[부릿지] 변창흠 국토부 장관 내정자 "재건축 규제 못푼다"

국토교통부 장관이 전격 교체됐다. 3년 6개월 동안 국토부를 이끌었던 김현미 국토교통부 장관이 물러나고 변창흠 LH(한국토지주택공사) 사장이 2번째 장관으로 지명됐다.

국토부 장관이 바뀌면 부동산 정책 기조도 달라질까?

머니투데이 건설부동산 전문 유튜브채널 부릿지는 4일 변 내정자의 프로필과 과거 국회 발언, 인터뷰 등을 알아보고 향후 어떤 부동산 정책을 펼칠지 예상해 봤다.

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▶최동수 기자

안녕하세요. 부릿지 입니다. 이번 국토부 장관 교체를 놓고 얘기가 많은데요. 청와대는 경질이 아니라고 밝혔지만 ,전세대란과 풍선효과 등 부동산 문제가 심화되면서 불만 여론을 의식한 인사라는 얘기도 나옵니다.

결국 시장의 관심은 국토부 장관 교체로 뭐가 달라질 거냐 일 겁니다. 그래서 부릿지가 변 내정자는 누구이고, 그의 과거 행적 등을 볼 때 어떤 부동산 정책을 펼칠지 예상해 보는 시간을 마련했습니다.


저희가 많은 전문가에게 이야기를 들어봤는데요. 결론적으로 국토부장관이 바뀌었지만 정책 기조는 크게 달라지진 않을 것 같습니다. 프로필과 과거 발언 등을 종합해 봤을 때 주택공급, 임대차 제도 등 정부의 부동산 정책과 시각을 같이 합니다.

먼저 프로필을 살펴보죠. 변 내정자는 부동산·도시주택 전문가란 평가를 받습니다. 박원순 서울시장 2기 시절인 2014년부터 3년 임기의 서울주택도시공사(SH) 사장을 역임했죠.

당시 서울연구원 원장이던 김수현 전 청와대 정책실장과 '서울형 도시재생' 사업을 주도하며 문재인 정부의 공약사업인 '도시재생 뉴딜'의 초석을 닦았다는 평가를 받아요. 김수현 실장이 누군지는 다들 잘 아시겠죠. 노무현 정부 때 청와대에서 각종 부동산 대책을 지휘했고 문재인 정부에서도 초대 정책실장으로 지금의 부동산 정책을 설계한 인물입니다.

변 내정자는 김수현 전 실장과는 1999년부터 2003년까지 서울연구원의 전신인 서울시정개발연구원에서 함께 근무한 인연이 있습니다. 그만큼 정부 주택 정책에 대한 이해가 높다는 의미이기도 하고, 정책 변화가 크게 없을 것이라는 예상을 가능케 하는 대목입니다. 지난해 4월에는 LH 사장으로 취임해 정부의 주택 공급 정책을 현장에서 시행했습니다

지금부터는 변 내정자가 정부의 부동산 정책을 어떻게 생각하고 있는지 국회 발언과 인터뷰를 통해 알아볼게요.

"현 정부 주택정책 중상 이상은 돼…(임대차3법)주거복지 측면 불가피"

변 내정자는 지난 8월 3일 국회 국토교통위원회 전체회의에 참석해 "문재인 정부의 주택정책 성적이 '중상' 이상은 된다"고 말했습니다 '문재인 정부의 주택 정책을 어떻게 평가하느냐'는 질문에 대한 답변이었습니다.

송석준 당시 미래통합당(국민의힘) 의원이 '이명박, 박근혜, 문재인 정부 중 문재인 정부가 몇 번째로 잘했는가'라고 질문하자 변 내정자는 "제일 잘한다고 생각한다"고 답했습니다. 이어 "상황이 다 달라서 (평가가) 어렵다"며 "앞의 두 정부는 비교적 쉬운 시기였다"고 덧붙였습니다.

정부와 여당이 추진해 시행 중인 임대차3법과 관련해 변 내정자는 "부동산 공부를 한 사람으로서 임대료 인상을 목적으로 2년마다 사람을 나가게 한다는 것은 정당하지 않다고 생각한다"며 "충분한 기간 살 수 있도록 하는 것이 맞고 주택을 시장에 완전히 맡기는 나라는 없다"고 말하며 필요하다는 취지로 답변했다.

또 변 내정자는 임대차3법에 대해 추가로 "가격 상승 때문에 어쩔 수 없는 부분이 있고 주거 복지 측면에서도 불가피한 측면이 있다"고 덧붙였다.

"서울 충분히 집 지을 만큼 넓다…공급확대 신뢰 가질 수 있어"

두 달여 뒤인 지난 10월에도 변 내정자는 국회에서 문재인 정부의 부동산 정책에 대한 질문을 받고 "주거복지에 특히 공공임대주택이나 저소득층, 비주택 거주자 같은 부분에 대해서 어떤 정부보다 많이 빨리 세심하게 했다"고 말했다.

아울러 변 내정자는 서울 주택공급 대책 실효성에 의문을 품는 질문에는 "역세권, 노후상가, 저층 사무실 등도 적극적으로 주택 공간으로 활용되도록 규제를 완화하고 공공이 선투자하거나 하면 국민이 서울에 더 집 지을 데 없다는 생각을 바꿀 수 있다"고 강조했다.

그는 "서울은 충분히 집 지을 만큼 넓다는 인식만 있어도 '패닉바잉'이 해소될 수 있지 않겠느냐"며 "그간 서울 내 LH 주택공급은 6000가구밖에 안 됐는데 2022년까지 8·4대책, 7·10대책, 5·6대책을 하면서 9만3000가구 등 획기적으로 공급을 확대하기로 했다. 이것만 해도 신뢰를 할 수 있을 것"이라고 덧붙였다.

"임차인 보호…3+3이 좋다"

2018년 12월28일 SH(서울주택도시공사) 시절 여성경제신문 인터뷰에서 '전세기간을 어떻게 조정해야 한다고 보는지?'라는 질문에 대해서는 '3+3' 방안을 얘기했다.

변 내정자는 당시 "임대차 기간을 3년으로 바꾸고 한번 계약갱신청구권을 주는 것이 첫 번째 방법"이라며 "3년의 임대차 계약 갱신을 청구할 권리를 임차인에게 한번 주는 것"이라고 말했다.

이어 "두 번째 방법은 현재 2년으로 돼 있는 임대차 보호기간을 인정하되, 계약갱신 청구권을 두 번을 주는 것"이라며 "둘 중 하나를 선택해야 하는데 개인적으로는 3년+3년이 좋지 않을까 생각한다"고 밝혔다.

"재개발 재건축 규제 풀기엔 부담"

지난 9월23일 중앙일보와 인터뷰에서는 재개발·재건축 규제에 대한 생각을 밝혔다. 변 내정자는 재개발‧재건축이 서울 아파트 주요 공급 수단이라는 것을 인정하면서도 "(재개발, 재건축 규제) 풀 수 없다. 공급 확대를 위해 규제를 풀기에는 집값 상승에 대한 부담이 크다"고 밝혔다.

이어 "재개발, 개건축이 부동산 투자개발 사업이라는 인식은 잘못됐다"며 "공공이 주도하는 것이 맞다"고 밝혔다.

"현장 밀접형 정책…큰 틀 국정 철학 같이할 것"

부릿지 권화순 기자와 박미주 기자가 청와대 발표 직후 변 내정자와 직접 통화했는데요.

문재인 정부의 부동산 정책 기조를 이어갈 것이냐는 질문에 "큰 틀에서는 당연히 국정 철학을 같이 하는 것"이라고 강조했다. 그는 "그 방향이 맞는데 현장에서 어떤 식으로 실현되는 것인지 약간의 바이어스가 있다. 앞으로 현장 밀접형 정책을 펴나갈 것"이라고 말했습니다.

변 내정자는 스스로 "현장 밀접형 정책"을 강조했습니다. 정책이 현장에서 어떻게 영향을 미치는지 직접 겪었기 때문에 강점이 있을 거란 얘기인데요.

변 내정자는 "미세한 민원까지 관여가 되고 몇 명의 사람들 때문에 될 것이 안 될 때도 있다. 마음만 먹어주면 엄청난 성과를 낼 수 있다"며 "전체를 보는 사람은 잘 안 보이는 것이 있기 마련인데 저는 그걸 현장에서 체득했고 앞으로 현장 밀접형으로 정책에 도움이 될 것"이라고 강조했습니다.

종합해 보면 정책기조에는 큰 변화가 없을 것 같습니다. 다만 김현미 장관보다는 시장에 대한 이해가 있을 것 같고 현장과의 소통에 나설 것으로 기대가 됩니다.

전문가 "종합적인 검토… 민간임대 지원 및 도심 고밀도 개발 제도 개선"

▶임재만 세종대 부동산학과 교수
지금까지 나온 정책들은 하나하나 뜯어보면 나쁘지 않아요. 하지만 종합적인 관점에서 봤을 때 상충되거나 모순되는 측면이 있었다. 체계적으로 정리하는 계기가 됐으면 좋겠다. 큰 틀에서 점검해 봤으면 좋겠다.

예를 들면 양도세나 보유세 규제를 보면 다주택자에 대한 규제인데요. 전세시장 관점에서 보면 다주택자가 집을 갖고 있지 않는 한 전세물건은 없어진다고 봐야죠. 물론 다주택자가 자기 집을 팔 때 실수요자가 사면 자가보유율이 늘어나고 전세수요는 줄어드니까 문제가 없을 수 있으나, 그게 현실적으로 현재 수준의 집값을 다주택자가 판다고 해서 다 받아들일 수 있나요?

결국 다주택자가 사회적으로 필요하다는 거예요. 민간임대주택 특별법에서 민간임대주택을 등록해 온 것이거든요. 유지한 이유가 그것인데요. 이것저것 엇박자가 나고 있잖아요. 종합적으로 보고 점검해서 체계화할 필요가 있다고 봐요.

▶김수정 대한주택건설협회 김수정 정책관리본부 본부장
민간임대에 대한 지원이 필요하고요. 도심의 상업지역 고밀개발을 할 수 있도록 제도개선을 해줬으면 해요. 서울 상업지역 주상복합을 개발할 때 주거가 들어가면 용적률을 400%로 제한이 돼 있어요.

상업지역 주거복합일 때 주거부분을 제 용적률을 1000% 그대로 해서 공공기여 임대아파트로 지으면 저희도 사회공헌 할 수 있고 도심의 주거난도 해소할 수 있다고 생각해요. 지난 9월19일에 주택도시기금에서 공공은 건설자금을 2000만원씩 민간은 동결돼있어요. 올려주면 민간임대건설이 활성화되고 부족한 전세난, 공급주택에 도움이 많이 될 것 같습니다.

▶최동수 기자
전문가들 얘기를 들어보면 시장에 순응하는 정책, 적극적인 공급 등을 얘기하기도 하고 정책 간 충돌을 막고 정리했으면 좋겠다는 얘기도 했습니다. 정책 기조는 크게 바뀌지 않을 것 같습니다.

변 내정자의 당면한 과제는 산적해 있습니다. 집값과 전셋값이 동반으로 오르고 있는 데다 수도권 뿐 아니라 부산, 울산, 대구 등 전국구로 집값이 뛰고 있습니다. 임대차2법 도입 후 전세난이 가중되고 있는 것도 변 내정자가 풀어야 할 과제입니다.

촬영 김윤희 PD
편집 김윤희 PD
디자인 신선용 디자이너