흔해진 서울 10억 아파트…"외곽지역도 제2 강남 됐다"

서울 시내 아파트 단지 전경. /사진제공=뉴스1

서울에 시세 10억원을 초과하는 고가 아파트 비중이 급증한 것으로 나타났다. 그동안 10억 초과 아파트는 강남3구(강남·서초·송파) 위주로 분포했는데 2016년 이후 가격 상승세로 시내 전역으로 고가 아파트 지역이 확산된 결과다.

강북권도 마용성(마포·용산·성동) 지역은 물론 상대적으로 중저가 아파트 비중이 높았던 노도강(노·원·도봉·강북) 금관구(금천·관악·구로) 등 외곽지역에서도 시세 10억 이상 아파트가 나오기 시작했다.

7.8%→22.8%…서울 10억 이상 아파트 거래 비중 급증

19일 부동산 플랫폼 직방에 따르면 서울 시내 시세 10억원 이상 아파트 거래 비중은 2016년 7.8%에서 2020년 22.8%로 약 3배 증가했다.

강남구와 서초구는 10억 이상 거래 비율이 80%를 넘었고 용산구(75.6%) 송파구(62.1%) 등에서 10억 초과 고가 아파트 거래 비중이 높았다.

과거 고가 아파트 거래 비중이 낮았던 자치구들도 가격 상승으로 새로운 '10억 클럽' 지역으로 부상했다.

2016년 10억 초과 아파트 거래 비중이 1.9%에 불과했던 성동구는 올해 거래 비중이 52.8%로 상승했다. 같은 기간 마포구는 3.3%에서 41.5%로, 동작구는 0.3%에서 36.7%로 각각 상승했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "이들 지역은 대부분 한강변 일대로 도심과 강남 등 업무시설 접근성이 우수하나 노후주택이 많아 가격부진이 이어졌지만, 대규모 재정비사업 진행으로 신축 비중이 높아져 서울에서 가장 인기지역으로 변모 중"이라고 설명했다.

중저가 주택 비중이 높은 외곽지역에서도 시세 10억짜리 아파트가 속속 나오고 있다. 서남부 금관구, 동북권 노도강 등 6개 자치구는 2016년까지 10억 이상 아파트가 없었다. 하지만 2018년 이후 시세 10억원 이상 아파트 거래가 체결돼 거래 비중이 1~3% 수준으로 상승했다.

10억 아파트 평균 면적 전용 100㎡ 이하로

고가 아파트의 크기도 점차 작아지고 있다. 2016년까지 10억원 이상으로 거래된 아파트의 평균 전용면적은 123.09㎡였으나 올해는 전용 98.28㎡로 좁아졌다. 시세 10억 이상 아파트 평균 면적이 100㎡ 이하로 형성된 것으로 올해가 처음이다.

함 랩장은 "성동구, 강동구, 금천구 등에서 최근 거래된 10억 이상 아파트 면적이 국민주택 규모에 근접해 있고, 동대문과 서대문, 마포 등도 점점 10억 이상 아파트 면적이 대형에서 중형으로 내려오는 중"이라고 설명했다.

한편 10억 이상 아파트 거래 비중은 지난해 24.6%에서 정점을 찍은 뒤 올해 들어 22.8%로 소폭 감소했다. 이는 고가주택 대출 규제, 보유세 강화, 재건축 부진 등으로 강남권 주택 거래량이 감소한 영향으로 풀이된다.

외곽지역도 제2, 제3의 강남되는 현실…거래량 늘릴 유연책 필요

다만 이런 현상이 시내 아파트의 전반적인 가격 하락으로 보기엔 다소 무리가 있다는 지적이다.

함 랩장은 "올해 들어 10억 이상 아파트 거래비중 감소는 시장가격이 하락한 게 아니라 강남과 서초 등 주요 지역 거래시장이 위축된 영향이 더 크다"며 "그동안 소득 중위계층이나 자금여력이 높지 않은 수요층이 찾았던 지역에서도 이제 10억 이상 고가 아파트가 배출돼 오히려 제2, 제3의 강남이 되고 있는 점은 불안한 주택시장에 또 하나의 뇌관이 될 우려가 높다"고 지적했다.

이어 "강력한 규제 효과로 고가주택 거래시장이 위축됐지만, 해제되면 언제든 다시 불안정해질 리스크가 존재한다"며 "현재와 같은 규제 기조를 유지하기보다 거래시장으로 실수요자들을 유도하고 매도자들은 탈출구를 마련해주는 유연책이 필요하다"고 덧붙였다.