'상가 수익률 4.5% 보장', '상가 투자 최소 5% 수익'
신도시나 대규모 택지개발 지구에 가면 볼 수 있는 광고 문구다. '수익률 몇 %를 달성할 수 있다'는 문구를 쉽게 생각했다가 평생 일해 모은 노후자금을 잃거나 돈이 묶여버린 사람들이 많다.
이번 2편에는 위례신도시 옆 감일지구를 비롯해 신도시 및 대규모 신규택지 지구 상가투자를 할 때 유의할 점이 무엇인지 알아봤다.
지난 시간에 위례신도시를 다녀와 봤습니다. 김영갑 교수님과 함께 신도시 상가분양을 받는다고 할 때 무엇을 유의해야 하는지 직접 현장에서 말씀 들어보도록 하겠습니다.
▶김영갑 교수
그러면 안 됩니다. 현장에 오시기 전에 먼저 데스크 리서치, 사전조사를 먼저 해야죠. 토지이용계획을 보고 상가가 어떻게 지어질지 사전조사를 해야죠.
그리고 이 지역만 보시면 안 돼요. 지역 주변 다양한 상권도 봐야죠. 송파도 있고 위례도 있고, 주변 상권 간에 역학관계가 있어요. 이 지역에 사는 사람이 온전히 소비할 것인지 아니면 다른 지역으로 빠져나갈 수 있는지 이런 관계성도 미리 조사하고 오면 좋아요.
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▶최동수 기자
그다음에 현장으로 가봐야 한다는 거죠?
▶김영갑 교수
데이터를 수집하고 난 뒤 현장으로 가야죠.
▶최동수 기자
우선 수치로 알아보죠. 감일지구가 1만4000가구 정도 들어와요, 주상복합 용지에 대형상업시설이 들어와요. 일반 분양으로 250개 정도 들어서고 최소 500개 정도는 생길 것 같아요.(추가 취재 결과 최소 700개 이상 상가 들어올 예정)
저희가 500개를 기준으로 1만4000가구라고 했을 때 점포 하나당 매출과 임대료를 얼마로 예상하는지 계산 좀 부탁할게요.
▶김영갑 교수
우리가 이제 보통 가구당 월 300만원 정도 지출한다고 통계적으로 나와 있어요. 그러면 그 300만원을 분석해보면 동네 상권에서 많이 쓸 때 30% 정도 씁니다.
예를 들어 초창기때 1만가구 정도 입주했다고 가정하면 한 달에 얼마씩 쓰는 거죠? 100억원 정도죠.
상가를 500개로 가정하면 한 점포당 월 올릴 수 있는 매출액이 2000만원이 되겠죠? 그러면 점포들이 적정하게 지출할 수 있는 임차료는 얼마일까요? 보통은 우리가 식당을 가정하면 매출액의 10% 정도가 안정적인 임대료라고 해요. 그러면 2000만원 중에 10%면 200만원이 되겠죠? 200만원 정도 지출할 때 점포들이 망하지 않고 유지할 수 있어요. 여기 상가들 지금 분양가 보셨죠?
분양가가 비싼 곳은 1층이 1억원 가까이 하는 곳이 있어요.
▶김영갑 교수
그렇죠, 지금 전용면적을 기준으로 얘기하잖아요? 그러면 만약에 그 전용면적이 10평만 돼도, 10억원이잖아요. 10억원을 분양 받았다면 적정한 임차료는 얼마를 될까요? 만약에 여러분이 간단하게만 계산을 해도 500만원은 받으셔야 해요. 임차인이 적정하게 낼 수 있는 건 200~300만원 수준인데 임대인은 500만원을 받아야 돼요. 그러면 그 상가가 잘 유지될 수 있을까요? 상당히 위험하겠죠
▶최동수 기자
감일지구 내에 인구만을 가지고 계산을 해봤는데요. 외부에서 감일지구 상가로 유입이 돼야 겠네요. 그래야지 유지될 수 있겠네요. 이 상가가 제대로 굴러가려면요.
▶김영갑 교수
이 지역에 사는 사람뿐만 아니라 다른 지역에 인근에 사는 사람이 이 지역으로 올 수 있어야 더 많은 매출이 생기겠죠.
스튜디오로 넘어가기 전에 평소 궁금했던 것 한 가지만 여쭤볼게요. 뒤에 보면 상가 분양 4.5% 수익률 임대 보장 이런 얘기들이 있어요. 4.5%면 상당한 건데요. 주변에서 노후자금을 투자해서 연금처럼 받으려는 분들이 많아요. 어떻게 보시나요?
▶김영갑 교수
4.5%를 보장해 준다. 사실은 구체적으로 어떤지 봐야 해요. 왜냐면 여러분이 원하는 보장은 언제까지일까요? 1년일까요? 평생일까요? 우리가 이제 저 보장을 해준다는 것이 어떤 조건인지 보시는 게 중요해요. 단기적으로 해주는 경우라면 의미가 없습니다.
1년 보장 받아서 뭐하죠? 사실 우리가 상가투자를 하는 건 안정적인 수익을 원하는 거잖아요. 그래서 정확히 봐야 합니다. 1년인지 2년인지 10년인지 50년인지, 만약에 20년 30년을 보장해준다고 하면 당연히 투자해야죠. 근데 그렇게는 보장해 줄 수가 없을 거예요.
▶최동수 기자
이 상가의 미래를 예측을 잘 해봐야겠네요. 당장 1~2년이 중요한 게 아니니까요.
▶김영갑 교수
그럼요. 제가 그래서 항상 상가투자 하는 분들에게 몇 년을 보고 할거예요? 그러면 최소한 20~30년 이상을 보고 하시는 거란 말이죠. 수익성 관점에서 장기적인 분석을 할 줄 알아야 해요.
▶최동수 기자
알겠습니다. 스튜디오로 넘어왔습니다. 이제부터 또 교수님하고 몇마디 더 나눠볼게요. 감일지구는 송파랑 5분 거리고, 위례신도시도 가깝고요. 교수님 같으면 상가분양 받으시겠어요?
▶김영갑 교수
저요? 안 받아요. 재미로 말씀드린 것이고요. 사실 분양을 받으려면 아마 철저한 분석을 하겠죠. 그리고 내가 원하는 수익률이 나올 수 있는 상가가 있는지 볼 것 같아요. 투자했을 때 내가 원하는 임차료가 나올 수 있느냐를 봐야죠.
사실 임차료는 상가에 들어오는 임차인의 매출액이겠죠. 그러니까 결국은 내가 원하는 임차료가 중요한 게 아니라 내가 산 상가에 들어온 임차인이 매출액을 얼마나 올릴 수 있을 지 이걸 분석을 해봐야죠.
어떤 업종으로 어떤 임차인을 줄지를 고려하지 않고 단순히 상가 분양을 받으면 필패할 가능성이 있죠. 요즘 머리아프신 분들 상당히 많을걸요?
다 힘들어요, 예를 들면 저도 과거에는 상가투자를 꽤 했었어요. 많은 투자를 했어요. 상가투자 한 것 중에 5억원 정도 투자했는데 수익률이 연10% 정도 나와요. 제가 샀을 때는 지금 분양가격의 1/3 정도 밖에 안 됐을 거예요. 그런데 지금은 투자금액이 너무 올라갔어요.
그러니 어쩔 수 없이 시행사는 크기를 줄일 수밖에 없어요. 투자자 수요를 늘리려면 금액이 적정해야 해요. 그러니까 15평이죠. 1층에서 15평 가지고 장사 할 수 있는 게 몇 개나 있을까요?
우리가 이렇게 이야기하면 아주 쉬워요. 평소에 본인이 가는 상가 크기를 생각해 보세요. 음식을 사 먹으러 가든, 머리를 자르려 가든, 그중 15평 미만의 상가에 갈 확률이 몇%죠?
소비자가 작은 상가를 찾아가서 만족도가 높을 수 없어요. 내가 줄 수 있는 상가에서 받을 수 있는 그 임차료에 대한 적정한 매출액 수준을 아셔야 해요.
▶최동수 기자
공부가 돼 있어야 하네요. 마지막으로 상가분양을 받고자 하시는 분들에게 조언 부탁드려요.
▶김영갑 교수
첫번째로 좀 큰 그림을 그리셨으면 좋겠어요. 도시계획을 전반적으로 검토해 보시고요. 다음에 주변 상권과의 관계성이 중요하다고 했잖아요. 내가 산 상가가 계속 발전할 가능성이 있느냐, 이 발전 가능성에 대해서 장기적으로 추정해 보셔야 해요.
과거처럼 그냥 수동적으로 내가 사놓으면 누군가 들어와서 돈을 벌고 나한테 임차료 낼 것이다. 이런 생각 하시면 안 됩니다. 내가 임차를 내줄 업종을 정확히 정해야 하고요, 그 업종에 대한 이해도가 있어야 해요. 나도 모르는 사업을 누군가한테 주고 그 사람이 많이 벌 것이라고 생각하면 안 돼요. 이제 공부하시고 투자하셔야 해요.
출연 김영갑 교수, 최동수 기자
촬영, 편집 김윤희 PD
디자인 신선용 디자이너