"분상제 바꾸겠다"는 변창흠..둔촌주공 분양에 또 변수?

[서울=뉴시스]박주성 기자 = 서울 등 수도권과 지방 비규제지역에 매수세가 몰리면서 전국 아파트값 상승률이 다시 확대되어 수도권 아파트값 상승률이 관련 통계 작성을 시작한 이래 역대 최고치를 기록한 21일 오후 서울 영등포구 63아트에서 서울 시내 아파트가 보이고 있다. 2021.01.21. [email protected]

변창흠 국토교통부 장관이 아파트 분양가격을 결정하는 분양가 상한제(분상제) 제도 개선을 예고했다. "가격을 낮게 하려는 당초 취지가 훼손됐다"는 이유를 곁들인 만큼 지금보다 규제가 강화될 가능성이 높다.

이에 따라 올 하반기 총 1만2000가구를 분양할 예정인 서울 둔촌주공 아파트 분양가격이 조합원이 예상하는 평당(3.3㎡) 4000만원 이상보다는 낮아질 것이란 예상이 나온다. 또 2·4 공급대책에 따라 서울 역세권 등 노른자위 땅에 공급되는 32만 가구에도 바뀐 분상제가 적용되면 저렴한 아파트가 공급될 수 있다.

"분상제 취지 훼손됐다" 시인한 변창흠, 제도 재검토 들어간 정부

23일 정부에 따르면 변 장관은 지난 22일 국회 국토교통위원회에서 "최근 상한제 지역에서 토지가격이 높게 설정돼 분상제 가격이 높게 책정됐다"며 "가격을 낮게 하려는 당초 취지가 훼손됐다. 제도 개선을 적극 검토하겠다"고 말했다.

이 발언은 송언석 국민의힘 의원이 "정부가 분상제 도입시 주택도시보증공사(HUG) 고분양가 심사가격보다 5~10% 낮을 거라고 했는데 실제로는 더 높아졌다"고 비판하자 사실상 가격역전을 시인하면서 답변한 것이다.

분상제는 공공분양이나 서울·수도권 일부 민간택지에서 분양하는 아파트의 가격을 책정하는 제도다. 민간택지는 택지감정평가액(땅값), 기본형 건축비, 가산비 등 3가지 비용을 합쳐 가격을 결정해 왔다. 민간택지 분상제는 2015년 폐지됐다가 지난해 7월 5년여 만에 부활했다. 정부는 당초 분양가격이 HUG 분양가보다 5~10% 떨어질 것으로 장담했지만 예상 밖으로 일부 단지에서는 더 오른 현상이 벌어졌다. 대표적으로 서초구 래미안 원베일리는 평당(3.3㎡) 5668만원으로 HUG 분양가 4892만원보다 16% 뛰었다.

원인은 변 장관 언급대로 높은 땅값이었다. 땅값은 분양가격의 가장 큰 비중을 차지하는데 감정평가사의 평가액으로 결정이 된다. 일각에선 정부가 분상제를 개선하는 과정에서 택지감정평가액 산정 방식을 바뀌거나 가산비 항목을 수정할 수 있다고 본다. 감정평가액 적정성 여부는 최종적으로 국토부 산하 한국부동산원에서 재검증하고 있는데 실제로 최종 평가액이 바뀌는 경우가 많다.

정부 관계자는 "분양가 규제가 가지고 있는 이점과 한계가 각각 있기 때문에 이번에 제도 전반을 재검검해 결론을 도출하려고 한다"면서도 "현 시점에서는 방향을 정해 놓은 것은 아니다"고 선을 그었다. 정부로서는 무주택자에게 저렴하게 주택을 공급하면서도 공급 자체를 저해하지 않는 선에서의 자율성도 줘야 해 '균형점'을 찾아야 한다.

25평 분양가가 9억원 초과?..둔촌주공 분양가격 또 변수 생겼다

분상제 개선 방안이 올 상반기에 나온다면 하반기 분양 예정인 둔촌주공 아파트 분양가격에 곧바로 영향을 줄 것으로 예상된다.

둔촌주공 아파트는 조합원 물량 6145가구, 일반분양 4841가구로 '단군 이래 최대 재건축'이라고 불린다. HUG의 분양가격이 평당 3000만원을 밑돌아 지난해 공급이 무산됐다. 이에 따라 지난해 7월 말 시행된 분상제 적용을 받게 됐는데 원베일리와 비슷하게 땅값이 올라서 분양가격이 평당 4000만원을 넘어설 것이란 관측이 나오고 있다.

이런 와중에 정부가 택지비 산정 방식을 깐깐하게 바꾼다면 조합원 기대만큼 분양가격이 오르지 않을 수도 있다. 특히 분양가격이 평당 3700만원을 넘어서면 25평(59㎡) 마저도 9억원을 넘어 중도금 대출이 막히고 신혼부부와 생애최초 주택 구입자에게 기회가 돌아가는 특별공급 물량이 줄어들 수 있다.

정부는 특히 2·4 대책으로 공급하는 물량도 분상제를 적용키로 했다. 서울 역세권 등 노른자위 땅에 32만 가구가 나온다. 도심이라는 입지, 최근 올라간 땅값 등을 고려할 때 둔촌주공과 마찬가지로 분양가 9억원이 넘는 곳이 속출할 수 있다.

토지주나 조합원에서 최대 30%포인트의 추가이익도 보장해야 하기 때문에 일반분양 가격이 올라갈 여지가 있다. 이 경우 역시 특공 물량이 줄고 중도금 대출이 막히는 사태가 벌어질 수 있는 만큼 현행 분상제 제도의 문제점을 보완해야 한다는 목소리가 나온다.

정부는 다만 분양가격을 적정 수준에서 규제하면서도 '로또분양'을 막을 방안도 함께 고려중인 것으로 전해졌다. 청약에 담첨 된 소수의 무주택자가 과도한 시세차익을 누리고 나머지는 높은 집값 때문에 어려움을 꺾는 것은 온당하지 않다는 비판이 줄곧 제기돼서다.