![2배 늘려도 효과없다? 승강장이 출발점인 역세권 개발의 함정](https://orgthumb.mt.co.kr/06/2021/01/2021012815294912810_1.jpg)
흔히 역세권을 계산할 때 '지하철 출입구'부터로 알고 있지만 서울시의 운영기준상 지하 승강장을 출발점으로 역세권 면적을 계산하고 있기 때문에 2배 확대해도 개발 가능한 땅이 획기적으로 늘기 어렵다는 이유다.
28일 건설업계에 따르면 정부는 19일 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령'을 개정해 이르면 4월말부터 역세권 복합용도개발 지구단위계획을 수립하면 일반주거지역에서도 용적률 700% 고밀 개발을 허용키로 했다. 현행 용적률 200~250% 대비 최대 3배가량 늘어나는 것으로 이는 다음달 정부가 발표할 공급대책의 중요한 법적 근거가 될 것으로 보인다.
서울 지하철 역세권은 모두 307곳이고 이 가운데 일반주거지역은 33%인 100곳에 달한다. 그런데 정작 고밀 개발이 가능한 곳은 전체의 3~4%밖에 안 될 수 있다는 추정이 나온 셈이다. 물론 건설사별로 확보한 땅이나 사업전략이 달라 결과가 바뀔수도 있지만 적어도 정부가 예상한 "충분한 공급효과"와는 다소 거리가 있다는 게 공통 지적이다.
건설사들은 용적률을 올릴 수 있는 역세권 범위가 넓지 않은 것을 1차적인 한계로 꼽았다. 앞서 변창흠 국토교통부 장관은 역세권 범위를 현행 250m에서 500m로 2배 가량 늘리겠다고 밝혔다. 역세권을 계산할 때 일반인들이 흔히 알고 있는 지하철 출입구 기준이 아니라 지하의 승강장(플랫폼)을 기준으로 계산하기 때문에 집을 지을 면적이 획기적으로 늘지 않는다는 것이다.
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예컨대 역세권 고밀개발이 가능한 지역으로 꼽히는 사당역조차 승강장에서 출입구까지 거리가 60~70m에 달한다. 현행 역세권 250m를 적용하면 집을 지을 수 있는 면적이 200m 안쪽이란 얘기다.
한 건설사 관계자는 "역세권이 출구가 아닌 승강장 기준이라 반경이 확 줄어들어 500m로 기존 대비 늘렸다 하더라도 사업할 만한 곳이 많지 않다"며 "땅 면적이 충분하지 않으면 소규모 개발 사업이 되기 때문에 적극적으로 뛰어들 이유가 사라진다"고 지적했다.
백준 J&K도시정비 대표는 "서울시에서 2010년 비슷한 내용의 '역세권 시프트' 사업을 통해 승강장 기준 반경 250~500m 역세권에 용적률을 높이고 늘어나는 용적률의 일부분을 장기전세주택(시프트)으로 기부채납하는 사업을 했으나 활성화되지 않았다"며 "실패한 적이 있기 때문에 기준을 승강장이 아닌 출입구로 하는 등으로 범위를 넓힐 필요가 있다"고 말했다.
![2배 늘려도 효과없다? 승강장이 출발점인 역세권 개발의 함정](https://orgthumb.mt.co.kr/06/2021/01/2021012815294912810_3.jpg)
늘어나는 용적률의 얼마를 기부채납으로 가져갈 것이냐도 관건이다. 현행으로는 50%가량을 기부해야 주거지역을 준주거지역으로 종상향해 용적률을 올려준다. 한국부동산개발협회장인 김승배 피데스개발 대표는 "늘어난 용적률의 30~40% 정도로 기부채납 비율을 낮출 필요가 있다"고 말했다.
한편 서울시는 도시계획법 시행령 개정에 따라 서울시 조례와 운영기준 개정 작업에 착수했다. 용적률 700% 적용을 위해 내야 하는 기부채납 비율이나 구체적인 역세권 변경기준 등은 서울시가 운영기준을 마련해 결정하도록 돼 있다. 서울시 관계자는 "시행령 개정안 시행일인 4월말에 맞춰 조례 개정 등 관련 절차를 진행 중"이라고 말했다.