"커피값으로 건물주"…어디 투자해볼까

[e커머스 시대..물류센터 투자에 꽂혔다]③

리츠(REITs·부동산투자회사)와 부동산펀드는 어떻게 다를까.

리츠와 부동산펀드는 모두 기관, 개인 자금을 모아 부동산에 투자하고 수익을 얻는 형태의 금융상품이라는 건 같다. 소액으로 부동산에 투자해 임대수익과 매각 차익에 따른 수익을 얻을 수 있는 것이 장점이다.

하지만 세분화해서 보면 차이점이 있다. 먼저 리츠와 부동산펀드는 투자 대상이 다르다. 리츠는 부동산 투자 회사에 투자하는 형태이고, 부동산펀드는 실물 자산에 직접 투자한다.

리츠를 운영하는 회사는 총 자산의 70% 이상을 부동산에 투자해야 하고, 이익의 90% 이상을 투자자에게 의무적으로 배당해줘야 한다. 리츠는 주식 시장에 상장돼 있어 주가가 오르면 관련 수익과 배당까지 받을 수 있다. 즉 리츠 투자는 부동산투자회사 지분을 매입해 가치를 공유하는 것이다.

반면 부동산펀드는 펀드자산의 50%를 초과해 부동산 관련 실물 자산에 투자하는 상품이다. 투자자가 하나의 조합을 이뤄 오피스나 빌딩을 직접 매입하는 형태다.

다음으로 두 상품의 큰 차이점은 유동성(자산을 현금으로 전환하는 정도)이다. 부동산펀드는 아마존 펀드와 같이 3~5년 만기 폐쇄형 상품으로 출시된다. 따라서 청산시점까지 환매가 불가능한 경우도 많고 환매수수료가 10%대 달하는 경우도 있다. 돈이 묶인다는 것.

반면 리츠는 주식 시장에 상장돼 사고 파는 게 자유로워, 일반 주식 거래와 마찬가지로 원하는 시점에 매매가 가능하고 환매수수료가 없다.

리스크 관리면에 있어서도 다르다. 부동산펀드는 하나의 부동산실물에 투자하는 것인데 반해 리츠는 다양한 자산에 투자한다. 리츠가 여러 부동산에 투자할 수 있어 리스크 관리 차원에서 더 낫다고 보는 경우도 있다.


해외와 국내를 대표하는 e커머스 물류센터 리츠와 부동산펀드 예를 들어 비교해볼 수 있다. 미국 아마존 물류센터에 투자하는 미래에셋자산운용의 '미래에셋맵스미국부동산공모펀드16호'와 국내 유일 물류 리츠 'ESR켄달스퀘어리츠'가 있다.

아마존 부동산펀드는 아마존이 임대면적 전체를 사용하는 미국 인디애나, 오하이오, 노스캐롤라이나에 위치한 물류센터 세곳이 투자 대상이다. 만기는 설정일로부터 5년 6개월, 중도 환매가 불가한 폐쇄형 구조다. 임대 수익을 통한 배당금은 매년 4월말과 10월말을 기준으로 지급될 예정이다.

ESR켄달스퀘어리츠는 국내 부천, 고양, 용인, 이천, 평택, 안성, 김해 등 물류센터 11곳을 자산으로 보유하고 있다. 주요 임차인은 쿠팡을 비롯해 필라, GS리테일, CJ, 동원 등 다양하다. ESR켄달스퀘어리츠는 주식시장에 상장됐고, 1년에 2회 배당금을 지급한다.

최근 흐름을 봐도 리츠 성장세가 부동산펀드보다 가파르다. 한국리츠협회에 따르면 지난 1월 말 국내 리츠 운용자산 규모(65조 3289억원)는 전년동월대비 26.06% 증가했다. 부동산펀드(지분총액 약 114조 4000억원) 증가율 11.15% 보다 2배 이상 높다.

한국리츠협회 관계자는 "라임, 옵티머스 사고가 터지면서 펀드에 대한 감독이 강화되다 보니 부동산펀드 증가율도 확실히 예전에 비해 둔화된 측면이 있다"며 "또 배당에 대한 기대와 세제 혜택이 맞물리면서 투자자들이 안전자산 성격의 리츠로 몰리고 있다"고 설명했다.

정부는 임대 건설 촉진을 위해 리츠와 부동산 펀드를 활용하는 민간임대사업자에게 종합부동산세 합산 배제 기준과 재산세 감면 기준을 각각 6억원 이하에서 9억원 이하로 완화해준다. 또 여기에 공모형 리츠 투자자에 대해선 5000만원까지 배당 소득에 분리 과세를 적용했다.

해외와 국내를 대표하는 e커머스 물류센터 리츠와 부동산펀드 예를 들어 비교해볼 수 있다. 미국 아마존 물류센터에 투자하는 미래에셋자산운용의 '미래에셋맵스미국부동산공모펀드16호'와 국내 유일 물류 리츠 'ESR켄달스퀘어리츠'가 있다.

아마존 부동산펀드는 아마존이 임대면적 전체를 사용하는 미국 인디애나, 오하이오, 노스캐롤라이나에 위치한 물류센터 세곳이 투자 대상이다. 만기는 설정일로부터 5년 6개월, 중도 환매가 불가한 폐쇄형 구조다. 임대 수익을 통한 배당금은 매년 4월말과 10월말을 기준으로 지급될 예정이다.

ESR켄달스퀘어리츠는 국내 부천, 고양, 용인, 이천, 평택, 안성, 김해 등 물류센터 11곳을 자산으로 보유하고 있다. 주요 임차인은 쿠팡을 비롯해 필라, GS리테일, CJ, 동원 등 다양하다. ESR켄달스퀘어리츠는 주식시장에 상장됐고, 1년에 2회 배당금을 지급한다.

최근 흐름을 봐도 리츠 성장세가 부동산펀드보다 가파르다. 한국리츠협회에 따르면 지난 1월 말 국내 리츠 운용자산 규모(65조 3289억원)는 전년동월대비 26.06% 증가했다. 부동산펀드(지분총액 약 114조 4000억원) 증가율 11.15% 보다 2배 이상 높다.

커피값으로 건물주..국내 상장 리츠 어떤게 있나

커피값 정도의 소액으로 대형 부동산에 투자할 수 있는 금융상품인 '공모리츠'가 한때 인기를 모았다. 하지만 지난해 국내 증시가 상승세를 보이는 가운데 공모형 리츠의 주가는 다소 부진했다.

리츠는 투자자 여러 명으로부터 자금을 모집해 부동산에 투자하고 여기서 발생하는 임대 수입과 매각 차익을 배당한다. 개인이 사고팔기 어려운 고가의 건물이나 해외 부동산을 직접 매입·매각하지 않아도 적은 금액으로 부동산에 투자한 효과를 볼 수 있다. 안정적으로 시중금리보다 높은 배당을 받을 수 있다 점도 특징이다. 더불어 공모리츠는 언제든 사고팔 수 있다는 장점도 갖췄다.

현재 국내 주식시장에는 대세인 물류센터를 비롯해 주유소, 오피스, 주거시설 등 다양한 부동산에 투자하는 리츠가 상장돼 있다. 13개 중 지난해에만 6개 리츠가 신규 상장해 숫자가 크게 늘었다.

지난해 8월 상장한 코람코에너지리츠는 국내 최초 주유소 기반 리츠다. SK네트웍스로부터 인수한 직영 주유소 187개를 기초자산으로 삼는다. 현대오일뱅크와 SK네트웍스가 최소 10년간 임차해 운용한다. 더불어 주유소 부지에 자동차 정비소와 편의점, 드라이브 스루 음식점 등을 추가로 유치해 부지 활용도를 높이고 부가 수익을 만들어낼 계획이다.

10년 임대차 계약 중 첫 5년 동안은 확정 임대료를 받고 나머지 5년은 임대료 연 1.5% 인상을 조건으로 한다. 양측이 원할 경우 계약을 5년 더 연장할 수 있다. 연 배당수익률은 6.2%에 달한다.

제이알글로벌리츠도 지난해 8월 증시에 입성했다. 배당수익률은 7%에 달한다. 벨기에 브뤼셀 중심업무지구 내 펜타곤 지역에 자리한 오피스빌딩 '파이낸스타워'에 투자한다. 국내 최초 해외 부동산 공모 리츠다. 신용도 높은 벨기에 건강관리청이 2034년까지 중도해지 옵션 없이 임차 계약이 돼있다는 점이 눈길을 끈다. 벨기에 정부와의 임대차 계약으로 안정성이 높다는 게 강점이다.

역시 지난해 상장한 이지스레지던스리츠는 주거시설 기반 리츠다. 정비사업연계형 공공지원 민간임대주택사업인 인천 부평더샵 3578가구를 기초자산으로 하는 이지스 151호의 지분증권이 최초 투자자산이다. 5년간 연평균 배당수익률은 5.2%가 기대된다. 국내 최대 부동산 자산운용사인 이지스자산운용이 자산관리를 담당한다.

미래에셋맵스리츠는 경기도 수원시 영통구 광교센트럴푸르지오시티 상업시설이 기초자산이다. 롯데쇼핑이 이곳에서 롯데아울렛과 롯데시네마를 운영 중이다. 계약 만기 시기는 2035년 9월로 잔여 임대차 기간은 15년이다. 임차인인 GS리테일로부터 임대료를 받고 GS리테일이 전차인인 롯데쇼핑으로부터 전대료를 받는 구조다. 향후 미래에셋맵스제1호리츠는 향후 물류창고, 데이터센터, 오피스 등 다양한 자산을 편입할 예정인 만큼 리테일 리츠에서 복합형 리츠로 성장이 기대된다.

신한알파리츠는 최근 서울 강남의 빌딩을 추가로 사들이면서 배당금 증가에 대한 기대감이 커지고 있다. 여섯 번째 빌딩인 이번 자산 매입을 완료하면 자산규모가 1조6000억원으로 롯데리츠에 이어 국내에서 두 번째로 덩치가 큰 상장리츠로 올라서게 된다. 특히 알짜 자산인 판교 크래프톤타워의 담보 대출 규모를 오는 4월 늘릴 예정이어서 이 자금을 활용한 리츠 수익성 개선에도 관심이 모아진다.

빌딩 추가 매입으로 배당금이 증가에 대한 기대도 높다. 신한알파리츠는 매년 빌딩을 새로 편입하면서 배당금도 꾸준히 증가했다. 상장 첫해에는 반기 기준 116원을 배당했으며 올해 3월 배당은 전기 대비 5.2% 증가한 161원을 결의했다. 배당 수익률은 현재(10일 종가) 주가 7300원 기준으로 약 4.4%다.

유상증자에 나서는 롯데리츠는 롯데마트·백화점 등 오프라인 매장을 담고 있다. 롯데리츠는 이 자금으로 롯데백화점 중동, 안산 롯데마트 계양 춘천, 프리미엄아울렛 이천, 김포 물류센터 등 6개 자산을 롯데로부터 사들인다.

현재(10일 종가) 롯데리츠 주가는 4930원이다. 2019년 10월 주당 5000원의 공모가로 상장된 롯데리츠는 상장 첫해는 6000원 이상으로 주가를 유지했으나 지난해 13% 하락하며 연말에는 5211원을 기록했다. 올 들어서도 꾸준히 주가가 미끄러지며 공모가 밑으로 떨어졌다. 가뜩이나 온라인 전자상거래에 밀려 유통 매장의 가치가 떨어지는 상황에서 터진 코로나19로 엎친 데 덮친 격이 됐다.

다만 배당 매력은 올라왔다는 평가다. 삼성증권에 따르면 롯데리츠의 올해 배당 평균 수익률은 6.5%로 추정된다. 특히 신주 가격으로 배당 수익률은 6.9%다.

이외에 모두투어리츠, NH프라임리츠, 이지스밸류리츠, ESR켄달스퀘어리츠, 에이리츠, 케이탑리츠, 이리츠코크렙 등이 상장돼 있다