강남아파트 서둘러 판 차트쟁이.."은마, 똥마 됩니다"[부릿지]

[부릿지 TALK]'2021년 서울 아파트 대폭락이 시작된다'의 저자 엘리엇(필명) 인터뷰 3탄

연초부터 서울 아파트값이 신고가 행진을 이어간다. 중저가 지역에서도 속속 84㎡ 기준 10억원을 돌파했고 강남에서도 재건축 아파트를 중심으로 상승세가 계속된다. 상승 피로감이 계속되면서 집값이 하락세로 돌아설 것이란 관측이 점차 높아진다. 이 가운데 최근 다소 파격적인 제목의 책 한 권이 출시됐다. 저자는 각종 기술적, 통계적 지표를 제시하며 2021년부터 서울 집값이 최고 52% 하락할 것이라고 주장한다.

서울 집값의 향방을 기술적, 통계적 분석으로 어떻게 예측할 수 있을까? 책의 내용처럼 정말 서울 아파트값이 하락할까?

머니투데이 부동산 유튜브채널 부릿지가 '2021년 서울 아파트, 대폭락이 시작된다'의 저자를 만나 올해부터 집값이 떨어지리라 예측하는 근거를 들어봤다.

서둘러 책을 낸 이유

▶엘리엇(필명) '2021년 서울 아파트 대폭락이 시작된다'의 저자


제가 부동산 전문가들의 전망이나 시각을 연구했어요. 근데 어느 때는 맞고 어느 때는 틀리더라고요. 원래 3~4월에 책을 내려다 좀 서두른 것도 이 이유예요. 최근 모 언론사에서 나온 전문가 설문조사를 보니 50명 중에 하락한다고 본 많은 단 한 명도 없는 거예요. 딱 세 명은 보합 47명이 오른답니다. 유튜브에서 (하락을 주장하는 분이) 몇 명 있는데, 그분은 1년 전부터 계속 하락한다고 주장했습니다. 방송에도 나오는 전문가 중 하락을 전망한 분이 있는데, 그분은 거의 1년 가까이 하락을 주장했어요. 그러니 설령 그분이 이번에 (하락기를) 맞춘다고 해도 과연 구독자분들이 신뢰할 수 있을까 싶은 거죠.

차라리 2~3년 동안 계속 폭등을 주장하다 어느 순간 폭락론자로 돌아선 사람이 더 정확하지 않을까요. 제가 그동안 변절자라는 말도 듣고 악성 댓글도 시달렸지만 결국 책을 쓰고 방송에도 나오게 됐습니다.

집값 상승 임계치에 다다른 이유

물리학에서 '로그 주기 멱급수 모델'이란 게 있어요. 지진이 나기 직전에 지진파가 점점 진폭이 짧아지면서 빨라지다 어느 임계치 다다르면 지진이 나거든요. 이를 금융 공학으로 응용한 게 로그주기 멱급수 모델이에요. 제가 주식을 처음 할 때 선배들이 '작전 세력은 주식을 직선으로 관리하는 게 아니라 곡선으로 관리한다'라고 하더라고요. 당시에는 무슨 말인지 몰랐어요. 주가가 막 오르다 보면 마지막에 가서는 급하게 곡선처럼 치켜 올라간다고 해요. 그러면서 상투가 온다고 하거든요. 어떤 시세가 IMF나 지진, 핵전쟁 등 외부 충격 없이 자체적인 어떤 힘의 에너지가 소진되면서 무너질 때 나타나는 현상을 연구한 게 로그 주기 멱급수 모델이에요.

로그 주기 멱급수 모델을 제가 개발한 지수에 적용을 해봤어요. 이 차트는 뭐냐면 2016년부터 서울 아파트를 시가총액 1등부터 100등까지의 실거래가 지수입니다. 보면 파란색으로 표시된 직선의 추세선이 있습니다. 그다음에 분홍색 선으로 곡선처럼 올라가는 추세선이 있습니다.

2019년 12‧16대책이 있었을 때 서울 아파트값이 조정을 받았어요. 그래서 지난해 5월까지 조정을 받고서 다시 반등하는 모습인데요. 다른 때 같았으면 그래프가 파란색 선인 산술 지지선까지 내려와야 하는데, 분홍색 선인 지수함수의 지지를 받고 올라갔어요. 이 부분이 로그 주기 멱급수 모델에서 속도가 점점 빨라지는 구간으로 볼 수 있어요. 그런데 문제는 올라갈 때 분홍색 선까지 갔어야 하는데 힘이 부족한지 파란색 선인 산술 저항선에서 한 5~ 6개월 동안 머물고 있어요. 가격이 오르긴 오르는데 뭔가 못 넘고 약화하는 거에요. 이러다 보면 그래프가 마지막에는 어떤 꼭짓점이 만들어지면서 똑 부러져요. 그 시점이 늦어도 3월, 어떠면 오늘일 수도 있는 거고요.

방금 말씀드렸던 상황이 2006년도에 똑같이 벌어집니다. 아파트값이 상승하는데 진폭이 점점 짧아지고 기울기가 급하게 나타납니다. 지금과 당시를 그대로 비교한 차트를 만들어봤어요. 위에 차트는 2006년 11월이 고점이고요. 아래 차트는 제가 책을 낼 때 임의로 2020년 12월을 고점으로 맞춰서 만들었기 때문에 그때가 꼭짓점이에요. 물론 꼭짓점은 다음 달이 될 수도 있습니다.

서울 아파트값 차트에서도 진폭이 점점 짧아지고 기울기가 급하게 올라가다 하락하는 로그 주기 멱급수 모델이 적용될 수 있다. 그래서 지금 이 상당히 위험한 순간이란 얘깁니다.

은마아파트로 본 집값 전망

▶엘리엇(필명) '2021년 서울 아파트 대폭락이 시작된다'의 저자

2003년 기사를 보면 은마아파트를 '부동산 경기 풍향계 바로미터'라고 표현합니다. 2003년 뿐만아니라 20년 전에도 40년 전에도 은마아파트가 전체 아파트의 풍향계였어요.

▶조한송 기자

가구수가 많고 가격이 비싸서 대장주 역할을 하는 거죠.

▶엘리엇(필명) '2021년 서울 아파트 대폭락이 시작된다'의 저자

네. 이게 1978년도 은마아파트 분양 홍보자료인데요. 오른쪽 아래를 보면 분양가가 나옵니다. 보면 31평(전용면적 77㎡)이 2092만원, 34평(전용 84㎡)이 2339만원이에요. 근데 어저께 실거래가와 비교하면 거의 백 배예요. 31평이 21억원인데 분양가가 2092만원이고, 34평은 23억8000만원인데 2339만 원이니까 거의 백 배 맞죠. 여기서 여러분이 주의 깊게 봐야 할 게 은마아파트의 바로미터의 역할입니다.

과거 신문 기사를 가져왔는데요. 1978년에 은마아파트가 절반이 미분양이 났어요. 박정희 대통령이 1979년에 암살당하기 직전에 아파트가 꼭지였는데 하필이면 그때 은마아파트가 분양한 거예요. 건설주 폭락 두 달 만에 지수가 반 토막 났어요. 개별 아파트로는 5분의 1토막 났어요. 그러니까 2000가구가 넘게 미분양 났죠.

중간에 보면 은마아파트 34평이 2000만원이래요. 좀 전에 (분양가가) 2300만원을 넘었었죠. 그러니까 마이너스 프리미엄이 10% 이상 붙은 거예요. 분양이 안 되니까. 그러다가 가격이 오르니까 어떤 기사가 있었느냐면요 은마아파트가 실버잖아요. 아파트값이 하도 떨어지니까 애물단지가 돼서 '똥마'라고 했어요. 그 당시 어르신들 얘기 들어보면 똥마였대요. 근데 값이 오르니까 다시 '금마'로 바뀌었대요. 이건 제가 만든 게 아니라 신문기사입니다. 은평구가 하도 많이 오르니까 '금평구'로 불리는 것과 같아요.

이 차트에서 2006년도 이후는 국토교통부 실거래가로 만든 거고, 2006년 이전은 제가 신문기사를 찾아서 만든 거예요.

▶조한송 기자

실거래가를 다 찾아서 엑셀로 만드신 거예요?

▶엘리엇(필명) '2021년 서울 아파트 대폭락이 시작된다'의 저자

네. 1978년도를 보면 (실거래가가) 2000만원 안팎이죠. 그 후 10년 정도 지나니까 1992년 5월에 (실거래가가) 2억원 전후예요. 정확히 열 배가 올랐어요. 이때가 상투였어요. 은마아파트 상투가 서울 전체 지수의 상투였다는 거죠. 그리고 지금은 20억원을 넘은 상태예요. 23억과 21억을 왔다 갔다 하는데요. 어쨌든 백 배 오른 거예요. 2000만원이 20억원이 됐으니까요.

이 차트는 2012년부터 그래프가 시작되는데 로그 주기 멱급수 모델을 적용해 본거예요. 은마아파트가 분명히 제가 책을 쓸 때만 해도 플러스였어요. 연간으로. 그렇지만 지금 보면 연간으로 상승이 너무 약해요. 8년째 상승인데 (강도가) 약하다. 은마아파트는 제가 책을 쓴 지난해 11~12월까지 평균 가격이 낮아요. 은마아파트가 서울 아파트의 바로미터라고 했잖아요. 이런 점들이 2~3월에 나올 서울 아파트의 고점을 미리 얘기해주는 게 아닌가 싶어요.

▶조한송 기자

실거래가를 보니 2019년 11월에 20억원 정도고요. 2020년 12월 기준 19억원, 20억원, 21억원에 거래가 됐거든요? 2019년 거래가격과 비교했을 때 하락했다고 보기 어려운 것 아닌가요.

▶엘리엇(필명) '2021년 서울 아파트 대폭락이 시작된다'의 저자

크게는 아니에요. 월평균으로 봐야 해요. 실제 거래된 마지막 가격이 아닌 월평균이요. 지금 34평이 네 건, 31평은 세 건 거래됐어요. 근데 월평균을 내면 2019년 평균보다 가격이 낮아요.

▶조한송 기자

실거래가격이 20억원을 넘는 은마아파트에서 1억원 가량 가격이 내려간 걸 하락 시그널로 보긴 어렵지 않나요. 동, 호수별로 1억원 정도는 차이가 날 텐데요.

▶엘리엇(필명) '2021년 서울 아파트 대폭락이 시작된다'의 저자

그러면 두 개 평형을 합쳐서 시가총액을 볼게요. 1978년 분양 이후의 실거래가격에 가구수를 곱해서 더한 시가총액입니다. 분양 광고에 사업 규모가 1000억원을 넘는다고 나와요. 실제로 가구수에 분양가를 곱해서 더하면 1000억원이 조금 안 돼요. 근데 1991년도에 가격이 상투 쳤다고 했잖아요. 그때 시가총액이 1조원이었어요.

이후 10년 동안 월평균이 못 넘었어요. 지금 기준으로는 지난해 8월이 고점이거든요. 다른 아파트는 전부 상승률이 15%를 넘는데 은마아파트만 못 넘어요. 어쨌든 은마아파트는 1000억원, 1조원, 10조원 이렇게 딱 떨어지는 가격에 도달했을 때마다 시련을 겪었어요. 1991년 이후에는 (시가총액이) 1조원을 못 넘어서 10년을 고생했어요. 그간 은마아파트의 40년 차트를 봤을 때 지난해 8월 고점 시그널이 의미가 있다고 봐요. 결국 조만간 서울 아파트도 상투를 치겠죠.

5분위 배율로 본 집값

▶엘리엇(필명) '2021년 서울 아파트 대폭락이 시작된다'의 저자

KB부동산에서 매달 5분위 배율을 발표합니다. 아파트를 일렬로 세웠을 때 상위 20%와 하위 20%의 가격이 몇 배 차이가 나느냐를 5분위 배율이라고 해요. KB부동산에서는 2008년부터 5분위 배율을 발표했습니다. 그래서 제가 실거래가지수를 가지고 직접 이전 데이터를 만들어봤어요. 정확한 건 아니에요. 그렇지만 거의 맞을 거라고 저는 확신합니다.

그래프에서 지난달(2020년 12월)을 보면 마지막 데이터가 8.5%입니다. 하위 20% 가격과 상위 20% 가격이 8.5배 차이 난다는 뜻이에요. 뉴스에서 사상 최고치라고 나옵니다. 왜냐면 2008년 12월 이후에 고점이 8.08배였는데 이를 넘었으니 사상 최고치가 맞죠.

그러나 제가 2008년 데이터가 발표되기 이전 시점을 추정해서 만들었을 때 고점이 8.52배였어요. 아직 사상 최고치가 아닌 거에요. 어쨌든 2006~2007년도 5분위 배율이 8.5배를 찍었을 때 서울아파트가 상투였어요. 버블세븐이 무너졌어요. 2006년 11월이었습니다. 5분위 배율 그니까 양극화가 극대화된 거예요. 대공황이 발생하기 직전에 빈부격차가 그렇게 심했대요. 마찬가지로 아파트값도 양극화가 확대되면 하락한다는 거죠. 버블세븐이 무너지면서 은마, 목동 아파트가 40% 빠지기 직전에 5분위 배율이 8.55배였어요. 이를 봤을 때 지금, 어쩌면 오늘이 상투일 수도 있다는 얘기죠.

▶엘리엇(필명) '2021년 서울 아파트 대폭락이 시작된다'의 저자

5분위배율이라는 게 와닿지 않을 것 같아서 제가 아파트 4개를 골랐습니다. 위쪽은 강남 대표 주자인 은마아파트와 송파의 대표 주자인 잠실주공 5단지의 시가총액차트입니다. 아래는 노원구 월계시영, 보통 미미삼(미성‧미륭‧삼호3차)이라고 얘기하죠. 그리고 상계주공 7단지 두 개 아파트를 각각 시가총액을 구한 다음에 합쳤어요. 하나씩만 비교하면 오차가 생겨서 두 개 단지 시가총액을 합친 거예요. 각 단지가 가구수가 많아서 오차가 줄어요.

1998년 4월이 3배로 저점이었습니다. 은마아파트와 잠실주공아파트를 팔면 미미삼, 상계주공7단지를 3채 살 수가 있었어요. 2006년 버블세븐 당시 노원구는 3년 가까이 소외됐습니다. 반면 은마아파트와 잠실주공을 포함한 버블세븐 지역은 무섭게 치솟았죠. 그래서 2006년 10월, 꼭지치기 한 달 전에 11.25배까지 치솟아요. 미미삼, 상계7단지는 2006년도 이후에 계속 올랐죠. 반면 같은 시기 은마, 잠실주공은 빠졌어요. 그래서 5분위 배율이 4배까지 줄었어요.

버블세븐 때는 강남구과 노원구 아파트의 가격이 벌어졌지만, 지금은 줄었어요. 지금은 서울과 지방 아파트 가격 차이가 벌어진 거예요. 지방이 하락하는 동안 서울만 오른 거예요. 빈부격차가 심해지면 대공황이 왔고, 아파트 5분위배율이 높아지면 분모가 폭등하든지 분자가 폭락해서 낮아지는 현상이 발생했어요. 서울아파트값이 유지되고 지방아파트값이 오르면 격차가 줄겠죠. 하지만 문제는 지방 아파트도 오르는 데 한계가 있단 거죠. 격차가 줄어들려면 방법은 분자가 작아져야죠. 은마, 잠실주공 등의 아파트가 하락할 가능성이 커졌다는 얘깁니다.

매매가율로 본 조정 신호

▶엘리엇(필명) '2021년 서울 아파트 대폭락이 시작된다'의 저자
보통 갭투자를 할 때 전세가율이 몇 퍼센트인지를 보잖아요. 그런데 저는 전세가율을 뒤집어 봤어요. 전세가율은 분모가 매매가고 분자가 전세가잖아요. 실질가치(전셋값)를 분모로 하고 비교지수를 매매가로 봐서 차트를 만들었습니다. 맨 위는 1986년 이후의 아파트 실거래가격이고 하단은 매매가율입니다. 분모가 전셋값이고 분자가 매매가격이에요.

매매가격이 10억원이고 전세가 5억원이면 전세가율이 50%잖아요. 뒤집으면 매매가는 전세가의 2배가 됩니다. 200%. 1991년 이후 다음 고점이 2006년으로 정확히 고점 기간이 15년이에요. 저점도 보시면 1998년과 2013년이에요. 또 15년. 직전 고점인 2006년도의 15년 후면 2021년이죠. 1991년에 매매가가 고점을 찍고 1998년까지 하락하는데 매매가율은 3년간 더 떨어져요.

즉, 매매가는 7년 하락하는데 매매가율은 10년 하락해요. 왜 이런 현상이 벌어지냐면 1998년에 매매가가 급등하는데 전세가는 더 급등해서예요. 그러면 전체 수치가 낮아지겠죠. 2006년 버블세븐 이후를 보면 또 6~7년 동안 매매가가 하락해요. 매매가율도 하락해요. 매매가율은 3년을 더 하락해요. 즉 IMF 때도 10년 하락, 지금 서브프라임 이후에도 10년 하락한 거죠. 그리고 IMF 이후에 5년 상승하고요.

전세가율은 2001년 11월이 저점이었고요. 매매가율은 2006년 11월로 정확히 5년이에요. 60개월. 그런데 이번에도 2016년 1월이 저점이었어요. 60개월 후가 이번 달(2021년 1월)이에요. 어쩌면 오늘일 수도 있어요. 약간의 차이가 있지만 여러 지표에서 1분기가 고점이라는 신호가 나타난다는 얘깁니다.

▶엘리엇(필명) '2021년 서울아파트 대폭락이 시작된다'의 저자
오늘 내용이 상당히 많고 방송 한번 들었다고 해서 이해하기 어려울 겁니다. 유튜브 채널에 응원 댓글 좀 달아주시고 알람 설정을 하셔서 기자님 메일로 보내주시면 자료를 배포해드릴 테니 참고하면 좋겠어요. 이번 달까지만 보내드릴게요. 자료를 받아보시고 방송을 두 번 세 번 봐주시라 이런 말씀을 드리면서 마치도록 하겠습니다.

▶조한송 기자
네 오늘 긴 설명을 해주셨는데 나와주셔서 감사합니다.

▶엘리엇(필명) '2021년 서울아파트 대폭락이 시작된다'의 저자
감사합니다.

출연 조한송 기자, 엘리엇(필명)
촬영 김진석PD, 김소영 기자
편집 김진석 PD
디자인 신선용 디자니어