. 양도세는 매수자 부담으로 진행되는 물건도 있는데요. 다운계약서로 세금 2000~3000만원 정도 쓰죠. 당첨된 92년생 친구는 (바로 팔아서) 1억2000만원, 98년생은 2억원 받았어요.

▶최동수 머니투데이 기자

북항 주변 부동산을 둘러보니까 투자자들 크게 두 부류로 나눌 수 있었습니다. 한 부류는 계약금도 내기 전에 매수자로부터 프리미엄을 받고 분양권을 파는 초단타 투자자고요. 불법인 다운계약서도 쓰이고 있었습니다. 또 한 부류는 장기적으로 북항 관광수요가 커질 것으로 기대하고 투자하는 투자자였습니다.

지금부터는 국토부에서 확인한 내용 말씀드릴게요. 4월 중 건축법 시행령 개정안 공포, 시행한다고 발표했는데 확인해 보니 4월 말쯤 예정이라고 합니다.

좀 더 보면 기존에 주거 용도로 생활형 숙박시설을 활용하신 분들 궁금하실 거예요. 반발이 굉장히 거셌죠. 정부에서 주거용 오피스텔이나 주택으로 용도변경을 유도하고, 지키지 않으면 이행강제금을 부과하겠다고 했는데요. 2년간 유예한다고 합니다. 용도변경을 하려면 지자체별로 지구단위계획을 변경해야 하는 데 시간이 걸린다는 거죠.

마지막으로 다시 한번 강조하는데 신규로 생활형 숙박시설에 투자하실 분들은 이제 주거 용도로 활용할 수 없고요. 숙박업 신고를 해야 합니다.

민간임대 아파트 휩쓰는 투자자 "무주택 실수요자 떨어져요"

▶최동수 머니투데이 기자

두 번째로 찾은 곳은 충남 아산입니다. 지금 제 뒤로 보이는 현장 소개해 드릴 텐데요. 바로 민간임대아파트입니다. 8년 임대 후 분양전환하는 아파트인데요. 이곳에 최근 분양했는데 18만여명이 몰렸습니다. 평균경쟁률이 186대 1이었죠.

신아산 모아엘가비스타 2차인데요. 지난해 9월 1차가 분양했습니다. 당시에는 5만여명이 몰렸건데 이번에 3배 넘게 몰린 겁니다. 아산에서도 사실 이곳 외곽입니다. 지난해에도 민간임대아파트가 규제의 틈이라고 말씀드렸는데요. 더 몰리고 있는 겁니다. 이 사람들 무엇을 노리고 있는 것인지 다시 한번 알아보도록 하겠습니다 .

▶최동수 머니투데이 기자

신아산모아엘 가2차 분양권 매수할 수 있나요?

▶충남 아산시 B공인중개업소

네. 전용 59㎡는 (프리미엄이) 1900만원까지 붙었고요. 보통은 2000~2500만원 정도 생각하셔야 하고요. 전용84㎡는 지금 4000만원 초중반대입니다.

프리미엄이 빨리 붙었어요. 양도세가 없고요. 일단 취득할 때 취득세도 없어요. 매매 하는 게 아니라 임대잖아요. 임대권을 왔다 갔다 하는 것이기 때문에 분양권을 매매하는 식이 아니에요. 무제한 전매가 가능하세요. 지금 다 투자자들이 하죠. 실수요자는 나중에 하겠죠. 당첨도 대부분 투자자가 되던데요.

▶최동수 머니투데이 기자

민간임대 아파트는 주택으로 치지 않습니다. 분양전환 하기 전까지는 일종의 임차권이죠. 그래서 전매제한도 없고 규제도 없습니다. 프리미엄에 대해서는 양도세도 내지 않는 것이죠. 주택이 아니기 때문에 (분양전환 하기 전까지는) 취득세, 재산세도 없습니다. 더군다나 성인이면 누구나 신청할 수 있고, 청약통장을 쓰지 않아도 됩니다. 다주택자도 누구나 지원이 가능합니다.

문제는 민간임대 아파트 취지가 무주택 실수요자들을 위한 건데요. 인근 부동산을 둘러보니 정작 무주택 현지 실수요자들이 대거 떨어진다고 안타까워했습니다.

지금 제가 춘천으로 넘어왔는데요. 춘천우두지구에 민간임대아파트 한창 청약을 진행 중입니다. 5일날 당첨자발표를 하는데요. 지금 이곳에 수만명의 투자자들이 몰려있다고 합니다. 현지 부동산을 둘러보니까 실수요자들이 관심이 많은데 많이 떨어질 것 같다. 이렇게 우려를 제기하기도 했습니다. 저희가 투자자들중에는 묻지마 투자도 성행한다고 하는데요. 지금부터 알아보도록 하겠습니다.

▶춘천 C공인중개업소

투자자들은 규제 나오기 전까지 치고 빠져야 해요. 실입주자가 아니고서는요. (투자자들은) 당첨만 되면 돈 하나도 안 들어갔을 때 바로 빠져요. 거의 현금거래 많이 하고요. 통장은 차명으로 많이 받고 그렇게 해요. 나중에 혹시 조사가 들어갈 수도 있잖아요. (프리미엄) 걱정은 마세요.

"전매 자유로운 오피스텔에 투자자 몰려...다운 계약서 써요"

▶최동수 머니투데이 기자
지금부터는 오피스텔 얘기를 해볼게요. 지금 제 뒤로 보이는 곳이 판교밸리자이 오피스텔 3단지입니다. 가장 가까운 부지인데 이곳 올해 초에 분양할 때 834대 1이었죠. 그리고 줍줍은 197대 1이었습니다.

이렇게 투자자들이 많이 몰린 이유는 바로 전매제한이 없었기 때문입니다. 100가구 미만이라 전매제한이 없었던 건데요. 당시에 당첨자발표 나자마자 억대로 붙었었는데 지금 프리미엄이 얼마나 붙었는지 알아보고, 지방권 오피스텔에 투자자들이 왜 몰리는지 알아보겠습니다.
▶최동수 머니투데이 기자
(3단지 오피스텔) 프리미엄이 얼마 인가요?

▶성남 수정구 D공인중개업소
2개 다 탑층이어가지고요. 3억원 정도는 생각해야 해요. 초피(초기 프리미엄)가 1억5000만원 까지 붙었었어요. 프리미엄 2명 모두 급한 것 아닌데 2곳 다 3억원 정도는 생각하셔야 해요.

성남에 대장동이 있어요. 거기 패밀리 판교도 여기랑 같은 형태에요. 오피스텔인데 100가구 미만이죠. 프리미엄 지금 시세가 7000~8000만원 그 정도 되거든요. 애초에 다운계약서를 쓰는 것 같더라고요.

▶김형석 김&정세무사무소 대표세무사
투자자 얘기를 들어보면 신규 아파트 입주 계획이 없는 곳에 큰 평수 오피스텔이 들어서면 투자하시더라고요. 아파트를 대체할 수 있는 것 위주로 많이 사시는 것 같아요.

지금 법인주택세가 4.6%보다 높잖아요. 오히려 오피스텔 세금이 저렴한 효과가 있고요. 오피스텔을 주거용으로 쓸 거면 부가세를 환급받으면 안 돼요. 먼저 부과세 환급 받아서 유동성 확보하고 난 후 나중에 부과세를 내는 분들도 계세요.

▶최동수 머니투데이 기자
이번에 부릿지는 최근에 투자자들이 가장 많이 찾는 투자처들을 알아봤습니다. 부산, 아산, 춘천, 성남 등을 돌아다녀 봤는데요. 주택 규제가 심하다 보니까 투자자들이 생활형 숙박시설, 민간임대아파트, 오피스텔에 몰리고 있었습니다.

현지 부동산에서는 민간임대아파트 문제를 제기했었는데요. 민간임대아파트는 무주택 실수요자들을 위해 마련된 제도죠. 그런데 투자자들이 많이 몰리고 있다 보니까 정작 현지에 있는 실수요자가 탈락하고 있었습니다. 저희가 지난해부터 계속 보여드리고 있지만 별다른 규제가 없습니다. 뒷북규제가 되지 않아야 한다는 얘기가 많이 나옵니다.

두 번째는 다운계약서 문제입니다. 다운계약서는 부동산 거래에서 관행처럼 여겨지는데요. 이번에 부산이나 춘천, 아산 등에서 매수자, 매도자 그리고 부동산중개업소까지 다운계약서를 쉽게 생각했습니다. 당연히 하는 것처럼 얘기도 했었는데요. 엄연한 불법이고 시장의 정상적인 가격의 왜곡을 불러일으킬 수 있다는 점에서 뿌리 뽑아야 할 것 같습니다.

다음으로는 수익형 부동산 굉장히 관심 많으시죠. 이번에 저희가 경쟁률이 치열했던 곳 위주로 가 봤는데요. 부동산 카페나 오픈 카톡방에서 묻지마 투자를 권유하는 곳들이 꽤 있었습니다.

“당첨만 되면 이득이니까 무조건 넣고 봐라” “계약금 넣고 기다리면 프리미엄이 붙는다” 이런 식인데요. 사실 요즘에 투자자들이 많이 몰려서 프리미엄이 붙은 곳들이 있습니다. 하지만 사업지별로 경쟁률이 높더라도 프리미엄이 붙지 않은 곳도 많습니다.

그래서 여러분 규제가 어떻게 되고 있는지 세금 문제를 따져 보시고, 전문가 상담을 받아보시길 권합니다. 그리고 시간이 되시면 꼭 현장에 가셔서 이 투자처가 미래가치가 있는 것인지도 꼭 따져 보셨으면 좋겠습니다.

오늘 지방 곳곳을 둘러봤는데요. 다음에 부릿지는 새로운 현장에서 도움이 될만한 정보, 새로운 정보를 가지고 인사드리겠습니다. 구독과 좋아요를 부탁드립니다. 감사합니다.

촬영 및 출연 최동수 머니투데이 기자
편집 김세용 인턴PD
디자인 신선용 디자이너