"커피값으로 건물주되기" 국내 상장 리츠 어떤게 있나

[e커머스 시대..물류센터 투자에 꽂혔다]⑤

커피값 정도의 소액으로 대형 부동산에 투자할 수 있는 금융상품인 '공모리츠'가 한때 인기를 모았다. 하지만 지난해 국내 증시가 상승세를 보이는 가운데 공모형 리츠의 주가는 다소 부진했다.

리츠는 투자자 여러 명으로부터 자금을 모집해 부동산에 투자하고 여기서 발생하는 임대 수입과 매각 차익을 배당한다. 개인이 사고팔기 어려운 고가의 건물이나 해외 부동산을 직접 매입·매각하지 않아도 적은 금액으로 부동산에 투자한 효과를 볼 수 있다. 안정적으로 시중금리보다 높은 배당을 받을 수 있다 점도 특징이다. 더불어 공모리츠는 언제든 사고팔 수 있다는 장점도 갖췄다.

현재 국내 주식시장에는 대세인 물류센터를 비롯해 주유소, 오피스, 주거시설 등 다양한 부동산에 투자하는 리츠가 상장돼 있다. 13개 중 지난해에만 6개 리츠가 신규 상장해 숫자가 크게 늘었다.

지난해 8월 상장한 코람코에너지리츠 는 국내 최초 주유소 기반 리츠다. SK네트웍스 로부터 인수한 직영 주유소 187개를 기초자산으로 삼는다. 현대오일뱅크와 SK네트웍스 가 최소 10년간 임차해 운용한다. 더불어 주유소 부지에 자동차 정비소와 편의점, 드라이브 스루 음식점 등을 추가로 유치해 부지 활용도를 높이고 부가 수익을 만들어낼 계획이다.

10년 임대차 계약 중 첫 5년 동안은 확정 임대료를 받고 나머지 5년은 임대료 연 1.5% 인상을 조건으로 한다. 양측이 원할 경우 계약을 5년 더 연장할 수 있다. 연 배당수익률은 6.2%에 달한다.

제이알글로벌리츠 (4,040원 0.00%)도 지난해 8월 증시에 입성했다. 배당수익률은 7%에 달한다. 벨기에 브뤼셀 중심업무지구 내 펜타곤 지역에 자리한 오피스빌딩 '파이낸스타워'에 투자한다. 국내 최초 해외 부동산 공모 리츠다. 신용도 높은 벨기에 건강관리청이 2034년까지 중도해지 옵션 없이 임차 계약이 돼있다는 점이 눈길을 끈다. 벨기에 정부와의 임대차 계약으로 안정성이 높다는 게 강점이다.

역시 지난해 상장한 이지스레지던스리츠 는 주거시설 기반 리츠다. 정비사업연계형 공공지원 민간임대주택사업인 인천 부평더샵 3578가구를 기초자산으로 하는 이지스 151호의 지분증권이 최초 투자자산이다. 5년간 연평균 배당수익률은 5.2%가 기대된다. 국내 최대 부동산 자산운용사인 이지스자산운용이 자산관리를 담당한다.


미래에셋맵스리츠 는 경기도 수원시 영통구 광교센트럴푸르지오시티 상업시설이 기초자산이다. 롯데쇼핑이 이곳에서 롯데아울렛과 롯데시네마를 운영 중이다. 계약 만기 시기는 2035년 9월로 잔여 임대차 기간은 15년이다. 임차인인 GS리테일로부터 임대료를 받고 GS리테일이 전차인인 롯데쇼핑으로부터 전대료를 받는 구조다. 향후 미래에셋맵스제1호리츠는 향후 물류창고, 데이터센터, 오피스 등 다양한 자산을 편입할 예정인 만큼 리테일 리츠에서 복합형 리츠로 성장이 기대된다.

신한알파리츠 는 최근 서울 강남의 빌딩을 추가로 사들이면서 배당금 증가에 대한 기대감이 커지고 있다. 여섯 번째 빌딩인 이번 자산 매입을 완료하면 자산규모가 1조6000억원으로 롯데리츠에 이어 국내에서 두 번째로 덩치가 큰 상장리츠로 올라서게 된다. 특히 알짜 자산인 판교 크래프톤타워의 담보 대출 규모를 오는 4월 늘릴 예정이어서 이 자금을 활용한 리츠 수익성 개선에도 관심이 모아진다.

빌딩 추가 매입으로 배당금이 증가에 대한 기대도 높다. 신한알파리츠는 매년 빌딩을 새로 편입하면서 배당금도 꾸준히 증가했다. 상장 첫해에는 반기 기준 116원을 배당했으며 올해 3월 배당은 전기 대비 5.2% 증가한 161원을 결의했다. 배당 수익률은 현재(10일 종가) 주가 7300원 기준으로 약 4.4%다.

유상증자에 나서는 롯데리츠 는 롯데마트·백화점 등 오프라인 매장을 담고 있다. 롯데리츠는 이 자금으로 롯데백화점 중동, 안산 롯데마트 계양 춘천, 프리미엄아울렛 이천, 김포 물류센터 등 6개 자산을 롯데로부터 사들인다.

현재(10일 종가) 롯데리츠 주가는 4930원이다. 2019년 10월 주당 5000원의 공모가로 상장된 롯데리츠는 상장 첫해는 6000원 이상으로 주가를 유지했으나 지난해 13% 하락하며 연말에는 5211원을 기록했다. 올 들어서도 꾸준히 주가가 미끄러지며 공모가 밑으로 떨어졌다. 가뜩이나 온라인 전자상거래에 밀려 유통 매장의 가치가 떨어지는 상황에서 터진 코로나19로 엎친 데 덮친 격이 됐다.

다만 배당 매력은 올라왔다는 평가다. 삼성증권에 따르면 롯데리츠의 올해 배당 평균 수익률은 6.5%로 추정된다. 특히 신주 가격으로 배당 수익률은 6.9%다.

이외에 모두투어리츠 , NH프라임리츠 , 이지스밸류리츠 , ESR켄달스퀘어리츠 , 에이리츠 , 케이탑리츠 , 이리츠코크렙 등이 상장돼 있다.