부동산시장 불안정을 초래한 문 정부의 정책 3가지

[길게보고 크게놀기]부동산시장을 안정시키고 주거문제를 완화하려면 정책을 수정해야

/그래픽=임종철 디자인기자

2017년 이후 사람들이 가장 관심을 가지는 경제 분야는 부동산이다. 박근혜 정부가 침체된 부동산 시장을 부양하기 위해 LTV를 70%까지 올리는 등 적극적인 부양책을 내놓았고 문재인 정부로 정권이 교체된 2017년 중반부터 부동산 가격은 가파르게 상승하기 시작했다.

문 정부는 공급을 늘리기 보다는 23차례에 걸친 부동산 규제책을 통해 수요 억제에만 집중함으로써 결과적으로 집값 상승폭을 더 키웠다. 올해는 코로나19 팬데믹으로 인한 글로벌 유동성 증가라는 외부환경도 부동산 가격 상승을 부추기는 요인으로 작용했다.

현재는 임대차3법의 영향으로 전세값까지 들썩거리는 등 여전히 부동산 시장은 안정되지 못한 상태다. 현 시점에서 부동산시장 안정 및 주거문제 완화를 위해 문 정부가 바꿔야 할 부동산 정책은 3가지다.

1.주택 공급 부족
우선 주택 공급 확대다. 뉴타운·재개발 등 공급 확대 위주의 주택 정책을 추진한 오세훈 전 서울시장과 달리 고(故) 박원순 전 시장은 재개발 출구전략과 함께 도시재생정책을 내걸었다.

지난해 이창무 한양대 교수가 서울시의회에 제출한 ‘서울시 정비사업 출구전략의 한계 및 개선방안 연구’에 따르면, 재개발 출구전략이 본격화된 2012년부터 2018년까지 서울시 정비구역 683개소중 393개소가 해제됐다.

이 교수가 분석한 바에 따르면, 정비구역을 해제하지 않았다면 공급됐을 물량은 2019~2023년 사이에 집중돼 있으며 연 최대 5만호 정도다. 추정이라 수치가 정확하지 않을 수도 있지만, 상당한 물량이다. 반면 국토교통부가 추정한 서울 아파트 공급물량은 2020년 5만3000호, 2021년 3만6000호, 2022년 5만호에 불과한 수준이다.

2012년 고(故) 박원순 전 시장이 펼친 뉴타운 출구전략은 부동산시장이 바닥을 찍고 있던 당시에는 불가피한 선택일 수 있다. 하지만 2014년 부동산 가격이 반등하기 시작한 이후 서울 신축 아파트 가격이 평당 4000만원을 넘나드는 현 시점에서는 대다수 정비구역의 사업성이 크게 개선됐다. 지금은 재개발, 재건축 등 주택 공급 확대에 적극적으로 나설 시점이다.


2.실수요자 대출 규제
다음은 실수요자 대출 규제 완화다. 무주택 실수요자에게는 주택담보대출비율(LTV)을 최소 10%p 이상 완화해주는 조치가 필요하다.

현재 서울 전 지역과 경기 과천, 세종 등 투기과열지구의 LTV는 40%로 제한되어 있다. 문제는 유주택자가 아닌 무주택자다. 대다수의 무주택 실수요자는 자가 주택을 매입하고 싶어도 서울에서 대출 없이 아파트를 구매하기 힘들다.

KB부동산에 따르면, 10월 기준 서울 아파트의 제곱미터 당 평균매매가격은 996만원이다. 즉 서울에서 전용 59㎡ 아파트를 매입하기 위해서는 약 6억원이 필요하며 LTV 40% 규정 때문에 현금을 3억6000만원 이상 가지고 있어야 한다. 그런데 아무리 3040세대가 열심히 살았다고 해도 이 정도 현금을 손에 쥐고 있는 사람은 소수다.

무주택자는 부동산 가격 상승의 과실을 누리지 못했기 때문에 3억~4억원의 자산이 없고 또 3억~4억원의 자산이 없기 때문에 앞으로도 자산 가격 상승의 과실을 누리지 못하는 악순환 상황에 놓여 있다.

현재 글로벌 유동성이 넘치는 저금리 상황에서 부동산 시장까지 좋기 때문에 지나친 LTV 완화는 3040세대의 영끌을 부추겨서 부동산 버블을 키우는 부작용을 낳을 수 있다. 하지만 무주택 실수요자에게 자가매입의 선택권을 보장해주는 것도 또한 중요하다.

현재도 일정 요건을 충족하는 무주택자는 LTV와 총부채상환비율(DTI)에서 10%포인트 가산 혜택을 준다는 규정이 있지만, 실제 적용비율이 4%에 불과한 등 유명무실한 상황이다.

현재 투기지역·투기과열지구에서는 주택가격·연소득 기준이 각각 6억원 이하, 부부합산 연소득 8000만원 이하가 대상 요건이다. 서울에서 아파트를 살려고 하거나 맞벌이 가정 중 대기업 직장인이 있을 경우, 거의 배제되는 요건이다. 따라서 대상 요건 및 적용 조건 완화가 필요하다.

3.분양가 상한제
지난 3일 과천 푸르지오 오르투스 84㎡B형 기타경기가 5219대 1의 경쟁률을 기록하는 등 아파트 청약이 전 국민의 로또가 됐다. 주변 시세보다 분양가가 너무 싸기 때문인데, 과천 청약도 당첨만 되면 10억원의 시세차익을 볼 수 있는 경우다.

특히 전용 85㎡ 초과 물량은 절반을 추첨제로 뽑기 때문에 가점이 낮은 2030세대까지 구름처럼 몰렸다. 이처럼 매주 수 십만 명이 로또를 사는 마음으로 청약홈에서 청약신청을 하고 있다.

당첨만 되면 시세차익 10억원을 보는 청약에 사람들이 쏠리는 건 당연하다. 전 국민의 로또가 된 아파트 청약을 정상화하기 위해서는 주변 시세와 분양가와의 갭을 10억원이 아니라 합리적인 수준으로 낮춰야 한다. 즉 분양가 상한제 폐지를 적극적으로 고려해야 한다.

앞서 말한 주택 공급 확대와 실수요자 대출 규제 완화가 실행돼도 로또 청약을 줄일 수 있다. 주택 공급이 확대되면 청약할 수 있는 기회가 늘고 자금 부담이 완화되면 일부 실수요자는 청약이 아닌 아파트 매입으로 갈 것이기 때문이다.

또한 청약제도를 실수요자 위주로 개선해 나가야 한다. 지난 5일 국토교통부가 신혼부부·생애최초 특별공급의 소득요건 완화와 전매제한 조치 강화 등을 담은 개정안을 입법예고한 건 올바른 방향이다. 청약 실거주 요건 및 전매제한 조치를 계속 강화해서 투자수요를 차단하고 무주택 실수요자의 청약기회를 확대해 나가야 한다.