수도권·지방 분양가, '반경 1km내' 아파트값으로 결정한다

10일 서울 강남구 압구정 현대아파트. / 사진=이기범 기자 leekb@

수도권과 지방 아파트의 분양가격을 사실상 결정하는 주택도시보증공사(HUG)의 분양가격 세부 심사 기준이 공개됐다.

분양보증을 신청하는 아파트 단지에서 반경 1km 이내에 있는 아파트 2곳을 비교사업장으로 정해 이들 아파트 분양가격과 최근 시세변동률을 감안해 분양가격을 결정한다. 근처 아파트 시세의 최대 90%까지 분양가격을 책정할 수 있게 주택공급이 촉진될 것으로 기대된다. 다만 시세가 많이 오른 부산, 울산, 대구 등 일부지역은 분양가격이 오를 수 있다.

22일 HUG에 따르면 HUG는 이날 고분양가 사업장 심사기준을 공개했다. HUG가 고분양가 심사를 해서 정한 가격이 곧바로 수도권과 지방 아파트 분양가격이 되기 때문에 분양가 심사 기준은 부동산 업계의 큰 관심사였다.

HUG는 수도권과 부산, 대구 등 지방광역시를 포함한 전국 조정대상지역을 고분양가 심사 지역으로 묶었다. 이 지역에서 선분양할 경우 HUG의 분양보증을 받아야 하는데 보증 심사 때 HUG가 적정한 수준의 분양가격을 제시한다.

HUG는 그간 1년 이내 주변 아파트 분양 실적이 있으면 그 분양가격을 넘지 못하도록 했고(100% 이내로 제한), 1년을 초과해 분양한 아파트만 있으면 그 아파트 분양가격의 105%를 못 넘도록 제한했다. 상황이 이렇다 보니 한번 분양가격이 낮게 책정된 지역은 계속해서 낮은 가격으로만 분양해야 하기 때문에 주택 공급이 원활하지 않았다. 하지만 이날부터는 주변 아파트의 분양가격에다 시세변동률도 일정 부분 반영할 수 있게 됐다.

우선 가격을 비교할 비교사업장 2곳을 정해야 한다. 비교사업장 시세의 85~90%까지 분양가격을 허용하기로 했기 때문이다.

분양가격의 결정적인 역할을 하는 비교사업장은 보증신청을 한 사업장으로부터 반경 1km 이내에서 먼저 조사한다.

이 범위 내에서 최근 분양한 아파트와 준공 후 10년 이내 아파트가 각각 2곳 이상 있다면 이들 사업장들을 300점 만점의 심사평가를 하게 된다. 분양보증 신청을 한 사업장과의 평가점수 차이가 30점 안으로 들어오면 비교사업장으로 최종 확정하게 된다. 만약 이 기준에 부합하는 사업장이 없다면 다시 반경을 1km 늘리는 식으로 비교사업장을 같은 방식에 따라 정하게 된다.


심사 평점은 △입지성에서 교통환경 30점, 주거편의환경 20점, 교육환경 24점, 매매가격 수준 26점 배점된다. △사업 안정성에선 신용평가등급 75점, 시공능력평가순위 25점 만점이고 △단지 특성 부문에서는 단지규모 75점, 건폐율 25점이 각각 배점된다. 총점은 300점이다.

반경 1km 안에 여러 단지가 있다면 비교사업장으로 뽑히는 단지는 평가 점수 차이가 가장 적은 사업장이 된다.

비교사업장 2곳이 정해지면 이들 사업장의 평균분양가에 주택가격변동률, 심사평점 차이에 따른 가감률을 곱해 최종적으로 분양가격이 나온다.

주택가격변동률은 KB부동산 시세, 한국부동산원 시세, 국토부 실거래가 등을 가중평균해서 정한다. 아울러 비교사업장의 심사평점이 더 높으면 높을 수록 분양가격은 더 떨어지는 구조다.

다만 분양가격의 상한은 정해뒀다. 투기과열지구는 시세의 85% 이내, 그외 지역은 90% 이내에서 결정한다. 종전 대비 주변 아파트 시세 반영을 많이 해 분양 아파트 공급을 촉진하려는 취지가 있지만 일각에선 지방 아파트 분양가격이 급등해 서민들의 부담이 커질 수 있다는 우려도 제기된다. 서울 지역은 다면 분양가격 상한제가 적용되기 때문에 HUG의 고분양가 심사 대상은 아니다.